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  【摘要】相比限购,限贷对开发商的影响更大,银行按揭贷款大量放不下来,影响开发商的资金链。在银行开发贷款、房地产信托全面收紧之后,房地产企业盯上了信托公司的股权融资。
  纯粹的房地产信托,到监管部门基本批不下来。而信托公司以有限合伙人身份投资房地产企业私募股权基金,或投资开发商股权的项目,在审批时相对容易。值得关注的是,监管层尚未明文禁止上述融资方式。
慧择网  一信托公司人士称,该公司正在发售的一款信托产品便是以上述方式为开发商融资。具体而言,信托公司与房产商成立一家独立的平台公司,以信托公司持有这家平台公司的股权为标的发行信托产品。
  “这是个为项目公司融资的空壳公司,信托公司持有公司一部分股权,在此之外,项目公司不会再对外做任何借款,也不会用相关资产做抵押。”上述人士称,由于是股权投资,信托产品收益没有保底并且是浮动的,具体收益取决于项目销售后产生的利润。
  而另一种信托公司以股权方式为房企融资的模式是,开发商以有限合伙制的形式发起房地产私募股权基金,信托公司则成为基金的有限合伙人。业内人士指出,由于信托公司的介入,使得房地产基金的发行更为顺畅。
  值得一提的是,信托公司介入房地产基金相当于把基金的融资对象放大了4倍。根据有关规定,有限合伙制形式的私募股权基金的投资人不能超过50个,而信托产品的投资人最多不超过200人。
  “信托与PE(私募股权基金)的连接,绕过了人数的限制。通过信托当独立LP,甚至突破了200人的限制。但对于这个做法,监管方迟早会打一个补丁的。”一股份制银行私人银行部负责人说,一般监管层从发现问题到出台针对性政策的时间差是一年半。
  “本质上还是房地产信托,我们认为目前的政策背景下是有风险的,但从收益率上这类产品是最高的,投资期限也比其他Pre-IPO的私募股权基金项目要短。”另一私人银行人士如是说。
  多位信托业内人士介绍,信托公司直接投资房地产项目的审批趋严。“但如果是纯股权的信托产品,代表的是市场风险,投资人应该能充分认识这种风险,这类产品审批时相对要容易,当然必须是真的股权。”前述信托公司人士说。该人士还提到,对于信托公司而言,控制开发商项目公司的股权更为有利于把控风险。
  此外,股权融资的信托产品没有融资成本,只是对赚取的利润进行分成。以前述在发行的信托产品为例,信托公司持有壳公司的股权比例为40%,其对于销售利润的分成比例为40%,该信托产品给到投资人的收益为浮动。
  不过,如何融资最终要取决于开发商的意愿。“开发商不愿拿出股权,哪怕债券融资成本高至20%、30%,也觉得可以承受。”该信托公司人士说。
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