贷款 贷款攻略 新型贷款 房企销售新模式
房企销售新模式

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  【摘要】近年来,抑制投机性住房需求,将房价降到合理水平的房地产调控政策一直都未松动,保障居民正常合理的住房需求也是中央政府的一贯要求。在商业银行保障其自身盈利和进行风险控制的同时,如何保障合理购房需求,避免差别化信贷政策被削弱同样是个需要认真面对的问题。
  陆续披露的上市房企4月份销售数据显示,万科、保利地产、金地集团等一线房企销售面积和销售金额增速放缓或下滑,其中万科销售面积和销售金额仅实现个位数增长,保利销售面积出现下滑,金地销售面积和销售额更是双双下滑,为历史上各相关公司单月销售数据中罕见景象。全国房地产经理人联合会研究院副院长陈宝存认为,近段时间以来,首套房信贷政策优惠取消,现在又提高了首套房首付和利率,表明了银行“以价补量”的冲动,不排除有的银行已经开始着手行动
  慧择网分析人士认为,目前楼市调控高压态势未见松动,甚至出现加码迹象。随着销售和资金压力进一步显现,房企未来只能通过加大促销力度,以价换量。由此推测,下半年房价下跌是大概率事件,房价拐点或加速逼近。
  上市房企4月销售大滑坡
  近日,四大一线房企“招保万金”中,三家公布了4月销售情况。其中,万科4月份实现销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元,同比分别增长7.1%和1.3%。但从单月销售面积和销售金额的同比增速来看,万科今年1月至4月数据呈逐步下降趋势,4月份的同比增速更是首次下降到个位数。对此,万科表示,调控对市场的影响十分明显,成交速度普遍放缓。
  保利地产公布的数据显示,4月份公司实现签约面积49.55万平方米,同比下降0.28%,但签约金额同比上涨63.41%至66.84亿元。
  引人注意的是,金地集团的销售情况出现了“双降”——4月份公司实现签约面积12.7万平方米、签约金额17.7亿元,同比分别下降16.9%和3.2%。
  上述几家地产龙头的销售情况也是全国房地产市场状况的一个缩影。国家统计局日前公布的数据则显示,1-4月全国房地产投资和新开工面积分别同比增长34.4%和24.4%,但1-4月份全国商品房销售面积和销售额同比增长仅6.3%和13.3%,销售面积累积增速回落8.6%,4月单月的销售面积同比下降10%,环比下降24%。
  部分房企被迫求助“高利贷”
  在销售下滑的同时,房地产企业的融资困境则进一步显现。
  根据上海证券报记者调查,目前,民间借贷资本已经开始警惕房地产企业的偿债压力,并在提高利息的同时,进一步提高贷款门槛,开始对房企抵押物、偿债来源,甚至法人信用等进行严格审查。
  一位上海的民间放贷人士向记者表示,目前民间资本对房地产商的贷款利息在30%左右,最高甚至接近40%。其中,有上海物业做抵押的房地产企业融资便利性较高,利息也略低,约为20%左右。“因为有上海物业做抵押,比较安全。”该人士称。
  据他介绍,一家不久前成功地从民间融得资金的企业,就用位于上海市区的数套高档别墅作为抵押,每套3600万元的别墅,最终评估作价1800万元/套。也就是说,一旦偿债无力,债主方可以以极低的价格获得这些物业。“这家企业在银行有大量债务没有还清,因此不可能从银行体系获得贷款,所以只能找我们融资。”贷款方称,也正因为抵押物资质较好,这家房企的利息成本在20%左右。
  另据了解,目前温州民间资本对房地产商的贷款利息高于上海,约在30%以上。“他们对项目的考查也越来越严格,比如对抵押物的要求,偿债来源的考查,甚至法人代表的信用资质等。”一位业内人士介绍。
  除了民间资本外,房地产信托的门槛也在提高。中国银监会主席刘明康日前表示,要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判,加强房地产信托业务的监管。要本着市场化原则和审慎经营要求,科学支持保障性住房建设。
  一家信托公司高层表示,其实,目前的房地产宏观调控,以及楼市销售状况已经提醒信托公司提高对房地产信托的警惕。但是,也不排除一些公司在业绩驱动下继续大力发展房地产信托的可能性,其中部分公司还以保障房之名希望顺利发行房地产信托产品。这种动向已引起监管层关注。
  据了解,目前房地产信托利息成本已经高达22%甚至25%。“用高利贷来形容也不为过。”一家房地产公司高层表示。
  近年来,房地产融资结构正在发生变化,2002年前后,银行信贷是房企融资的最大来源,而到了2010年,国内贷款金额占房企资金来源的比例已经下降到17.3%。“房地产公司希望通过银行信贷获得资金的模式要发生转变。受调控影响,从银行信贷者资本市场上获得资金有相当大的难度。” 国泰君安首席经济学家李迅雷称。
  分析人士认为,目前楼市调控高压态势未见松动。而随着销售和资金压力进一步显现,房地产企业未来可能被迫通过加大促销力度,实现“以价换量”。由此推测,下半年房价下跌是大概率事件,房价拐点或加速逼近。如果该做法全面铺开,再加上限购、限贷的影响,将导致有效购房需求不足,首次置业萎缩加剧,将可能使得房价突然之间暴跌,给宏观经济运行带来震动。
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