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二三线城市限购令

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  慧择网【摘要】来自住建部的消息称,9月中旬陆续将有20个左右的二三线城市实施限购令,楼市调控效应进一步深入。“除了西藏、宁夏,几乎所有的省、自治区都酝酿了限购城市名单。”一位四川省住建厅人士向《中国经营报(微博)》记者表示,一旦得到住建部和当地政府的认可,名单将会择机出炉。
  而对于以限价来代替限购的行为,诸多业内人士认为,这是地方政府对于限购令的一种无声的对抗。
  住建部态度“缓和”
  从住建部此前出台的二三线城市限购的5项建议标准中不难看出,第二轮限购城市的名单的具体制定中央显然是将权利下放给了地方。针对上述5项建议标准,住房和城乡建设部就明确提出,符合上述5项条件较多的即2条以上的城市,建议列入新增限购城市名单。但各地可根据实际情况,对具体标准进行适当修改。
  “由于各个地方城市的发展程度和房地产市场所处的发展阶段不同,其实建设部的这种态度本身是没有任何问题的。”伟业我爱我家(博客,微博)副总裁胡景晖(博客,微博)对和讯网表示。
  但是“建议”和“适当修改”却给了地方政府很大的操作空间。由于是由各地地方政府自行出台限购令的相关细则,“建议性限购”刚性约束力的不足,导致了本轮调控地方政府几乎集体爽约。
  土地财政高度依赖
  “地方政府之所以迟迟不出台限购名单,说到底还是与地方土地财政有关。”胡景晖分析说。
  从目前北京、上海等一线城市房地产市场的实际销售情况来看,限购直接压制了购房人需求,使商品住宅的成交量大幅下降。而房地产市场需求一旦开始萎缩,又会导致土地市场低迷,其结果就会导致地方政府的土地出让金和房地产交易环节的相关税收出现大幅下滑。
  根据伟业我爱我家为和讯网提供的数据显示,与去年相比,今年前8月10大重点城市的土地出让收入同比锐减了了43.2%。除沈阳、深圳这两个城市的土地收入出现上涨外,其他城市均大幅下滑,其中大连更是以65.02%的降幅位居首位,而北京、上海的土地出让金收入也分别下降了55.07%和40.17%。限购令的威力可见一斑。
  和讯网还从公开数据中看到,大多数地方政府通过融资平台公司等变相举债,而近期国家审计署的相关数据显示,地方政府的负债已经累积高达10万亿元。其中政府负有偿还责任的债务67109.51亿元,占62.62%。在地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元,共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。以此计算,约40%的债务,需要地方政府用土地收入来偿还。
  出招限价规避限购
  在既不明确与上对抗,而又能很大程度减轻限购令对地方政府财政收入的伤害的选择中,限价似乎成为各个城市最佳的选择,“毕竟在限价的情况下,房地产市场还是能达成一定的交易量。”胡景晖说。
  在住建部对第二轮限购城市的五项建议出炉之后,相对限购令的无人响应,限价不断受到各个地方政府的青睐。继衢州公布“最松限购令”后,丹东市、韶关市先后发布了限价令,对备案价格过高的项目给予暂缓办理预售证或者勒令重新定价,以此替代限购。其中丹东市政府要求新推项目不得高于周边项目均价;韶关市政府则规定高于周边同类楼盘均价10%的项目暂缓发放预售许可证。而在此之前,河北香河县、廊坊、秦皇岛,以及烟台、从化、增城等二、三线城市,也纷纷实施了楼市限价政策,限价幅度多以低于房价控制目标为参照。
  上海宜居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为,尽管限价直接干预了价格,一定程度上侵害了开发商的利益,但却并未影响需求。而且如果新房定价不能明显上涨,购房人更愿意入市。其结果就是并不一定会导致成交量下滑,因此房地产税收也就有了保证,土地出让金也不会显着减少。“地方政府最关心的是楼市成交量,保住成交量,也就保住了市场信心,保住了财税收入,保住了GDP。” 杨红旭强调说。
  近期频繁见诸报端的关于楼市库存的消息印证了上述论断。中原地产数据显示,截至9月20日,北京商品房住宅库存达了11.22万套,按照最近的成交量计算,这一库存量的消化需要超过2年的时间。另据相关统计数据显示,截至21日,上海商品住宅也已高达823万平米。按照相关机构的预计,九、十月份还将会有100个楼盘开盘,整个上海商品住宅库存总量在十月份以后大概会达到1000万平方米。
  政策底部已现?
  显而易见,低成交和高库存这一相互关联的数据是各个地方政府不愿看到的结果,因此不仅多个地方政府以限价的方法来抵制限购。业内人士还普遍认为,从此前台州、衢州出台的限购令的内容来看,也是形式主义大于实际意义。
  按照台州的限购令的规定,最核心的两条就是“限新房不限二手房”、“限市区不限郊区”,而衢州的限购令更是被称为“史上最宽松的限购令”,即只限购第四套房。
  从目前各地对限购令的实际情况来看,基本分为尚未出台限购政策、以限价代替限购、宽松的限购政策三种,业内人士据此判断说,第二轮限购令已然“难产”。
  “能否在即将到来的楼市传统旺季取得理想的销量主要看此前开发商的项目布局,如果在限购名单外的二三线城市或者大城市的区县有一定布局的房企仍可以求稳。” 在贵州金源地产顾问公司副总唐龙看来,几轮限购令反而成了房地产投资和楼市购买的热点向未限购城市或区县等地下移的推手。
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