贷款 贷款攻略 新型贷款 房企无利润可言
房企无利润可言

  您的房子买保险了吗?
  慧择网【摘要】在北京、上海、广州、深圳实地调查多个样本发现,在保障房项目中,房企垫付的资金通常会遇到难以按时收回的情况。在国家开发保障性住房的1.3万亿资金中,有8000亿元是由企业、银行贷款等构成。另外,由于保障房开发时间长,价格 受到限制,很多保障房项目的利润率只有2%~3%,远洋、保利旗下部分项目甚至难以盈利。
  远洋、保利也难盈利
  据了解,远洋旗下参与兴建了两个配建保障房项目——远洋·润园两限房项目和远洋沁山水·上品公租房项目,并且两个项目皆已上市。
  但远洋地产副总裁徐立坦承,远洋在北京管庄的远洋·润园限价房项目,价格被限定为7400元/平方米,但远洋投入的建造成本远超这个价格。
  和远洋的情况相同,保利地产也没能找到保障房盈利的好办法。
  在今年8月初的一次活动上,保利地产相关人士透露,目前,保利地产在全国范围内有3个保障房项目,其中,上海嘉定云翔经济适用房项目和北京沙河保障房项目均在开发建设中,此外保利于2011年4月29日取得的广州荔湾区地块将配建3万平方米保障房。
  作为国内最早参与保障房建设的企业之一,保利早在2007年就开发建设了限价房项目保利西子湾,因为是国内首个限价房项目,2008年底该项目交楼时引起外界的广泛关注。
  目前已全部竣工的保利西子湾总建筑面积达到161518平方米,提供约1600套住房,其中90平方米以下的户型占80%以上,每套最高单价不超过6500元/平方米。
  若以平均每套面积80平方米、单价6500元/平方米计算,该项目销售额约为8.32亿元,而2006年保利拿下该地块时光地价就付出了4.13亿元,再加上建设成本和其他投入,该项目的盈利情况并不乐观。
  之前,保利地产董事长宋广菊就曾公开透露西子湾项目的利润率只有10%,大大低于普通商品住房的利润水平。
  不过,与保利在北京的其他项目相比,这样的利润率应该是“相当不错”了。据宋广菊透露,保利在北京已建成的一个保障房项目,目前仍处于亏损状态。
  房企担心垫资难按时收回
  参建保障房项目入不敷出,背后有多重原因。
  今年3月,有一家房地产商曾给编者发来一份经济适用房项目转让资料,其中明确规定了楼板价、销售价和政府回购价。编者以开发商名义向上海市浦东新区住房保障部门咨询了保障房项目转让的问题,有关负责人曾表示,只有房子在一年后仍未卖掉的情况下,政府才会出面回购。按照上述负责人的说法,经济适用房的项目是需要开发商垫付资金的。
  在国家开发保障性住房的1.3万亿资金中,政府资金只有5000亿元,有8000亿元是由企业、银行贷款和保险资金等企业和社会资金构成。中国指数研究院副院长陈晟更进一步指出,在目前开发的保障房中,更多需要企业垫付开发资金。
  这让有意开发保障房的房企不免担心,“要是政府到时给不出钱怎么办?”
  上海一家地产龙头企业的相关负责人对编者表示,他们不担心保障房的利润率低,但会担心保障房的投资不能按时回款,他的很多同行也有类似的担心,这使得房企对参与保障房建设的积极性不高。
  住房和城乡建设部政策研究中心公布的首份 《中国房企社会责任百强榜》榜单上,百强房企中有七成在2007~2010年间未参与任何保障房建设。
  他们的担心并非没有理由,部分保障房的资金周转速度确实要比普通商品住宅慢。
  比如,上海的经济适用房早在2008年三季度就有160万平方米开工,但直到去年8才有首批试点经济适用房正式销售,从开发到完成销售的周期至少2年。
  据中原地产研究中心高级研究经理刘渊介绍,万科、绿城、恒大等开发商开发的普通商品房,从开工到销售,通常只需要6~9个月。
  据刘渊介绍,目前保障房的开发模式分为几种。除了政府部门直接划拨资金开发的项目外,其他多涉及企业垫资。有些项目是要完全销售后,政府才会给开发商资金,也有一些只要竣工,政府就会向开发商回购,以减少开发商资金周转时间,但无论哪一种开发模式,资金收回周期都比普通商品房更长。据陈晟和介绍,一般情况下,经济适用房的平均资金周转时间为1~1.5年。
  除资金收回期长外,经济适用房的投资规模通常也比普通商品住宅大得多。
  编者在上海最大的经济适用房基地三林经济适用房基地现场调查发现,大部分小区是所有建筑同期开发,工程进度和施工时间基本接近。而普通商品房小区一般是滚动开发,建两三栋楼就销售、交付,其余的地块会在上一批房源销售完成后才开工建设。
  利润率多为2%~3%
  保障房开发时间和资金周期比普通商品房长,照理说应该有更高的利润率,但实际情况并非如此。据编者采访的情况,多数保障房项目利润率只有2%~3%。
  对此,陈晟认为,保障房的开发规模可以降低开发商的边际开发成本,进而提高利润率。
  编者调查也发现,通过全产业链的开发,也能让开发企业获利。如金隅股份在建设过程中大量采用金隅系统内的建材产品,并且开发地块也大量使用金隅股份的闲置工业土地;多个保障房开发项目出现亏损的保利地产,尝试通过普通商品住宅和保障房的配建用地寻找盈利途径;富力则通过对保障房项目“瘦身增高”,增加相当规模的商业面积,确保项目盈利。
  但上述开发模式,仅适用于有特殊资源的开发商。对于大多数房地产企业,尤其是民营企业来说,这些模式并不适用。
  绿城建设管理公司总经理曹舟南说,绿城参与保障房建设,基本的收费标准为项目投资总额的3%,扣除绿城在项目操作过程中的管理费用外,几乎没有利润可言。
  慧择网提示:您的房子买保险了吗?提前做好保障很重要。

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