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地产调整 土地危机
  养老保险太单一?全面保障更需重疾保险!
  【摘要】在历史最好销售年景的2011年,最近频频出现的底价拿地,表明调控效果,最先影响到的还是地方政府土地出让的信心,与土地出让的收益与速度。
  我从来反对歪曲土地财政的真相。做了几年的一级土地开发,而且是在央企做一级开发,资金不是我考虑的问题,我考虑的是拆迁安置征地成本,考虑的是新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》与未来的新《中华人民共和国土地管理法》对房地产未来发展的深远影响。实际上,考虑的是新条例,新法加大土地收储的成本,与收储的运营速度。
慧择网  在目前的政治与经济环境下,土地征收和房屋拆迁安置,将越来越难。这是历史发展的必然。特别是城市拆迁安置的成本正在高速上扬。而地上物拆迁安置成本,仅仅是一级土地开发成本的一部分,不是土地收储成本的全部。而事实上,绿地公建配套与保障房配套压力越来越大,一级土地开发成本的构成要素都在上涨的局面下。土地的出让底价,实际上也是一直再提高的。目前的土地底价成交,并非是低于一级开发成本的超低底价,这与股市是完全不同的。
  土地市场的萎靡,难堪的是土地财富的拥有者,难堪的是土地储备贷款的利息偿还。据21世纪经济报道消息,从2009年至2011年5月,北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始,大规模还本付息已经开始,每月需还本付息在100亿元以上。
  而据调查:多家统计机构的数据显示,前三季度北京土地出让金顺利突破800亿元大关,虽然略低于去年同期的867亿,但依然是除去年外的同期最高。值得关注的是,受调控政策对住宅市场的冲击,住宅用地出让遭遇了一个“过山车”般的经历,从“天价地”变成“底价地”,从“众星捧月”的喧嚣转为“无人捧场”的尴尬。
  商业住宅用地的成交价格确实大幅走低,当然主要原因是去年五环内几个天价地的成交,今年并未出现。并不代表城市主城区(四环以内的土地出让价格)的土地出让价格走低。
  事实上,北京主城区的拆迁安置中,货币补偿最高的不是13万/平,而是更高了。事实上,很久以来的城市拆迁安置,很难按照市场价完成,特别是北京林萃路钉子户事件,我们能感觉到,“拆迁拆迁一步登天”这句俗语,已经被拆迁户无限度发挥到极致。
  如果按照每月偿还100亿本息计算,北京前九个月的土地出让总量,归还土地储备贷款本息是不可能的了。而目前的信贷,按银监会主席刘明康的要求,地方融资平台资金也收紧的现象,势必影响到土地储备贷款额度,加大土地储备速度又成泡影。也就是说,刘明康脑子进水的单紧,实际结果是双紧。那么,所谓的保障房大建,在双紧政策下,将被大幅压缩。
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