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贷款攻略 麦当劳里的地产生意经
麦当劳里的地产生意经
摘要:1974年,麦当劳的创始人雷.克罗克,被邀请去奥斯汀为德克萨斯州立大学的MBA班作演讲,他问学生们他是做什么的?大家异口同声答道:“你是做汉堡包的”。雷哈哈大笑:“我料到你们会这么说。”

原创 胡小媛  |  来源 慢钱财商微信公众号(ID:mqcs999)

1974年,麦当劳的创始人雷.克罗克,被邀请去奥斯汀为德克萨斯州立大学的MBA班作演讲,他问学生们他是做什么的?大家异口同声答道:“你是做汉堡包的”。雷哈哈大笑:“我料到你们会这么说。”

他止住笑声,并很快说:“其实并不是做汉堡包的,我真正的生意是房地产。”

01从卖烧烤到卖汉堡

20世纪30年代,世界经济危机爆发,美国因此处于经济大萧条时期。彼时,美国实施禁酒令已10年之久,正餐餐厅因此受到很大的冲击,基本无人问津。相反,快餐厅减少了服务流程,并且以低价格、出餐快、效率高的特点赢得了那些奔波在运输行业的工人们,汽车餐厅业态在美国南加州地区迅速兴起。

1937年,Maurice McDonald 和 Richard McDonald 两兄弟在加州的圣贝纳迪诺小镇(SanBernardino)创办了一家汽车餐厅(Drive-through),名为 Dick and Mac McDonald,主营烧烤(Bar-B-Que)。

1948 年,麦当劳兄弟发现烧烤店里汉堡最受顾客喜欢,其销售额占比也是最高的,于是便主打这款价格低、上餐快的汉堡,并且马上推出招牌式产品—15美分优质汉堡。

烧烤店正式转型为汉堡店。

02汉堡背后的地产商

1954 年,雷·克罗克(Ray Kroc)与麦当劳兄弟签署协议,加入麦当劳,负责麦当劳特许经营权的全美授予事项。

1955 年,麦当劳公司成立。

1956 年,麦当劳地产公司成立。

雷·克罗克将自有的房产、汽车抵押给财产所有人,财产所有人将土地租赁给麦当劳,麦当劳以土地租赁合同作为抵押向银行贷款,以银行贷款建立餐厅后,以餐厅作为抵押获得银行贷款以支付土地租赁费用;出租餐厅,收取租金偿还银行贷款。

核心逻辑即:加盟商支付的租金,偿还银行贷款(用于餐厅建设)和土地租赁费用。由于土地(租赁合同)和房产(餐厅)均已抵押,现金流风险极高。

不过事实证明,这后来让麦当劳十分有利地控制了加盟商,包括供应链、营销、运营等方面的统一管理,也为麦当劳日后收取随着地价上涨的租金的盈利模式奠定了坚实的基础。

1978年,美国的零售地产价格不断上涨。这促使了餐饮所在地段模式逐渐形成两级分化现象:坐落在繁华商圈的大多都是小面积门店,主推特色产品,占地面积较大的餐厅被迫移到城市的非中心区。

土地价格的疯狂上涨,证明了麦当劳引以为豪的地产模式非常得益于麦当劳在利率低位时就大举借债进入房地产市场。

1968年—1972年,麦当劳门店开始疯狂扩张:这一时期麦当劳购入/长期租赁了超过 1400家门店的土地。

20 世纪 90 年代,麦当劳拥有美国69%的本土餐厅的土地所有权,海外的比例则为 35%。

2016年—2017 年,麦当劳承租的门店占总门店数比例为 40%和 33%,地产带来的租金收入分别为 61 亿、65 亿美元,占总收入比重分别为 25%、29%。

与专业地产投资和开发商相比,麦当劳地产的成功之处在于:

前者是在努力复制一批相同风格的商业地产项目,但纯粹靠地产形成自己强势品牌的,不管是在哪个国家也就那么几家,不多,也多不起来。

后者是已经在商业经营方面形成了相当强势的品牌,麦当劳一直在卖汉堡,并没有推出某个地产品牌,但它传统企业品牌与地产的结合,正使它的利润达到了长流之水的效果。

03进入中国

正当它的地产运营模式很大程度上为西方著名商业企业所共有时,麦当劳则把眼光放得更加长远。比如,漂洋过海,进入中国。

1990年10月,位于繁华深圳东门的麦当劳餐厅,是中国大陆第一家麦当劳餐厅。

1992年4月,北京王府井麦当劳餐厅开业,成为麦当劳在全世界面积最大的餐厅。店铺坐落于北京东单大街与长安街接口处的黄金地段,后来经历王府井改造,麦当劳因拆迁土地补偿狠赚了一笔,由此可见麦当劳投资房地产眼光之犀利。

