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土地出让指标耗尽

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  【摘要】对于调控政策最为严厉、楼市发育较为完善的一线城市来说,今年土地市场的颓势恐难以避免。在资本市场萎靡的情况下,上市房企市值出现大幅缩水,无疑加重了资金压力。楼市调控持续深入的影响下,土地市场的颓势似乎已不可避免。
慧择网  楼价和物价总是成为百姓心头大患,是涨亦忧,跌亦忧。对于三季度土地市场的火爆,业界分析认为是出让规模的扩大所致,而非土地溢价率的提高。尽管四季度是传统意义上的土地成交高峰期,但随着楼市调控的深入以及土地市场趋于理性,土地出让金难以突破峰值,地方政府对土地财政的依赖将逐步改变。金融危机正在蔓延,资金链状况正在慢慢地断裂。随着民间借贷追债和讨债的风潮兴起,中国经济实在堪忧。
  三季度土地市场放量
  在上半年土地供应节奏趋紧的情况下,进入第三季度,土地市场的成交明显火爆。一线城市的土地成交金额赶超去年,同比涨幅为22.1%。其中,北京土地市场表现最为火爆。根据链家地产市场研究部的统计,第三季度土地供应环比增加50.8%,整体土地出让金也环比大涨161.8%。其中住宅类土地成交额环比大涨101.1%。官方数据显示,截至9月21日,今年上海土地出让收入达到905.5亿元,为各城市之首,并有望在10月迈入土地出让“千亿俱乐部”。
  由于去年土地成交萎靡,另外两个一线城市今年的市场表现相对较好。截至9月21日,广州本年度土地出让金达到206.06亿元,同比大涨67.57%;深圳土地出让收入167.77亿元,同比涨幅达246.82%。根据链家地产市场研究部的统计,今年前三季度,北上广深四个一线城市土地出让金合计2066.48亿元,同比降幅为8%,较上半年同比减少26%的降幅有所收窄。广大二三线城市的市场表现各不相同,沈阳、昆明等城市土地出让金同比增幅已经超过100%,哈尔滨、长春的涨幅也超过50%,而天津、杭州、南京、青岛等地则尚未达到去年同期的水平。
  土地溢价率偏低
  尽管三、四季度是惯常的土地成交旺季,但“链家地产”首席分析师张月表示,今年北京土地出让金增长的直接原因是第三季度土地供应量及成交量的上涨,而非价格因素。
  根据该机构的统计,今年北京住宅用地的整体溢价率仅为21%,较去年下降超过25%。“市场已经很难见到‘地王’的出现,而开发商拿地也越来越趋于理性。”张月认为,预计四季度房企加速拿地的趋势并不会出现明显的扩大,全年土地市场整体遇冷或不可逆转。
  “土地财政”恐难支撑
  而在土地供应方面,四季度恐怕难以实现集中供应。根据国土资源部规划司掌握的数据,今年1~8月,全国计划指标安排使用已占全年80%以上,有17个省份的指标使用率达到了90%,其中又有12个省份已将全年的计划指标使用殆尽。
  目前已有28个省份提出了追加用地计划指标申请,总量合计已超过400万亩,这相当于已下发指标的2/3。对于用地需求的居高不下,国土部将原因归结为各地对资源路径依赖的发展模式。同时,2008年底为应对国际金融危机扩大投资的“翘尾”效应仍在起作用。
  随着社会主义市场经济的逐步建立和完善,随着国际竞争日益激烈,改革政府管理方式,构建服务型政府已成为实现行政现代化的必然选择。一位不愿具名的土地专家说,国土部目前正会商其他部委,考虑对今年的新增建设用地指标“适当增加”,但增加幅度有限。他表示,在土地市场整体不振、楼市逐渐趋于理性的情况下,土地出让金收入将难以突破以往的峰值,地方政府对“土地财政”的依赖也将逐步发生改变。服务型政府借助市场、社会的力量管理国家。既节省了政府开支,又使政府真正实现从部门利益向公共利益的转变。
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