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贷款攻略 中国楼市走势:黄金十年,白银十年?
中国楼市走势:黄金十年,白银十年?
摘要:前段时间,广发银行与西南财经大学发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》显示,中国城市家庭居民资产规模已从2011年的户均97万元增加到2017年的150.3万元。

原创 胡小媛  |  来源 慢钱财商微信公众号(ID:mqcs999)

前段时间,广发银行与西南财经大学发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》显示,中国城市家庭居民资产规模已从2011年的户均97万元增加到2017年的150.3万元。

这增长主要来自住房价格的上涨,房产在家庭总资产的比重提高到了77.7%。显然,房产占比过重。

从中美之间资产占比对比中也看出,中国房产总市值占比远远高于美国。

中国到底有多少套房子?

据报道:目前中国房子数量已高达4亿套,足够16亿人口居住,到2020年,将有6亿套,可以住下全亚洲人口。

“住房的建设将要成为中国经济新的增长点。”

20年前,一定有人想过这句话将如何影响中国或者改变自己,但大概都不会想到它会影响并改变得如此深刻。

20年后的今天,中国房地产走势和局面又正在发生或将会发生怎样的变化呢?

本文从以下五个方面谈谈个人看法。

01

黄金十年到白银十年

2008年11月5日,国务院常务会议提出10条具体措施,“四万亿”政策出炉,12月国务院办公厅发出《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。

房地产市场起死回生,全国房价大涨,开始进入黄金十年。

2015年,深圳平均房价涨幅超过50%。

一夜之间众人感叹:这辈子后悔的事情,就是没有在深圳买套房,还有比这更后悔的就是没多买几套。

2016年,很多二线城市的房价纷纷开始飙升,比如厦门、苏州。

尤其是合肥,新建商品环比上涨5.8%,二手房价格环比上涨6.8%,均甩出北上深2个百分点以上,比“强二线”的南京、厦门等也要高,领涨全国第一。

再到2017年—2018年,广州、武汉、重庆、西安再次迎来新一轮房价大涨潮。

经过十年的疯狂长跑,接下来,将进入白银十年。

为什么说是白银十年呢?

1)从事物发展规律来看,物极必反,如果再涨,大家都买不起,泡沫就盖不住了。

任何事物发展都度,经济有经济周期,楼市也有楼市周期。

比如一个商品的价格,从5000涨到1万很容易,从1万涨到2万可能就有难度;跟小时候学习考试一样,从60分提升到90分大有可能,但每次都要考到100分就很难。

2)从商品经济关系来看,供大于求,不利于成交。房子的经济价值再高,终究属于商品,是商品就符合供求关系理论。

3)政策调控,2018年底,全国房地产各种调控政策已达400多次,刷新历史调控记录,成为历史上房地产调控政策最密集的年份。国家出手这么频繁,不压下去是不会罢休的。

4)“棚改”速度放缓。前几年,国家大力推崇三西线城市棚户区改造,许多人房子拆迁后得到了大额补偿款,于是用补偿款疯狂地再买房,好等着再被拆迁或者升值,甚至有人特地去三四线具有改造潜力的地方买房,开发商也跑去建房,房价就被炒起来了。

随着“棚改”的放缓,三西线城市的房价也就慢慢回归正常了。

一个在西北四线城市卖棉被的朋友今年老向我抱怨:生意不好做了,往年他店里每月能卖出上百套棉被,利润非常可观,如今能卖出20套就不错了,只能勉强糊口。

原来,他的顾客都是一些外地来到本地建房子的工人,经常是大批队伍跟着开发商来建房,一待就是好几年。

房价回落,开发商当然也会谨慎,再如火如荼地大肆建造,吸引不来投资客就白忙活,尤其是三四线小城,没有产业、没有人才,卖不出去就是一堆钢筋废铁。

这也是为什么说房地产的辉煌十年称为“黄金十年”,它带动经济发展,稳定市场秩序,是国家调控市场的重要手段。

稍微一动,连个卖棉被的小个体户的生意就被影响了,背后还有多少具有千丝万缕的产业链?

比如,建一栋楼就得有电梯,就会带动电梯公司的生产,而一家大型电梯厂商的员工一般都几千上万,也就是说这一条链背后就有上千万的家庭靠这个行业养活。

所以说,就算不疯狂上涨,也还是“白银十年”,而不是“白菜十年”。

02

普涨时代到分化时代

十年前,很多人随手买的房子,价值都翻了好几倍。

但是现在不一样,有些房子真的卖出了白菜价。

比如黑龙江鹤岗,甘肃玉门,房子根本无人问津;山东乳山,二手房房价跌回十年前,海景房仅1800元/平米。

但是,北上广深的房价该高的依然还是高。

分化时代,卖不出去的公寓,租不出去的商铺、大量空置的写字楼、不实用的旅游地产,无人问津的海景房,被捧上天的学区房。

多远化,差异化,随处可见,针对性,选择性更重要。

这个时候,房子拼的是什么?流动性,租售比。

未来十年,没有流动性的房子都是一堆钢筋废铁。

投资和投机将变得更加有技巧和讲究,如果你买了一套房子,不是自住,又租不出去的话,就是一堆闲置的水泥;就算租出去了,没有达到有效的租售比的话,也相当于资产不断亏损。

怎么判断房子的流动性好不好呢?