麦当劳在一边做快餐的同时,一边做地产,从来没有停止过。它已经形成了一套自己的制造快餐程序、店面摆设规则、店铺选址秘诀。

2017年1月,中信集团旗下的中信股份、中信资本控股、凯雷投资集团和麦当劳联合宣布达成战略合作并成立新公司,后者将成为麦当劳未来20年在中国内地和香港的主特许经营商。本次交易完成后,麦当劳在中国内地和香港的1750多家直营餐厅转为特许经营。

2017年10月,据国家企业信用信息公示系统消息,麦当劳(中国)有限公司已正式更名为金拱门(中国)有限公司。(PS:在此暂且继续称它为麦当劳)

特许经营模式使麦当劳通过使用加盟商的资金杠杆迅速地扩张。

其主要业务是土地购买或者长期租赁,然后提前买下商圈的商铺,租给麦当劳某个分店的加盟商,同时自己赚取地产增值的收益

目前,麦当劳遍布全球六大洲120多个国家,拥有约3万+间分店。

当麦当劳扩张到全球之后,已然成为了世界上最大的房地产商,它拥有美国以及世界其他地方的一些最值钱的街角和十字路口的黄金地段。

04地产盈利模式

麦当劳在房地产上的利润来源,简单来说即买卖热门的商铺,或从加盟店铺收高租金。

由于加盟者一般都没有足够的资金支付高额的土地费用和建筑费用(大约3-5万美元,随着时间的变化而变化),也通常无力争取贷款。

麦当劳公司就负责代加盟商寻找合适的开店地址,并长期承租或购进土地和房屋,然后将店面出租给各加盟店,获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源,这实质是麦当劳房地产公司用各加盟店的钱买下房地产,然后再把它租给出钱的加盟店。

这种房地产经营策略,实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司,以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难,又增加了麦当劳公司的收入,同时,通过控制房地产,更有利于麦当劳加强对受许人的管理。

资料表明,至20世纪80年代中期,麦当劳的近万家餐馆中,有60%的房地产权属于麦当劳总部,另40%是由总部出面向当地房地产主承租的。由此,房地产收入成为麦当劳的主要收入。麦当劳收入的1/3来自直营店,其余来自加盟店,其中,房地产收入占这部分收入的90%。

此模式的天才之处在于使用了长期的固定的费率收购了地产,它将可变成本都转嫁到特许加盟商上。当销售价格不可避免地增长时,加盟费也随之增长,但公司的固定成本相对保持平稳,这个模式将麦当劳打造成了一个强劲的现金流公司,延续至今。

05黄金地段原则

商业地产到底有多赚钱?

几年前,肯德基进驻郑州国贸360广场,以1500万的价格拿下了当时的商铺位,后来LV看上了那个地方,出价3个亿,但是肯德基依然不为之动摇。仅仅几年时间,这个地价就翻了20倍。

其实,在地产中淘金的非地产企业,远不止麦当劳这一家。

中原房地产投资顾问公司商业策划部总监蔡宇翔表示:很多品牌零售企业都是商业用房的大房东,对商业用房的需求量非常大,所以通常能以较低的价格租到房子。他们对地段的商业前景也有自己一套非常专业的分析模式,由于自带强大的品牌效应,在他们入住一个地方后,往往自然而然地会跟着涌进来很多小租户,他们再以较高的价格把店铺分成很多块租给小业主,这个租金差价就是这些企业的一个重要收入来源。

麦当劳首席财务官哈里.索恩本说过一句话:“本质上我们并不真的是在食品行业,我们是在房地产行业……我们出售十五美分汉堡包的唯一原因,是因为这是带来收入现金流的最佳产品,靠汉堡找租户能够向我们支付房租。”

麦当劳华东地区总裁施文哲这样表述:“麦当劳之所以开一家火一家,第一是地点,第二是地点,第三还是地点。”

麦当劳的选址在公司内部是一件极为重大的事情,通常一个店的开与否要经过三到六个月的考察,考察的问题极为细致,甚至涉及到店址是否与城市规划发展相符合,是否会出现市政动迁和周边动迁,是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰,老化商圈内坚决不设点,纯住宅原则上也不设点。

麦当劳里的地产生意经:因为强大的品牌效应和专业地段的选择,带来强大的顾客流量,有人的地方才有江湖,才能转化成源源不断的利润。

地段,对商业用房的影响在此体现的淋漓尽致。地段不好的投资房都是耍流氓,尤其是商业用房。

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