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严肃保障房监管
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  【摘要】哪些人能分配到保障房,一直是社会关注的热点。部分经适房小区内豪车不少,其中不乏奔驰、奥迪这类豪华轿车。据当地居民反映,目前部分小区入住率不高,有些业主在北京拥有多处房产。
慧择网  从整体来看,房价出现大幅下降的可能性仍然不大,虽然现在一些地区某些楼盘出现大幅降价,但这只是房企和项目的个别行为,反映在整体数据上仍然不是很明显。说房价“拐点已经到来”并不确切,“拐点”应该是指一个城市或一个区域房价、成交量和人们对房价预期的变化,是一个综合结论。当前各地保障房建设进展较快,然而保障房分配、监管机制仍有待完善。北京市多个已交付的保障房小区,本该用来解决中低收入群体住房困难的保障房,存在种种令人疑惑的现象:部分小区入住率偏低,廉租房住户开车上下班,业主暗自出租。
  专家建议,在完善分配环节各项制度的同时,应当考虑引入外部监督机制,建立由全社会共同参与的保障房监督管理体系。包含3个限价房项目、3个经济适用住房项目,从2007年9月开始土地招标的常营保障房社区是继天通苑、回龙观之后,北京市东部最大的保障房社区,规划面积达200多万平方米。
  常营保障房社区某经适房小区的业主李女士表示,目前该经适房小区的入住率仅为两三成左右。不少人在市内都还有房子,不会住这么远,有的人准备“囤”够了五年当新房卖。住欣家园的业主王阿姨说:“别说经适房了,我们小区还有两栋廉租房,也经常看到那些租户们开车上下班。尤其是到了晚上,这几个小区的好车可不少呢。”
  实际上,北京市对保障房申请条件有严格的规定。比如,3口之家申请廉租房要求,家庭年收入须在20880元及以下、家庭总资产净值须在30万元及以下;申请经适房的标准要求家庭年收入在45300元及以下、人均住房面积在10平方米及以下、家庭总资产净值在36万元及以下。保障房小区业主出租住房的情况也令人深思。各个小区的门口,甚至是马路两旁的电线杠上都张贴着不少出租、求租的信息。或许是由于保障房不能公开对外出租、5年内不能出售的缘故,目前该社区内并没有房地产中介机构。但是,小区内不时出现中介人员的身影。据他们自己介绍,他们都是附近几个商品房小区的房地产中介的工作人员。“由于近期这边的需求和业务量大,店长就赶紧派我们过来了。”
  而住欣家园、金隅嘉业丽景园、首开畅心园等几个保障房小区,由于紧邻即将开通的地铁6号线,出租行情相当紧俏。据一位恒洋地产的中介人员向中国证券报 介绍,目前该区域内几个保障房小区的出租房源很充裕,一居室1800元/月左右,两居室2300元/月左右。中国证券报 表示“价格怎么这么贵”,中介人员笑称:“这几个小区的环境和结构都不错,两居室2300元/月,还得要押一付六呢。”该中介人员表示,现在这几个小区内格局和户型好的房源并不多,因为许多业主是刚刚拿到房,装修还没有完成。但是,随着好户型的优质房源投入市场,这一区域内的房租可能进一步上涨。
  住欣家园一位物业人员介绍,目前该小区的部分业主一拿到房钥匙,简单装修了就出租。但是由于担心经适房被没收,所以业主们并不敢明着招租,多数是暗中进行,通常由熟人引荐。而就在住欣家园的西北方向,营保障房社区的两限房项目,富力阳光美园和保利嘉园隔街相望。据悉,目前两个小区的入住率也不到20%,马路两边的几十家底商,只有少数几家有商户进驻,多数底商还未装修。
  根据2007年土地招标的相关规定,常营6个保障房项目中,经济适用住房的销售基准价为4322元/平方米;限价房的销售限价为5900元/平方米,而当时,常营地区的商品住宅均价为7100元/平方米。如今将近4年时间过去了,当地的商品住宅均价上涨到了19000万元/平方米左右。以万象新天为例,其目前的均价为23000万元/平方米左右。如果经适房未来入市交易,刨去税费仍存有较大的利润空间。随后,结果发现可供出租的房源从几十个到几百个不等。以位于北京市东三环的弘善家园为例,其出租房源较多。中国证券报 就保障房分配问题咨询北京市石景山区住房保障办公室时,工作人员表示:“的确每年的专项审查后都存在由于资质不符而腾退住房的情况。”区县只负责审核工作,而最终的终止、清退等决定,都是市一级相关部门作出的。
  北京市住建委最新数据显示,截至2011年7月27日,北京已累计审核备案家庭约24.32万户。北京市住建委相关负责人表示,从街(乡)审核部门直接查出的不符合条件的家庭约占申请家庭总量的10%,已经累计取消5300户家庭的申请资格,300多户已经入住保障房的家庭被清退。
  多位业内人士及专家表示,北京市是保障房建设工作相对做得比较好的城市,当前全国很多城市都在保障房建设分配环节上面临准入、公示、管理、退出“四大难题”。也正是由于保障房后期分配、管理机制有待完善,许多房企、民间资金在参与保障房建设时“踟蹰不前”,参与积极性受到影响。
  业内人士直言,一方面,分配环节的诸多问题还没有得到很好解决;另一方面,当前符合保障房分配资格的人群不小,还有很多确实需要住房的家庭在排队苦等。小飞就是一位早已通过经适房资格审核的北京市民,但等了三年都没有被“幸运女神”眷顾。“我们已经排队排了好几年了,也问过相关部门,但没人能告诉我们具体到何时能轮到我们家。”
  全国人大常委会原副委员长成思危曾指出,经济适用房是一大块财富,会产生寻租现象,有的人就会想办法用各种不正当的手段来谋取经济适用房。因此,他主张经济适用房不能给予完全产权,一般不允许出售,在出售时应当将国家补贴的部分还给国家。而且,经济适用房不宜继续建,而且要处理好历史遗留的问题。住建部政策研究中心副主任王珏林表示,地方政府在建设保障房项目时,应多建廉租房、公租房,避免5年后经适房上市交易又冲击商品房市场的恶性循环。
  从整体来看,房价出现大幅下降的可能性仍然不大,虽然现在一些地区某些楼盘出现大幅降价,但这只是房企和项目的个别行为,反映在整体数据上仍然不是很明显。另外,有专家认为,虽然多数地方的保障房申请主要遵循“三审两公示”程序,但是惩处乏力和监督缺位才最终导致保障房分配和管理问题的存在。专家建议,应该让法律给保障房分配戴上“紧箍咒”,尽快出台基本住房保障法,既要明确各级政府在推进保障房建设中的责任,又要规范保障房分配、运营、流转环节,并对“骗保”等行为予以严惩。
  对于房市未来走向的影响,我不敢将之拉到社会领域,房价下降10%会不会带来比房价上涨30%更大的社会问题,这很难说,但可以确定的是,房价短期内大跌绝非中国经济的福音。这一论点基于这样一个事实,房市基本牵连着中国经济命脉,房市暴跌,中国经济绝不可能实现软着陆,即使银监会压力测试表明银行可以承担房价下跌40%的压力,但这种抽象计算并没有考虑到经济危机恐慌性扩张带来的后果,美国次贷危机和日本经济崩溃的教训犹在眼前。
  慧择提示:房产市场走势不明,我们应该做好必要的保障。
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