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楼市降价促销的影响

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  【摘要】在宏观调控及信贷收紧等因素的影响下,在严峻的政策背景和低迷的市场环境下,开发商的裸价促销不一定能冲破购房者仍然浓郁的观望情绪,这时候越是降价促销反而越会有不当的效果。
慧择网  众所周知,刚性需求只能支撑起房价的合理价位,投资性需求支撑的则是房价里的泡沫部分。购房者深度观望表明一线城市房价回调的预期已基本确立,只有部分迫切购房的刚性需求才会在目前这一时点入市,换言之,就是畸高的房价已经失去了投资泡沫的支撑。裸价促销对楼市的拉动作用,是否足以让购房者的切实需求在一定程度上得以释放,是否让房地产传统淡季也成为购房好时机?尽管这一切目前尚难定论,但至少有一点是肯定的,普通老百姓还是十分欢迎开发商直接降价,裸价时代能让买房者得到更多实惠。房价回调一方面反映在老楼盘的不断调价上,另一方面也影响着新盘的定价。据了解,目前一线城市的新开楼盘大多定位中低端客户。
  锋芒地产营销机构总经理杨怀东认为,存抵活动被取消,其实相关的规定去年4月份就已经出来,为什么现在要再强调一下,可能是政府看到近期许多楼盘搞这样的活动太多,场面过于火爆,最近一些楼盘的产品说明会都很火爆,担心市场上扬,整体反弹,影响调控结果。开发商搞存抵活动,作为一种积蓄诚意客户的手段,它的空间还是很大的。因为搞活动距离正式开盘前,还是有一个缓冲的阶段,很多开发商可以根据蓄客情况来制定价格,价格策略也才能更准确。存抵活动取消,开发商会更实在地定出价格,对于政府来说,也可以更好地统计房价,准确把握市场真实状况。取消存抵,能让开发商被迫亮出价格底牌吗?
  昆仑集团副总裁蔡阳表示,重庆的房地产市场近期的表现有一定的参考价值:最近重庆一手房打折促销见成效,交易量涨四成,在最近一周,无论是成交面积还是成交套数,环比前一周均增加了近40%。
  现在几乎所有的楼盘都在搞这种存抵活动,都是个噱头,遮遮掩掩的,其实开盘前确切的价格都不知道,很浪费买卖双方的时间和精力,还不如实实在在标明价格,买就买,不买就不买。要不然开发商老是用这一招试探买房者的底线,哪里搞得过他们,价格应该透明,才能真的吸引有效客户,对买房者来说,也才会真正下定决心下单,价格都说不清楚,会更加犹豫的。
  而对于“存抵禁令”,还有一些业内人士认为政府实际用意可能是想杭州房价更加稳定。目前杭州市场上打折优惠频出,力度越来越大,而且在新“国五条”定下下半年调控基调后,购房者对下半年房价的心理预期是大幅下跌。在博弈拉锯战中逐渐占据主导地位的购房者,将触发开发商甩出更多折扣优惠,这样更加速杭州房价大幅下跌。
  依据一些业内人士的判断,作为地方政府不会希望管辖内的房价大起大落,而此次出台的“禁令”极有可能是为保杭州房价能维持在一个平稳的水平线上。如此一来,开发商在定价上要更加理性,特别是老盘,想要促进成交,价格必须往下走,但开发商要考虑盈利目的,又不可能降很多。那么,在这样一个相互牵制的制衡力下,反而会让房价趋势平稳。
  对于购房者而言,无论是以前的存抵还是现在的直接降价,开发商最终的目的都是把房子卖出去。存抵取消了,还会有其他的替代方式,而购房者只要享受到了实是在在的实惠就可以。
  而取消存抵后,采用何种新的营销方式,成了许多开发商思考的问题。
  取消存抵将导致楼市直接“降价”,或将影响市场信心。“如果这类羞羞答答的存抵活动一律取消,面对目前严峻的销售形势,开发商只能直接打折了,直接打折对市场的降价信息传导作用更加强烈,也会大大强化购房者的降价预期,那么杭州房地产市场就真正进入洗牌阶段了。”某网友表示。
  不过,尽管开发商促销力度越来越大,跳水楼盘此起彼伏,但购房者的观望情绪空前坚定,成交量仍未明显回暖。而土地市场频频流拍、底价成交,也已释放出楼市已经“入冬”的信号。标准普尔驻香港企业评级主管李国宜在8月9日表示,随着融资环境趋紧,中国房地产开发商未来几个月的处境将更加艰难。李国宜称,与几个月前相比,目前的形势更加严峻,一方面海外融资难度加大,另一方面政府加强了对信托市场融资的监管。在楼市去库存化过程中,购房者的话语权将会逐渐增加,销售信息的透明性也让购房者对房价走势有了理性的判断,理性的住房消费观念正在培育中,刚性需求很难再出现爆发式的集中入市。
  慧择提示:楼市不断变化的现在,做好保障至关重要。

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