贷款 贷款攻略 新型贷款 调控影响房产周期
调控影响房产周期
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  【摘要】房地产基金在未来有很大的空间,但是由于住宅市场的发展压力剧增,不少开发商都逐步调高商业地产的投资比例,对此,可以借鉴在商业地产投资方面起步较早的香港开发商的成功经验。
慧择网  也许房价下跌会带来社会问题,难道房价上涨不会带来更大的问题吗?房地产长久以来都是投资客狂欢之地,其居住功能不断被弱化。普通购房者已被中国房地产彻底抛弃。如果房价再上涨30%,那么,中国楼市带来的严重问题就不只是制约民生、酿造经济金融风险,而是将影响到社会稳定。
  当前上海楼市状态,我感觉与1995、1996年时候很相像,楼价高、政府不断加大力气进行调控。从政策面来看,政府对于调控楼市决心很大,调控政策严厉且有效。但由于上海等一线城市市区土地资源稀缺且地段的不可复制性,房产价格短期内仍能保持坚挺。同时,市区以外的部分郊区受供应量大影响,刚需房价将有下探趋势。未来受限购令、银行贷款利率上调以及银行停销地产信托业务,部分开发商的资金流面临愈加严峻的挑战,因此,为回笼资金,部分开发商会考虑促销降价。
  但总体而言,一线城市的一手房与二手房房价短期较难有大幅下降空间。在二三线城市,开发商的供应量较大,但购房者购买力有限,因此二三线城市房价或有一定回调压力。
  香港开发商自上世纪80年代初以来就开始着眼商业地产开发,经历了漫长的运作周期,目前已进入成熟的商业地产主体化服务阶段,即注重细节和人性化服务、注重形象包装与活动推广、选择与项目匹配的合作商户,借此提升物业价值和吸引力。在例如IFC Mall、朗豪坊、置地广场、青衣城等成功案例身上,可以看到他们都具有四点共性。
  第一是都采取了都市综合体的开发模式,与城市公共交通接驳,结合街区、地铁,吸引流客消费,同时开发配套项目,结合写字楼、酒店建设,把握需求。第二,商业功能多元化,这些商业地产都集购物、休闲、娱乐、餐饮、社会服务等多功能于一体,并且主题定位鲜明。第三,通过建筑设计强化商业表现力,建筑设计强化了特色主题定位,在竞争激烈的市场环境中吸引眼球。最后,配以温馨和无微不至的细节管理来迎合消费者需求,从而做到抓住客户,提升品牌亲和力与影响力。这些老牌开发商开始投资商业地产时间早、选址精准,因此成功。反观眼下,商业地产已有过剩态势,具有极高商业价值的稀有地段难以寻觅,内地的商业地产开发在二十年间发展神速,实属不易,但其操作模式并非十分成熟,也没有经历过较长的市场检验阶段。
  随着房地产调控的进一步深入,开发商面临资金困局,自行或联合设立房地产基金逐渐成为一些房地产企业的研究和实践的商业模式之一。中国大陆目前的房地产市场如火如荼,但房地产投资基金却刚刚起步,而在美国这样成熟的房地产市场中,房地产基金几乎已经渗入其每一个大中城市的房产经营活动中,因此房地产投资基金未来在中国将大有发展空间与前景。
  目前房地产调控到了关键的时刻,面对各种反对声音,调控仍须淡定。在房价出现松动的情况下,以绿城宋卫平为代表的开发商已经开始用房地产萧条威胁经济为由向政府发出放松号召。然而,我们看到,中央调控房价的决心丝毫不动摇。
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