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中国楼市生意经

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  【摘要】2011年中国楼市遭遇密集调控,房地产市场遭遇寒冬,由此带来的种种问题复杂异常。
  戴德梁行大中华区CEO张国正的底气之一,来源于戴德梁行4年前的转向。据张国正称,当时,该公司前就开始撤出大量住宅方面的投资,只保留高端市场部分,“住宅占比5%不到,影响不大。” 张国正说,今年住宅就多做些策划,少做些销售。
慧择网  张国正1993年加入戴德梁行,在2010年升任戴德梁行大中华区行政总裁(CEO)前,还担任过戴德梁行上海公司总经理、中国区行政总裁。和大多数以商业地产为主营方向的国际代理行一样,今年戴德梁行的日子过得也不错。无论是商业还是写字楼代理,今年的提点都增加了。
  “内地16个网点没有一个是亏的。平均开业公司大约运营12个月就开始有盈利。”张国正说。戴德梁行上海公司在恒隆广场的办公区域也有所扩充。43楼区域已扩租半层,42楼在装修建立新的会议室,戴德梁行上海公司500多名员工就在这两层楼办公。
  盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民认为,业务比较均衡的代理公司在这场调控中问题不大。比如说物业管理成本,经济好与不好总得付管理费。“而且,经济不好还可能会产生一个抄底的机会,代理行可以拿到一笔中介费。”陈立民说。
  “过去12个月,最大的增长就是写字楼租赁,全国以200%的速度增长。”张国正认为,这是乐观的信号。张国正解释说,这说明无论外资还是内资仍然对市场非常有信心,“可能软着陆的几率更大,因为有人愿意投资做实业,这是最重要的一个信号。”
  张国正更看好商业的前景,“因为一二三四线城市都会有发展,并且是配合国家政策发展的”。 而二线城市则提供了更多的商业机会。据张国正透露,该公司最近在苏州接到两个投融资业务,“目前的中国房地产市场,投资已经很稳定。换做5年前,因为当时的参与者不多,是外资为主,停掉就停掉。现在参与者中内资的份额已经相当多。”
  一站式的多元化服务平台,是张国正对戴德梁行未来发展的一个战略构想。“未来戴德梁行在中国的业务由三驾马车共同驱动,分别是商业服务平台、企业租户服务平台和房地产投资及资产管理平台。”张国正进一步说。
  张国正感兴趣的是盘活中国庞大的民营资本,为这些资金提供投资服务,“短期之内,看看他们对境外投资的兴趣,现在国内的确没有太多的投资渠道。” 戴德梁行并不是第一家构想商业平台的代理行。五大行之中曾有一家尝试过商业平台,但失败了。
  “他们做商业管理的团队里面很多都是外国人不讲中文,没办法沟通。”张国正说,“我们团队中,外国人只对接讲英语的客户,讲中文的都由中国人对接。”
  据张国正称,戴德梁行虽是外资公司,但很看重本土文化。大中华区的管理团队里边,15个人中只有一个是外国人,上海公司的总经理也是中国人。陈立民称,戴德梁行在五大行中管理比较松散。但严谨不一定好,松散不一定坏。
  于戴德梁行而言,大中华区的重要性不言而喻。“亚太区管理委员会有三个人,我是其中之一,另外两个在香港。”张国正说,戴德梁行大中华区的业务量在亚太区占比逾50%,而且资金状况良好。据介绍,在戴德梁行大中华区的18个网点中,利润量最大的是上海和香港,增长量最大的是北京。
  按张国正的计划,至2020年,戴德梁行在内地的网点最起码发展到31个,覆盖所有的省会城市。“从10年前开始,每一年都会开一两个。”问题也有。比如内地人力成本的提升。“竞争对手或客户之间互相挖角,工资水平被再度推高。”张国正称,该公司今年的成本在上涨,但既定安排仍不会因此改变,但明年可能顺应市场做一些调整。
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