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警惕限地价控房价的危害

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  【摘要】地价与房价的关系不管怎么样发展都有着紧密的联系,地价的快速上涨无疑成为房价上涨的重要推手,在房屋的总价格中,地价本身的成本就占到了40%以上,甚至在有些地方出现了地价高于当地二手房价格。
慧择网  但随着楼市调整风险显现,大量资金正撤离房地产转投其它行业,楼市的资金聚集效应也将减弱,一些资质不高、实力不强的开发商难免会在大浪滔滔的市场竞争中泥沙俱下,从而迎来一次全面的真正意义上的调整。在对“招拍挂”的土地出让方式进行全面改革之前,任何一种土地出让方式的尝试,因为配套措施的缺乏,在某种程度上都具有制度试错的风险。刚性需求很难再出现爆发式的集中入市。在房价回调难以逆转的现实形势下,以价换量将被越来越多的开发商所接受。
  为破解高房价的难题,在2009年试点“限房价、竞地价”、2010年试点“限地价、竞配建政策性住房”等土地出让方式后,近日,北京市国土部门尝试“限地价、竞房价”的土地出让方式,继续在土地出让方式上进行试验和突围。很显然,通过确定土地价格,并且限定房屋最高售价的方式,体现了政府调控房价的诚意和让利的原则。
  因此,在土地资源日益稀缺的情况下,如果不改变“招拍卖”的单一出让方式,改变土地市场恶性竞争的状况,为土地市场降温,则高房价难以回落。事实上,自本轮房地产调控伊始,国务院就提出要改变土地出让的方式,在“招拍挂”的基础上尝试综合评标、搭售保障性住房等各种方式。这无疑体现了政府调控房价的诚意和决心。
  作为一线城市的北京,土地市场的一举一动都牵动全国房地产市场的神经。无论是2009年尝试的“限房价,竞地价”,还是去年实施的搭售政策性住房等综合评标的政策,根本目的都是为土地市场降温,降低政府在土地市场的收益,从而引导开发商主动理性降低房屋销售价格,同时引导区域房价水平定位。
  政策的风向标意义无疑是积极的,从7月份一线城市土地价格的走势看,北上广深等一线城市,只有北京的土地价格出现了环比的回落,这无疑是政策初见成效的结果。但是,在对“招拍挂”的土地出让方式进行全面改革之前,任何一种土地出让方式的尝试,因为配套措施的缺乏,在某种程度上都具有制度试错的风险。北京这次通过确定地价,并且鼓励售价低者获得土地使用权,而且规定未来的售价只能降、不能涨的方式,客观上的确稳定了房价,但是,在商品房总体供应仍然偏少的情况下,一旦限定了开发商的售价,开发商为了保证利润,势必会在房屋建筑质量上做文章。
  这次出让的地块,尽管当地的楼面价差不多是6000元每平,而最高售价限定为13600元每平,似乎给了开发商一定的利润空间,但和当地17000元每平的商品房比较,价格依然偏低。得到这块土地的开发商为了确保利润,要么通过修改规划,要么在小区配套和房屋建筑质量上做足文章,使得未来房屋质量风险陡增。
  众所周知,刚性需求只能支撑起房价的合理价位,投资性需求支撑的则是房价里的泡沫部分。购房者深度观望表明一线城市房价回调的预期已基本确立,只有部分迫切购房的刚性需求才会在目前这一时点入市,换言之,就是畸高的房价已经失去了投资泡沫的支撑。
  慧择提示:房产市场变化多端,做好保障很关键。

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