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贷款攻略 血泪教训告诉你,千万别乱买公寓
血泪教训告诉你,千万别乱买公寓
摘要:“不限购、不限贷、户型小、总价低,拎包入住,买一层送一层,售后包租。”“女生确实更适合买公寓,总价低,装修配套好,压力不大。婚前自己住,婚后收租用,还不限名额,拥有自己的小金库还能坐等升值,想想都开心。”

原创 胡小媛  |  来源 慢钱财商微信公众号(ID:mqcs999)

“不限购、不限贷、户型小、总价低,拎包入住,买一层送一层,售后包租。”         

“女生确实更适合买公寓,总价低,装修配套好,压力不大。婚前自己住,婚后收租用,还不限名额,拥有自己的小金库还能坐等升值,想想都开心。”

担心产权问题?

——放心,我们不是40年、50年产权,是70年产权的住宅式公寓。

担心公摊大,得房率低问题?

——不不不,我们是买一层享两层,双层loft,双钥匙户型,通过导板拓展,得房率可以高达100%。

担心出租问题?

——多虑了,我们已经和**酒店签订托管协议,一站式服务打理,到时只需躺赚收租。

担心装修费用高问题?

——这点更不是问题,我们是送精装修和全屋家电,拎包入住,无需投入巨额装修费用

是不是招招切中你焦虑,句句让你兴奋至极,好像不赶紧上车就要错过几个亿。

现在的公寓营销花样百出,已经不是单纯地卖房子。

而现实中的公寓真的像广告营销说的一样美好吗?

01

血泪教训

下面是身边朋友买公寓后的惨痛经历,为保护当事人隐私,以A、B为代号。 

杭州80后A先生,最大的心愿就是在杭州买套房,落户,然后把留守在四川老家读小学的儿子接来身边上学。

在辛苦打拼多年后,终于在房价如洪水猛兽奔溃前买了套酒店式公寓。

熬到交房,原以为可以结束租房的日子,结束儿子的留守儿童岁月。结果,一跑派出所,商业房产不给办理落户。

A先生当场差点崩溃,接下来就是遥遥无期的维权之路,找地产商各种爱答不理,找销售,明明之前承诺办理落户,现在也翻脸否认。

买房不如租房,业主不如租客。花了几十万,却连孩子九年义务教育都无法实现,这让A先生心痛至极。

长沙90后B先生,大学毕业没两年,凭着自己的努力加上贷款在长沙买了个小公寓,他说身边很多同龄人都在家里的支撑下买了房,自己不想靠家里,但是又觉得买房得趁早,尤其作为一个男生不管以找对象、结婚、做投资都有个准备。

可现实是,当时8500一平米买的,现在以9000每平米的价格挂了几个月都无人问津。而且现在还没拿到钥匙,算了一下各种税费,以9000的价格卖出的话已经开始亏损了。

如果这个房子持有时间延长几年,房价不涨,不管是卖不卖得出去结果十有八九的是大亏一笔。

时间、精力、情感浪费不说,买个房子还亏钱,实在是不划算。

02

为什么说不要随便买公寓?

公寓,即商住房,指在商业、其他非住宅用地上建造的可以居住和办公的房屋,主要以公寓式住宅、LOFT公寓或者跃层复式公寓形式存在。

买这种房子是不能落户的,更加无学区房可言。为什么总有一些人想着买公寓呢?甚至想通过买公寓解决小孩上学问题?

两个原因。

第一,被公寓的低总价和最基本的居住条件吸引。很多人希望先上车再说,好歹有个居住场所,关键是价格在能承受的范围之内,很多小公寓几十万就能搞定,经济压力小。

第二,不懂。很多人确实是不了解公寓的市场内幕,又是第一次买,被销售、中介、地产商的营销广告等已经忽悠的等不及了,一旦买入后,很多关键的问题都无处可寻,根本没人管。

那如何避免陷入公寓的陷阱呢?以下几个问题必须得提前了解:

     

1)高额的税费

二手商住房交易卖方需要交纳:增值税、个人所得税、土地增值税和印花税;买方需要交纳契税和印花税。个人所得税、契税也是全额征收,不像住宅会进行减免。

假设,胡小姐于五年前以200万元全款购买了一套面积为60平方米的商业性质房屋,入住时缴纳契税6万元,公共维修基金4万元。2019年将房屋卖出,网签价为350万元,上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。胡小姐转让这套房需要缴纳什么税费,分别是多少呢?

