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开发商谨慎降价
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  【摘要】近期开发商资金开始吃紧,使得他们拿地比较谨慎。最近开发商销售资金回笼并不是太多,此外不少大型开发商还有在建项目需要投入资金,因此拿地开始趋于谨慎。
  短期来看,行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成,中国房地产行业正进入去库存阶段,目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为 40个月,与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。
  多地土地拍卖遇冷
  慧择网现场“零举牌”,9分钟卖9块地,其中8幅底价成交,今年广州最大规模卖地会就是这样冷清收场。9月1日,广州市国土房管局1日一口气出让荔湾区、白云区、花都区、番禺区共9块国有建设用地使用权。然而,以往“抢地”大战的场面不再。短短8分钟内,其中的8幅地块便已经被“瓜分”完毕,平均1分钟卖出1幅地块。不仅如此,推出的9块地中,有8块以底价成交。如此旋风般地结束拍卖,在全国市场上也并不多见。但来自业内人士的统计显示,上半年广州成交的13宗商业用地和8宗住宅用地几乎都是底价拍出。
  土地拍卖遇冷不仅仅发生在广州。也是9月1日,南京国土局再次迎来土地拍卖。拍卖会上,来到现场拿地的代表总共不超过10人;被拍卖的6幅地块中,有5幅地块均以底价成交;位于横溪甘泉湖的G32地块最终流拍。土地市场再次陷入低迷。扬州举行扬州市区国有建设用地使用权“净地”出让竞价拍卖会。分布在扬州东南西北中方位的6块“净地”成功拍卖,但从成交价格上来看,开发商显得愈加理性、谨慎。
  土地市场的动向常常被称为楼市的“风向标”。在号称“金九银十”的传统房地产的火爆时期,不但房价节节松动,就连土地拍卖市场都做不到“开门红”。这让房地产市场更加“雪上加霜”
  开发商态度趋谨慎
  对今年广州最大规模卖地会,开发商们不给“面子”,有业内人士表示“非常惊讶”北大公共经济研究中心研究员韩世同就对媒体表示 “结果太令人意外了,原本以为至少有几块土地会存在竞拍的情况”。有业内人士认为,是“国家宏观调控令土地市场日渐冷清”
  其实,广州、南京等地土地市场的困境只是全国的一个缩影。接二连三的土地拍卖会传递了这样一个信号,当前土地交易市场显露趋冷态势。更有媒体分析,在各种楼市调控政策的催化下,今年以来,开发商资金回笼缓慢,市场预期悲观,拿地热情骤降,流拍和底价成交依旧将贯穿整个土地市场。不过好消息是,地价的“低迷”在某种程度上也意味着未来房价的高价空间不会很大,国家对房地产市场持续的宏观调控政策已经开始显现巨大的威力。
  土地财政面临考验
  土地市场遇冷的情况还在继续,最直接的反应就是全国范围内的土地出让金大幅减少。数据显示,尽管土地成交面积相较去年并未出现太大下滑,但前8月土地成交金额大滑坡,不足去年全年一半。在上海,今年前8月土地出让金为743.1亿元,仅为去年全年的48.4%.而虽然上海土地出让金出现大幅下降,但是743.1亿元的总收入还是超过了北京、天津、杭州等城市,位列全国第一。在北京,根据北京市土地整理储备中心的数据,前8月,北京经营性用地土地出让金收入合计为671.95亿元,比去年同期下调了6.74%,仅相当于去年全年土地收入的40.9%.在广州,上半年广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元,同比减收33.75亿元,下降
  对此,北京中原市场研究部总监张大伟认为,在数次提高存款准备金率及信托渠道收紧的情况下,销售速度同时放缓导致回款难,这些都使得开发商资金压力加大,影响了他们的拿地能力。但张大伟预计,虽然9月以后土地市场可能因供应上涨而出现一定程度的成交升温,但预计很难再达到2010年的水平。“楼市调控在下半年的力度只会加强,这将使得土地市场依然维持今年前8个月的冷清。”
  当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加,当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加,当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加,房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境,房地产行业即将面临第一次真正意义上的大调整。
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