看人口的流向,没有人口流入只有流出的城市就别入手了,表明其产业不行,经济发展不行,没有工作机会,留不住人才,没有人聚集的地方,很难有人接盘。同样的原因,租也没人租。

如何算评估有效的租售比呢?

看每个月的月租与房屋总价的比值。它是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。

通常认为合理的租售比应在1:250以内。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,100个月至250个月(大致相当10年至20年)内能收回房款,买房就是合算的。超出这个范围的,风险性就比较高了。

03

买卖时代到租赁时代

听起来好像不太符合常理,中国人最爱买房,怎么可能放弃对房子的追逐之情?

这里要主要针对大城市的情况变化论述。

首先,买不起。

北上广容不下肉身,三四线放不下灵魂。

据统计,2018年,广东省人口增量再超苏鲁浙总和,净流入人口增至84万。像这样的还有多少个城市每年在人口净流入?

人口净流入越大,房价上涨的速度就越快,所以,深圳中心区十万每平米的房价好像永远下不来,没办法,人太多,只能寸土寸金了。

但是大部分人为了工作,为了理想,为了人生价值,不管怎样,即使买不起房也依然愿意留在大城市奋斗。

那居住问题怎么办?只能租房了。

其次,不想买。

现在的80、90、95后,还真的跟上辈人的思想有点不一样,父母那辈人为了房子、车子拼了大半辈子。部分80后也可能是被父母逼着买了房,结了婚。

而有些90后、95后就不一样了。

《2018结婚登记报告》显示,2018年所有人口中,结婚率仅为7/1000,创下了自2013年以来的最低记录。在90后蓝领群体中,已婚的仅为12.5%,根据90后人口推测,全国的光棍数量至少在3000万以上,形式十分严峻。

婚都不想结了,买房的概率自然随着大大降低。

其次,他们的思想更开放,更习惯于追求自己喜好的生活方式,很多90后表示,人生并不想被一套房子套牢,租房一样过得很幸福。

最后,不需要买。

国家推广的各种公租房、安居房、福利房,一定程度上减少了部分人买房的需求。

比如,我一个在深圳待了十几年的朋友就是住公租房,每个月700元的房租,高档小区,生活设施都挺好。为什么要买房,我一直这样住下去,不挺好吗,有没有房产证无所谓了?

要知道,这种水平的房子在外月租金至少是2000以上,每个月700元简直相当于白住。

不过申请这种房子的人,队伍都排到N年后了,轮上的概率非常小,毕竟房子那么贵,国家安排的房源也有限。

这种情况存在少数城市,目前也就造福少部分人,要求条件也非常严格。

不好说未来国家会不会大力扶持推广呢?

04

疯狂炒作到价值回归

提到炒房客,就让人气不打一处来,简直太可恶了。

都是哪些人在炒房呢?

1)某些地方的实体企业主

早些年,实体经济处于辉煌发展阶段,不少实体企业主赚了钱,看到房地产的蛋糕这么大,当然也想分一杯羹。于是凭着自己资本雄厚,到处买房子,然后等价格上涨后再卖出去,赚差价。无形之中推高房价。

2)以炒房为职业的人。

他们每天的工作不是在买房子,就是在卖房子,通过短期内频繁的买卖进出,从中获利。一买就是1000平米以上,而不是一栋一栋的买,也就是走量。

买那么多房,哪里弄来这么多钱?

当然是借,各种贷款。银行、信用卡借呗花呗、网贷、高利贷等等想尽办法套现。

之前听说一个炒房客的年薪是25万,但是负债竟然高达2000多万。

面对如此高的负债,一旦房价下跌,或者说出房受阻,资金链就会断裂,全部崩盘。

紧急关头,他们通常只能以贷养贷,借东填西,负债的雪球越滚越大,最后能全身而退的没有几个。

今年,国家重提“住房不炒”,遏制炒房,各类调控政策收紧。限贷、限售政策纷纷出台。

部分城市非首套房贷比例上调,炒房客贷款更难,资金支撑时间更短。一手房三年后才能出售,二手房五年才能出售。而对于炒房客来说,3-5月都很难撑过去,更别说3、5年了。

还有就是高额的房产税,平常人可能没啥感觉,而炒房客的房子数量都是按面积算的,可想而知要交多少房产税。

常在河边走,哪有不湿鞋。

千倍杠杆的负债,随时都可能崩盘;

看起来坐拥十几套房,其实全都是定时炸弹。

疯狂炒作的时代正向价值回归。

05

未来十年如何买房?

2008年到2018年,货币放水大结束;

制造业红利结束,民营实体经济遭挤压;

居民杠杆率走势大幅上升,去杠杆趋势日渐明显;

房地产红利收缩,中国从房地产市场转向资本市场。

买房,将会更讲究针对性、选择性、技巧性。

附:未来买房8大核心要素

1)买房第一位一定是流动性;

2)选择在人口流入、产业发达的一二线城市;避免去人口流出、产业萎缩的小城市;

3)一个城市里,地段、地段还是地段;(地铁、学校、医院很重要)

4)租金支持是未来买地产的核心因素,没有租金支持房子很危险;

5)二手房交易买卖活跃度是判断一个市场是否有长期投资价值的重要标准;

6)出租率、租售比等是买卖房产的核心要素,一定要认真比较;

7)不要买产权不明晰的房产,尽可能购买商品房;

8)房屋品质很重要,好房子才有好价格。

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