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房价或将持续僵持

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  【摘要】如果不出意外,楼市调控一时不会松动,这就有可能拉长整个调整周期,延长买卖双方的博弈或对峙时间。中央提出要把一些城市过高的房价降下来,回归到合理水平。但从目前来看,一些大中城市房价要实现下降,仍然面临多重阻力。
  慧择网各方预期不一
  在“限购令”细则和房价调控目标陆续出台之后,4月份没有更为严厉的调控政策出台。从4月中下旬开始,各地成交量也有了小幅反弹。招商证券发布的研究报告称,从重点监测的14个大中城市来看,4月份住宅成交面积有9个出现环比上升,其中北京、上海、广州和深圳等一线城市全部反弹,另有5个城市出现下降。
  然而要看到,反弹是在低基数的基础上发生的。“‘五一’期间二手房成交比清明节好了一些,但还是比较冷清的。价格方面和以前差不多,普遍大幅降价的现象肯定没有发生。”二十一世纪不动产某门店经理称。
  北京市房地产交易管理网数据显示,五一期间,北京市一手房网签总量为1190套,比去年同期下降了35%;二手房网签量为214套,同比下降69%。但与清明假期相比,一手房和二手房网签数量分别上升235%和70%。链家地产首席分析师张月认为,5月份楼市成交可能比4月份略有上涨,但成交量仍将维持低位,房价上涨的动力不足。
  而市场各方预期不一,成为目前价格僵持的重要原因。从购房者的角度,目前一些新盘或二手房的降价幅度可谓“杯水车薪”,远远没有消化先前过快上涨的影响。而不少二手房主则持截然不同的观点。在他们眼中,目前并不是抛售楼盘的良好时机。在某房地产公司工作的刘鹏说,自己有5套房子,但目前限购政策这么严厉,房子“卖一套少一套”。即便未来一两年房价下降,自己也不可能再买回来,“而且,房价从长期来看还是会上涨,现在卖房并不划算”。
  链家地产公布的数据显示,4月份北京市新开期房项目成交均价下降10%,而二手房价格降幅为0.2%,降幅明显偏小。“短期内二手房业主扛价依旧明显,只有少数急于出手的业主会降价出售,从而导致价格出现僵持。”张月认为。
  开发商“不差钱”
  从新盘来看,开发商尽管面临空前的价格调控压力,但多家房地产企业表示,目前的日子并不难过,资金紧缺的压力没有想象中那么大。
  国家统计局数据显示,今年一季度,房地产开发企业本年资金来源19268亿元,同比增长18.6%,其中利用外资增速达到45.2%,自筹资金增速为27.2%。而与上一轮房价调整时相比,2008年11月房地产开发企业本年资金来源增速曾降至4.2%。显然目前的房地产业资金匮乏程度要好于当时。
  从货币政策宏观环境来说,自去年三季度以来,央行已经数次加息和上调存款准备金率。而国务院发展研究中心宏观部部长余斌指出,综合货币发行量、利率、汇率等因素,目前我国货币条件仍然比2007年宽松。未来如果通胀压力继续增加,货币政策特别是价格工具仍有进一步收紧的空间。
  还有分析人士指出,尽管目前信贷和再融资收紧,但房企可以通过境外融资获得资金,除了境外增发,还可以在境外发行债券、优先票据以及短期融资券,对冲国内信贷紧缩的效果。
  从具体市场销售来看,新盘折扣降价的幅度虽然比二手房更大一些,但也并未占据主流。以位于北京西南三环的中铁建青秀城为例,目前在售均价为27000元左右,与去年新开盘时基本持平。该楼盘销售人员表示,目前购房可以赠送十几平方米的书房,书房由原先的露台改造而成,这是原先售出户型没有的。
  “调控压力主要集中在一线和二线城市,中小城市的房价下降压力并不大。今年本市提出10%左右的房价涨幅目标,其实公司经营并不困难,甚至不涨不跌也完全可以接受。”河北省的一家房地产企业负责人告诉记者。
  政策执行力度有差异
  “国十条”、“国五条”、“国八条”等政策出台分别在去年“五一”、去年国庆以及今年春节前,防范楼市借假期反弹的意味明显。一位知情人士分析,今年“五一”假期并未出台新的调控政策,并不是说政策空间已经用尽,而是从侧面说明目前楼市并没有出现类似去年秋季的反弹。
  与2008年房价调整时不同,当时房价下降率先从二手房开始,今年则是新盘降价更为明显。各个城市一季度公布的房价调控目标,也是主要针对新建商品住宅。截至3月底,全国608个城市出台了房价控制目标,而仍有不到10%的城市未发布该目标,且未向社会公布原因。据国务院楼市督察组反映的情况来看,一些城市在接受督察时反映其房价并不高,并提出希望在适当时候结束楼市限购,不希望该政策长期持续下去。
  而卖方对于“一房一价”、限购等政策也有招数应对。北京不少楼盘并未完全执行“一房一价”政策,而内部折扣、优先认购、分单元销售等现象也仍然存在。而对于非京籍户口人士购房,部分中介提出,可以代办社保证明。
  伴随着多种市场因素的综合影响,一方面,可能强化房价抗调整的能力,部分弱化房价大幅下降预期,而另一方面,如果不出意外,调控一时不会松动,这就有可能拉长整个调整周期,延长买卖双方的博弈或对峙时间。
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