贷款 贷款攻略 新型贷款 房价问题导致换房热
房价问题导致换房热
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  【摘要】由于国家政策的打压,因此带来的二手房税费高,这样就是很多房东不愿让价给消费者。这就是的一二手房的房价出现了一个很是奇怪的现象。
慧择网  政府部门各项工作的开展,都离不开本单位人员之间、各部门之间的 协调配合。在具体工作的交流沟通上,可能会由于种种原因存在这样那样的 问题。对待分歧,要换位思考,大事讲原则,小事讲风格,不求全责备,不 斤斤计较。一二手房房价倒挂现象在某些区域特别明显。因此产生了以往不多见的“以旧换新”现象,卖掉自己住满5年,交易税费不高的二手房,反倒还能在同一区域买到同质甚至在稍远的区域买到档次更高的新房。对于这个问题,党和政府已经给与了高度的重视,出台了一系列相关 政策措施,以切实维护人民群众的根本利益,落实科学发展观,建设社会主 义和谐社会,让全体人民共享改革成果。
  一个置换的客户给一家门店或一个业务员带来两笔成交,被业内称之为连环套。“连环套”实际上是客户根据自身的家庭情况及改善需要主动产生置换需求,由此引发的一系列交易行为。这种情况在二手房市场好的时候更普遍。随着对外地居民的限购以及未来保障房对中低端二手房市场的挤压,为了置换需求而购房将成为二手房市场新的主力刚需。
  客户往往是先看好房子,选择“先定后卖”,这样有较大的选择权。有置换需求的陈先生在与房东的交谈中,无论在价格方面和交易时间方面都有了较大的空间。比如:当时房东的挂牌价是440万元,但最后的成交价格是420万元。由于受到现在政策的影响,贷款方面的放款速度较慢,双方协商后定于两星期内付首付,首付后3个月内贷款到账。这在以往是绝对做不到的。房东的议价空间,全款到账时间近期在进一步扩大。
  与此同时,为了迅速凑到置换的首付款,客户的老房子一定是诚意出售,并且时间要求比较高,即所谓“急抛房”。这类二手房往往也有一定的议价空间,成交机会较大。
  除了置换面积更大的二手房,不少客户也会看好新房后卖掉老房子,这种一、二手房市场客户之间的连环转换在当下中介门店中也越来越多见。
  由于政策的调控,目前市场上一二手价格倒挂的现象屡见不鲜,上述的案例只是“连环套”中的一部分,还有些客户卖了自己原先的二手房,置换了新的一手房源。
  利率问题如果客户之前的老房子(一般都是没有贷款的)那么先卖房再买房和先买房再卖房,对于需要贷款的客户来说,贷款的利率是完全不同的。按照目前的房贷政策,商业银行认定二套房的标准是“认房又认贷”,即如果先买后卖,如果需办贷款可能会被银行仍定为第二套房。首套房和二套房的差异主要体现在首付比例和利率上。
  产证问题有些客户之前的老房子的产证上面没有孩子的名字。那么新房购入后,加孩子名字和不加孩子名字,有很大的区别,对于以后孩子购买房产以现在的政策将会受到影响。因为目前的楼市限购政策是以家庭为单位,新房子如果是以子女名义购买或加入子女的名字就会留下相应的购房记录,以后购房可能会被认定第二套。
  21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示,6月1日至9月20日期间,全市持续成交的新建公寓项目共208个,如追踪其逐月价格变化,则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个,扩大至9月期间(截至9月20日,下同)的114个、占比55%;而这些增加的降价盘,环比降幅多集中在10%以上。
  根据上海各区域在售楼盘的统计,9月有多个楼盘成交价与8月相比均有不同程度下调,部分楼盘调价幅度达到15%,这些楼盘中,调价幅度较大的以中高端项目居多。虽然三季度新建公寓降价势头扩大,其降价幅度却未有明显放大,不论从逐月变化还是季度变化均可看出,降幅10%以下的项目仍占降价盘的绝大多数。新盘降价的同时,也在无形中影响着市场预期,使买家对后市的看空情绪升温,并期待会有更大幅度的降价举措,这或可以解释“降价失灵”情况的出现。
