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楼市进入关键期

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  【摘要】如果今后国家坚持房地产调控力度不放松,预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。但种种迹象显示,小范围的房价调整尚未带动量的释放。
  如果按照人的成长阶段来看,目前中国的房地产正处在“青春发育期”。在目前中国正在经历现代化和城市化的背景下,住宅市场的快速发慧择网展有一定道理,但其中也会出现一些问题,就如“青春痘”,要解决,但不一定要过分担忧。
  上海、深圳等十大城市8月住宅均价环比下降0.41%,这是一年来首次下降。房价受抑背后,是市场的深度演变。截至8月30日,已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元,其中33家公司业绩有不同程度下降。“停涨”之后,降价是否将尾随而至?上海绿城玫瑰园开发有限公司副总经理沈旦临称,为完成业绩考核,开发商会在三四季度想办法增加销量,降价会更明显。
  北京市房协副秘书长陈志说,在北京,8月份成交商品住宅套数环比下降22.9%,这是2009年来的最低值。在上海,8月商品住宅成交量环比下跌25.6%,创下2005年以来的新低。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,如果高房价的“大坝”难有松动,成交量很难有起色,预计今后几个月成交低落的行情会延续。
  不可否认,近期一些舆论鼓吹“降价潮”“抄底”等,实际上有意无意夸大了市场的实际情况。上海同策咨询研究部总监张宏伟说,一些开发商故意把“吹风价”定得远高于最终销售价,给外界造成“大幅降价”的假象。
  上海复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰还提醒,一些地区配套商品房等中低价位住房成交比重加大,也会拉低统计上的“均价”,对此应有辨别。谷文胜说,经过几轮调控,大型房企已有“心理准备”和“耐药性”,在没有生存危机的情况下,降价动力不大。中国指数研究院副院长陈晟等专家称,今年房企海外融资、房地产信托等大幅增长,一定程度上冲抵了国内银行住房贷款的收紧。
  有关专家据此认为,简单依据热点城市房价一时“停涨”或“微降”,就认为已达到调控效果,是短视的。可以预见,如果“限购令”等强力措施不能延续和扩面,房价必然出现强力反弹。
  值得注意的是,目前部分地区楼市价格某种程度上是一个“虚假价格”,因为政府“限需求”和开发商“缓供给”形成了虚假供求关系,扭曲了价格信号。如果不从根本上解决楼市有效供应不足、投资属性过重等问题,就难以从根本上打破僵局。楼市“治本”,其一在规范“房贷”监管制度。中国房地产业协会副会长朱中一等专家认为,当前应从“开发端”和“销售端”两头管理好房地产资金,压缩投资、投机性资金流入楼市的渠道,并注意“区别用力”,保护保障房开发和自住及改善型购房的资金需求。
  其次是保障房建设真正“提速”。陈杰等专家表示,保障房的推进不能因调控松紧而“变速”,要加快做大保障房的“蛋糕”,从供地、融资、建设、分配等各环节形成制度体系,真正使楼市从市场“单腿跳”转为市场、保障“双轮驱动”。
  房地产业目前正在经历快速成长阶段,房地产企业正在向上中下游分化,住宅产品也在不断细分。长远看,最根本的还是加快配套改革。有关专家呼吁,破除地方政府对房地产过度依赖,必须从房地产税制、财政体制等方面进行系统性改革,应在条件成熟的地区尽快扩大试点范围。住宅类地产还开始寻找同样价格区间内商品的差异性,创造专业化细分市场,以满足不同需求的客户,这也是中国地产业未来的发展方向。他举例说,如三亚的旅游地产,虽然风景优美但缺乏相应配套设施,而价格类似的台北阳明山地产,则因为有永久产权等不同特质而能吸引不同的客户。
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