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未来楼市新变化

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  【摘要】高企不下的库存、紧张的资金、局部地区惨烈的销售竞争种种因素相加,使得年底的新房市场形势一触即发。预计今年年底,开发商面临的局面将更严峻,甚至有可能出现“跳楼价”的楼盘。
  同润菲诗艾伦限时优惠10万、一品漫城三期现购房总价优惠10万元,按时签约再另减3万元、佘山别墅68折、嘉定高尔夫别墅6折促销……也许就在2个月前,购房者看到这样的优惠会觉得已经很够意思了。但如今嘉定出现了直接打九二折的新盘,而在房展会期间更是有别墅项目打了七折,直降几百万,不由让人感叹形势变化之快。
慧择网  “降价大致有两种情形——直降和低开。”知名地产营销人士杨子江表示,直降的楼盘通常是已在售的项目。由于越来越卖不动,必须选择各种形式的降价,且必须降价到确保现金流(甚至账面明亏也在所不惜)的地步,否则毫无意义。这类情况在前期高价拿地的楼盘中也可能有所体现。只不过由于成本的刚性约束,使得这种降价显得越发惨烈。并且最终拖累周围楼盘都处于吃力状态,这些区域的楼盘对于买家来说可以多关注一下。
  低开,往往是一些新开楼盘或者大盘中的全新一期加推产品。因为没有前期高价客户的压力,或者产品形态、条件本身有较大变更(本来卖别墅的,现在改卖公寓),参照性比较小。所以可以更加放手一些。尤其是一些上半年没有开盘,把主要的业绩指标都放在下半年的楼盘。年底将近,不成功便成仁。低开的楼盘往往手段更为彪悍,而且绝不纠结。
  “年底或许会出现一批‘跳楼价’的楼盘。”易居中国副总裁金湛久称,即便没有形式上的降价,但是不少新盘已经呈现出明显的低开格局:如静安区的远中风华园市场均价达9万元/平方米,可是临近的某酒店式公寓项目报价2.6万元/平方米。
  开发商降价的压力首先来自于库存。“问君能有几多愁,恰似满仓未售楼!”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称,“我们的研究表明:虽然淡市中仍有个别企业、少数楼盘卖得不错,但至9月底,全国典型城市新建商品住宅存销比为11.1,已经连续7个月上升,创下2009年以来新高。”
  其中上海新建商品住宅存量截至10月12日,达到870万平方米,同比增长约39%之多。而且专家预计四季度新建商品住宅存量将继续增加。杨红旭认为,一方面,在二三季度捂盘观望后,受资金压力的影响,部分开发商要加紧推盘,四季度新建商品住宅供应量将继续增加;另一方面,四季度调控政策仍难以放松,楼市仍将延续前期的低迷状态。因此,四季度新建商品住宅库存量将进一步增加,存销比将继续升高,开发商促销压力加大。
  其次,降价还来源于竞争的压力。“要降价的话早降晚降效果会完全不一样。”金湛久认为,目前的市场形式,一个区域卖的好的楼盘也就那么一两个,因为客户就这么点。只要有一个楼盘相对价格低,意向客户就会涌入,另外几家就会变得很被动。
  “降价不要羞羞答答,活下来才是最重要的,千万不要为别人做了嫁衣。”金湛久说,走降价的开发商是聪明的,跟风的话也就只能“喝汤”了。
  杨子江则表示,今年底的价格战将非常惨烈,尤其是宝山和嘉定这两个新盘集中的区域。“特别是嘉定新城,开发商当时拿地就比较集中,上市节奏也差不多,开盘量也很大,而且开发商大多是’跑量’的那种类型,所以竞争会比较惨烈。”
  汉宇地产认为,目前一些代理机构在建议开发商降价时,很少会建议开发商采取直接降价的动作,一般会通过打折、赠送或者其他优惠手段变相降价。所谓“直降”只会偶尔出现,这种策略一般只有在市场特别低迷,资金压力较大的情况下才会被采用。某个楼盘如果采取了“直降”的方式,代理机构会力争在最短的时间内完成销售,因此会投入更多的人力、物力或者辅助其他促销手段引爆销售。所以往往“直降”能够推动楼盘出现集中成交。
  据汉宇地产市场研究部二手房统计数据显示,9月份上海全市共成交各类二手房10315套,环比下降8.77%,为近七个月以来的新低。与此同时,二手房价格也出现松动迹象,上海全市二手成交房源最终实现议价空间已普遍在3%之上,上海二手房市场的降价潮可能即将来临。
  汉宇地产市场研究部经理付伟认为:作为上海的二手房活跃区域代表,上海闵行、宝山、松江等地的成交量下跌比较明显,这些区域的二手房成交量跌幅在10%至16%之间。目前二手房交易量已经逼进同期谷底,十月份之后,再度剧烈下跌的可能不大。虽然市场传出上海房产税即将调整的消息,但整个政策面总体不会有太大变化,随着供需双方的角色转换,预计二手房价格在未来数个月内有望打破僵局。
  对于还有购房需求、能力、资格(“房票”很重要)的购房者来说,从现在起到明年上半年,都是很好的购房时机。业内几乎一致认为,先关注、选择、比较,心态从容一些。一旦有心仪楼盘,出手一定要果断。
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