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商业广告背后的秘密
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  【摘要】随着国家对住宅的限购之后,很多商家都将注意力转移到了商业地产上,如今去一些房交会都会看到商业地产占据大部分。因此一些投资者也开始跟风投资商铺了。但是商铺和住宅有个根本的区别就是,住宅一般情况下都会出卖产权,而商铺绝大部分都是以出卖使用权为主。商业地产合同中隐藏着很多不为人知的秘密。
慧择网  投资过商铺的商家都知道,很少有商铺会卖产权。绝大多数都是卖使用权。但是这个使用权的法律保护令人质疑。尽管商家号称有最高10%的投资回报,还有回购,但业内人士提醒,其中存在不小的法律风险。所以在此提醒各位商家,在购买之前一定要问清相关规定,看清合同的每条规定。以免到时候带来不必要的麻烦。
  销售广告:单价5万只能买到使用权
  有网友发帖称最近一再接到中介公司的电话,称上海某商厦出售的楼层投资回报率很高。去现场看了之后发现,向其推销的商铺只是卖使用权而不是产权。
  在网上查到有多家中介公司都在代理销售该商厦的商铺,该中介业务员详细介绍了该商厦商铺出售的情况,其主要出售的是商厦第6层,10平方米的商铺每套50万元,买20年使用权再送18年。
  中介号称投资这样的商铺回报非常可观:第一年投资回报6%,第二年、第三年投资回报7%,第四年至第七年投资回报8%,第八年至第九年投资回报9%,第十年投资回报10%,十年之间在第六年和第十年分别有两次回购机会,分别以总价110%和120%回购,后28年采用经营收入2:8分成。在对话过程中,他极力强调投资回报的可观性,避而不谈其存在的产权问题,还承诺说投资以后的转租等都是可以的。“如果对产权问题比较看重的话,也可以考虑投资2-5层的商铺,这4个楼层的商铺都是有产权的,但是价格就会相应贵一些,投资回报的话也会比6层的商铺小。”
  业内人士:盈利一般要等五年以后
  据调查,从一层至五层,发现几乎所有的商铺都已出租。而中介宣称出售使用权的6层商铺整层正在装修。
  对于这种出售商铺使用权的案例,多家房产中介公司人士都称之前也听说过,但投资这种没有产权的商铺还是存在一定隐患的。正常的商铺交易是可以按揭贷款50%的,但是如果买使用权商铺的话不能办理贷款。而且没有产证,买了以后再要转手也比较困难。
  即便有回购机会,也不见得有什么利润:“商铺和住宅不一样,一般的商铺经营至少要在五到十年才能盈利,如果刚持有满十年就将商铺回购,其实是将成熟以后的商铺经营回收,最初并没有多少营利的状况被转嫁给了投资者。”一位中介门店经理告诉记者。
  律师说法:必须预估风险进行规避
  上海联业律师事务所主任律师王展称,法律上是没有单独的“房屋使用权”这个概念的。投资商铺使用权的做法从本质来看应该算是租赁关系。按照《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同的明文规定,租赁合同期限最长20年,超过20年的部分是无效的。
  “‘买20年送18年’,所购买到的使用权就是一个长期的租赁关系,而其所‘送’的部分是不受法律保护的。从租赁关系来说,50万元购买一套,其实是一次性支付了38年的租金,而之后18年的使用权到时是否可以兑现风险还是很大的。”王展认为,只出售使用权而没有产权的商铺,首先不能避免一房多卖的情况发生;其次所有的费用一次性付清,商家如何保证其所承诺的投资回报,如何履行其后续的义务,包括回购以及合同到期之后的处理都有待观察。
  至于所谓的“后28年采用经营收入2:8分成。”王展认为其实也是没有保障的。王展表示,如果一定要买这样的使用权商铺的话,必须考虑降低风险的方法:“可以考虑买卖双方签订一个有效的保障协议。”协议里面写清一些有关保障使用权的规定。在生活中无处不在地陷阱,所以在交易之前请认准合同,看清合同里面的漏洞。只有这样才会将自己的伤害降到最小。
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