其中(每个城市的各种税率略有差别):

增值税:350*5.6%=19.6万

个人所得税:350*3%=10.5万

契税:350*3%=10.5万

印花税:350*0.5%=1.75万

这几样费用算下来已经有19.6万+10.5万10.5万+1.75=42.35万元。

很明显,这并不是一笔小的税费。

2)首付利率高,贷款年限短

购房者如果拥有50万首付,可以购买150万的住宅(住宅首付最低30%),公寓却只能购买100万(公寓首付最低50%)。同样的总价,住宅购房门槛比公寓低。

其次贷款年限短,导致公寓月供压力巨大。同样贷款100万,住宅物业最长能贷款30年,月供只需要5307元/月,公寓物业最长却只能贷款10年,月供要达到11041元/月,这给购房者带来极大资金压力。

另外,公寓利息较高,住宅可以使用利息较低的公积金也可以使用商贷,最高利息4.9%;公寓物业基本要上浮10%-20%,利息高了住宅1个百分点,进一步压缩公寓的投资收益。 

3)租金涨幅缓慢,回报周期较长

         图片来源:国民经略

很多人买公寓的初衷都是为了投资赚钱,心想总价不高,买来租出去,坐等收租。

但是,如果地段不好的地方,公寓是很难租出去的,就算能出租,资金回笼时间也过长。

2019年一二线城市的房屋租金回报率基本在2%左右徘徊,公寓物业由于是商业物业,乐观估计租金回报率达到3%。如果光靠租金收益,需要33年才能回笼资金。

4)使用成本居高不下

    

公寓产品全部都不可以通燃气,这导致居住客户烧菜煮饭只能通过电器解决,但是公寓的水电都是商业用电,比民用电贵了一倍,与此同时还有高昂的物业费,这对居住客户更是一笔较大的负担,居住客户只有晚上回来,基本享受不到物业的服务,但却要和办公客户承担高昂的物业费。

比如某市居民用水2.3/吨,而公寓水费5.2/吨;居民用电每度0.573元,而公寓电费每度1.2元;同地段住宅物业费2.4元/平,公寓物业费5元/平。

整体估算下来,公寓的生活成本同比住宅物业生活成本要高出160%左右。

如果是自己居住,会大大抬高生活成本;如果是出租,因为高额的居住成本也会吓跑租客,这也是公寓不好出租的一个重要原因。

5)逐步恶化的环境

在租赁市场中,办公客户可以支付和承担的租金通常远远高于居住客户。因此导致办公客户在公寓租住的比例逐年增大。

如果你买了酒店式公寓,可能会认识做各行各业的邻居。

  

早教、私家餐饮、婚庆,个人工作室等这些还好,但是如果一栋公寓入住了美容美发、KTV、深夜食堂、会所等,可能就得是上班高峰期等电梯等到怀疑人生,晚上被歌舞升平的嘈杂声吵到绝望崩溃。     

随着办公客户逐步增多,公寓的生活环境是越来越恶化,这也正在导致居住客户的流失。

03

如何买公寓?

前两月,央视《经济半小时》节目,痛批了佛山万科将办公用房包装成公寓房出售的事情,称其:挂羊头卖狗肉的事,早晚都要穿帮,在国家的法律法规面前,再大的店,也不能欺客。

事后,佛山市政府约谈万科,要求全面整改。万科方面表示,坚决落实政府提出的四点要求,给业主和公众一个满意的答复。

其实,类似于这种现象在行业里已经比较普遍了。很多人上当的原因是广告营销以及销售人员解释时带来的一些主观上的误导。

所以,在购买之前,得先搞清楚什么是公寓?

公寓本身不是一个严谨的概念,它只是一种约定俗成的表述。

从土地性质上讲,我国的土地有住宅、商业、工业、教育、旅游等多个门类,但没有“公寓用地”这个门类。

早期,很多公寓产品都是建在住宅用地上的,这种房子和普通住宅没有什么区别,也是70年产权,可以落户、有学位,只是户型是公寓风格。

随着商业用地的供应量越来越大,商铺和写字楼对地段的要求非常高,也没有居住房的需求市场大,于是不少开发商开始在商业用地上盖起了居住用途的酒店式公寓。

但是,随着这种酒店式公寓越来越多,严重影响到城市规划的严肃性,不少城市开始严禁商业用地建居住型公寓。

原因在于,商业用地本身是用来建商铺、写字楼,做产业的,是用来解决城市就业问题和创造税收的,如果都搞成居住场所了,当地政府靠什么吃饭?城市规划的意义又何在?

买公寓前一定要问清楚,你买的房子是公寓还是写字楼。

虽然,很多人买了公寓,房产证上也没有可以证明它是公寓的证据,也照样在住人。这种情况是因为很多城市还没有开始管理,少数大城市就已经严格要求了。所以,还是谨慎为之比较好。

如果确定是真的公寓之后,那到底该不该买呢?

1)从投资角度讲

小型公寓,总价较低、贷款不受限、使用率高、核心地段出租率会很高,所以,地段对于买公寓尤为重要,如果购买的话建议选择商圈成熟、交通便利的区域。一方面便于出租,租金有保障;另一方面,是因为涨值空间比较大,利于另作他用。

这点比较适合一二线限购城市资金宽裕者长期投资或刚需短期过渡者购买。

2)从政策角度看

各地政策和市场行情变化大、且不相同,如北京有社保、无房要求,广州之前有限定销售对象。因城施策、分类指导,所以,切记盲目跟风。

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