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天价楼盘的营销模式
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  【摘要】当今社会房价为什么会这么高,促销活动折扣给的比较大,广告的费用也不是一笔小数目。业务员高额的佣金,这一系列的费用都出自于房子本身的。有些开发商甚至还会采取一些非法手段来获取利益。针对这种现象我们应该遵从违法必究,执法必严的政策,严厉查处和惩处责任人,发现问题即使纠正,对顶风违纪的行为从严查处,绝不姑息。只有这样,类似的违法现象才能得到抑制。
慧择网  房价高买不起很多上班族的共同心声,几千的价格对我们普通的上班族来说都是很难承担的更何况几万几十万。最近许多天价的房源相继推出。是什么样的房子能够开价这么高,它真的有那么大的价值么? 先是北京出现一个叫价30万元/平方米的楼盘“钓鱼台7号”,被北京市住建委叫停销售。后又有上海松江一个名为“佘山月湖山庄”的别墅项目,推出了最高单价23.8万元的高价房源,被房管部门要求参照周边房价水平重新核价。
  尽管和大多数老百姓并不相干,但人们还是乐于议论这些楼盘,概因为其“富有想象力”的价格。按照上海市统计局公布的数据,去年上海新建商品住宅均价为14213元/平方米,扣除经济适用住房和动迁安置住房等保障性住房后,市场化新建商品住宅的均价为20995元/平方米。即便是上海一线滨江和独栋别墅等“豪宅”,报价也基本上在10万元-15万元/平方米这一区间。突然,一个单价近24万元的楼盘凌空闪现,怎能不令人好奇?
  楼盘为啥有“天价”?售楼人员解释无外乎是因为该楼盘有着独一无二不可再生的地理位置、一流品牌精心打造堪称精品杰作之类。然而宏观调控声声紧,这样的声音听来总觉“刺耳”。
  且看,“佘山月湖山庄二期”项目共有55幢别墅,报价10万元/平方米以下的4幢,20万元/平方米以上的7幢,其中报价最高的一幢为23.8万元/平方米,自6月11日正式开盘以来,实际签订出售合同的只有1套,单价6.79万元/平方米,另有4套签订了订金合同,每平方米单价分别为6.95万、7.04万、7.22万和12.08万元,较网上报价有15%左右降幅。
  同一个小区,房源实际成交价格和最高报价的差异如此之大,不免令人怀疑,这“天价”背后是否还有其他含义。或许是,项目已经建成,总不能捂盘不卖,干脆部分房源挂个高价,有人买,当然好,有价无市,就留着慢慢卖?又或许是,希望通过部分房源的价格领先,营造高档次、高品质的整体形象,以此吸引高端买家,带动其他房源的销售?当然,这些都只是揣测。
  可是,不管真实原因是什么,“天价”带来的负面效应,是必须引起重视的。房地产产品的定价有联动效应,某个项目定价偏高,虽然自身可能形成不了真实交易,但对周边楼盘及同类产品的价格会产生带动作用,而高端楼盘价格上涨,必然带动中端市场,最终形成“多米诺骨牌效应”,这显然不符合当前国家对房市的总体调控要求。
  从房地产营销角度来看,“钓鱼台7号”也好,“佘山月湖山庄”也罢,由于部分房源的畸高价格,引来媒体争相报道、社会高度关注,可谓省钱省力还赚名声,这对其他老老实实定价、认认真真营销的房地产企业,又是一种不正当竞争。按照此种逻辑,以后房产企业岂不是该争相哗众取宠,谁还愿意踏踏实实搞经营?此风若长,市场必乱。
  而回顾近年来房地产市场的发展,开发商雇人排队制造热销假象、内部人员先交易再撤单……诸如此类的怪相,时有耳闻,虽然有的也受到了一定处罚,但仍屡禁不绝。究其原因,还是违法成本过低。相比开发商的巨额利润,目前有关法律法规对于开发商违规的处罚规定,依然是十分“仁慈”,以至于警示作用不大。针对此现象,相关部门应该大力加强对该违法现象的惩罚。不要一切从轻,因为那样不能从根本上解决问题。之前的处罚他们完全能够接受,所以对他们起不到一定的制约作用。希望在国家相关部门的努力下。这种现象能够从根本上开始解决。
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