  位于长宁区中山公园板块的某高端楼盘8月成交均价为52112元/平方米,而其4月成交均价为60440元/平方米,成交均价下调了13.8%,近七成项目成交价格与此前相比出现不同程度下调,部分楼盘9月房价下调幅度甚至达到15%。尽管下调了售价,部分项目成交依旧冷清。
  克而瑞数据显示,位于长宁的另一个高档项目今年7月的成交均价为82515元/平方米,6月的成交均价为97303元/平方米,两个月相较之下,成交均价下调幅度达15.2%。尽管如此,该楼盘的成交数量并未上升,即使下调了成交均价,但仍难促成交。位于杨浦区某高档楼盘9月房价与此前相比,下调幅度达9.5%……种种迹象表明,上海楼市房价已开始暗暗调整。
  根据国家统计局9月18日公布的70大中城市楼市报告显示,8月房价环比下降和止涨的城市新增数量为今年历月最多,高达两成,占比已经达到了66%。北京、上海、广州、深圳等一线城市自7月份全面止涨之后,8月份继续止涨,但价格也未明显下滑。
  有专家表示目前市场供需矛盾扭转,加上限购限制了大部分需求,下半年开发商出于回笼资金的需求,应该会加大促销力。随着限购令再度收紧及此前宏观经济政策造成的叠加影响,刚需购房者受到的冲击正逐步放大。不过,在目前的市场大环境下,想通过“先卖后买”的“连环套”交易实现自己的住房梦,对于不少改善型需求购房者来说却绝非易事。
  21世纪不动产上海锐丰淞南分行经理帅征华透露,最近几个月的分行成交都以刚需置换型居多,像跨区置换及以旧换新这类“连环套”交易并非个案。虽然今年以来的二手房市场整体形势不太乐观,但成交活跃的置换型和婚房型刚需还是为当前市场起到了支撑作用。
  不过在前期有效购买力消化及市场趋冷等消极因素下,9月上半月以来,本市二手房“连环套”类的置换交易难度骤然增大。专家分析认为,其原因主要在于:1.“补税购房”的禁止,造成部分外省房东出售房源后无法再次购房,选择惜售,市场可选择房源减少;2.刚需购房成本及门槛的提升,使观望情绪浓重,市场活跃度不佳,换手率随之下降;3.市场趋冷,买卖双方对心理价格的再次博弈。4.在前期的需求消化后,局部板块当前高性价比的房源不多,购房积极性不大。
  业内人士分析认为,上述各类情况的累积效应,最终将使近期二手房“连环套”交易出现回落迹象,如未来市场成交氛围持续僵持、买卖双方就价格仍持博弈态度,预计该类交易短期内将继续减少。而在近日由搜房网主办的“金九银十”业界专题研讨会上,上海中原地产资深研究专员王丽华透露,从7月下旬开始,旗下中介门店反映,部分原本准备在二手房市场寻找合适房源的购房者开始转战新房市场;而从房东情况看,虽然目前部分区域一手新房价格已出现滞涨,但房东并未立即跟进降价。“不少房东选择将房产暂时搁置或转售为租,在近期毕业生‘就业潮’等因素的带动下,一些区域房租已比去年同期高出了2成左右。”
  在置换需求依旧存在,但交易难度加大的情况下,局部区域还是有个别房东采取加大让利的方式来促成交易换得资金,用以购买心仪房源。某中介门店近日成交了一笔房东出于置换的“连环套”交易,成交房源是位于板块内的奥赛花园,房型为110平方米的二房。房东希望以“先卖后买”的方式置换三房,但因受到近期市场购买力积极性不佳的影响,急迫的资金需求使其最终以232万元出售,低于当时市价约28万元。
  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,目前对购房者砍价抗性较低的房东多为置换型,该类“连环套”交易的房东在已看中心仪房源的情况下,为恢复新购资格及尽快凑足相应购房资金,往往对购房者提出的降价要求接受度较高。甚至部分急售情绪较为迫切的房东为求迅速成交,愿意接受在低于市场价的情况下再度让利的可能性。未来若楼市依然低迷,不排除房东为加快抛售,而将议价空间进一步放大的可能。
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