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低价房源销路好
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  【摘要】尽管部分高端房源和外围二手楼盘的报价开始有所松动,但松动程度仍未到达购房者的主流预期,不少板块和区域的二手房价格继续坚挺,有的反而止跌反弹。
  由于需求被釜底抽薪,成交量走低造成供应量大量积压,供需形势正在发生逆转,楼市缓慢向买方市场过渡。截至三季度末,沪深两市上市房企存货总量达到1.22万亿元,同比增长了37.99%。随着存货逐渐积压,销售回款困难对房地产这一典型的资金密集型行业的掣肘作用逐渐显慧择网现。月份楼市限购政策加码后,上海新房市场成交又陷低谷,刚刚开始小幅回暖的二手房市场也再次遇冷。8月份,改善型需求主导了二手房市场,据上海中原地产的统计,总价在100万-200万元房源销路最好,占到了该公司所有二手房成交量的49.25%。
  “自7月下旬以来,中介门店的来访量明显下滑。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉 ,8月份,上海新房市场打折促销频现,购房者开始摇摆不定、房价下滑预期增强,一、二手住宅成交都不旺。在这种市场态势下,中端物业逆市走稳、成交占比上扬,暗示着改善型需求仍在主导市场。
  从上海中原地产的成交结构中可以看出,8月份总价在100万元以下、100万-200万元、200万-300万元、300万-500万元、500万-800万元、800万元以上的二手房成交套数占比分别为20.07%、49.25%、17.58%、9.95%、2.16%、1%,其中总价在100万元以下的物业成交比例较7月份减少6.49个百分点;而100万-200万元、200万-300万元的物业占比分别增加了4.03、3.19个百分点;300万-500万元、500万-800万元及800万元以上的物业交易也有下滑,比重微幅缩小0.11至0.56个百分点。
  来自上海二手房指数办公室的最新统计显示,8月份全市128个二手房控制点中,仍有72个均价上涨,下跌的有52个,持平的4个。
  分析价格上涨的板块可以发现,低总价、小面积并拥有成熟社区的板块以及教育资源丰富的学区房板块,显示出了很强的抗跌性。如宝山罗店和大华板块8月份的涨幅分别为0.90%和0.70%,长宁天山板块上涨0.69%;凭借临近上海交大和华东师大闵行校区的优势,闵行颛桥板块8月份上涨0.86%。价格下跌板块仍集中在外围区域。如,金山亭林板块下跌0.80%,嘉定南翔板块下跌0.59%,青浦赵巷板块下跌0.43%,浦东航头板块下跌0.40%。
  买卖市场的低迷,倒是催生了租赁市场的一波新行情。由于部分中高端市场消费者“以租代购”,加上新学期到来,学区房需求开始释放,近期不少区域租金看涨。据上海租赁指数办公室统计,今年8月,上海高端市场租金环比上涨了0.09%,涨幅比7月份扩大了0.03个百分点。其中,一室租金上涨0.12%,两室和三室租金分别上涨0.12%和0.10%。与此同时,低端市场租金环比上涨了0.30%,其中,一室和两室租金分别环比上涨0.31%和0.28%。杨浦区五角场板块租金从6月份开始就持续走高,8月份更是上涨了0.47%,复旦大学、上海财经大学与万达商业广场形成的三角区域内,学生、白领、短租置换客使该地段老工房一直供不应求。
  在银行贷款、资本市场、信托等融资渠道被全面限制的情况下,万通、上实发展等房企试图通过私募股权来曲线融资。但业界专家提醒,如果销售不能回暖,仅靠外部融资难以本质上解决开发商的现金流问题。开发商应避免走进这样的误区,就是单纯依靠外部融资来支撑脆弱的资金链,而把降价视作洪水猛兽。回笼资金的根本途径还得通过销售,实力强的开发商应尝试在新的市场环境下打开销路。
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