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贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 究竟是谁,撬动了房价的跌势?
究竟是谁,撬动了房价的跌势?
摘要:太难了!今年房地产商不好过,公司破产的破产,楼盘降价的降价,维权的业主们也大把大把的涌出来。一件事接着一件事没个消停。

太难了!

今年房地产商不好过,公司破产的破产,楼盘降价的降价,维权的业主们也大把大把的涌出来。一件事接着一件事没个消停。

这两天,又有消息爆出,一线城市广州番禺区的多个新盘在降价,甚至个别楼盘2天内,单价跌了6000元。

可能看到这条消息的小伙伴坐不住了,媒体们都在说买房看人口,怎么1500万人的广州都撑不住了?那别的地方岂不是更要玩儿完?

别急,今天就跟大家聊聊关于“房价下跌”这件事。

被说腻的人口、产业、城市这些因素我们就略过,因为广州的这种情况是不符合之前的那些方法论的,我们说点别的。

1、楼市的根基——政治环境

有句老话“乱世黄金,盛世房产”。别小看这句话。

8月8日,美联工商铺资料研究部发表的《商厦快讯》报告指出,香港7月指标甲厦和乙厦的租金及售价,按月悉数下跌,属近3年半以来首见;

其中,指针甲厦价格按月跌1.1%属表现最差。金钟区按月挫4.5%,尖沙咀也跌3.4%,属跌幅最大的两区。

仔细看这条数据,“金钟区按月挫4.5%,尖沙咀也跌3.4%”。这个下跌比例是月环比,幅度很不小。

一般情况下,越是远离繁华区域,商业和住宅的需求是越少的,因此一个城市里的房价或房租的下跌一般是由城外人烟稀少的地方开始,向城内繁华的地块推进。

但金钟和尖沙咀这两个片区是香港数一数二的繁华区域,上个月却成了跌幅最大的两区。从市场规律看不合常理,但分析一下那边最近的环境却又在情理之中。

香港最近的事,大家应该都知道,而金钟和尖沙咀这两个跌幅最大的地儿,是最先也闹的最厉害的区域。

我们把视角放的宏观一些,在国际市场中,投资者选择投资标的,首要看的是政治局势是否稳定,动荡意味着商业经营亏损的可能性增加,也会引发投资风险加剧。

出于及时止损的考虑,投资者们几乎会不约而同的选择撤出投资、抛售资产,并且越快越好。降价,是在所难免的事。这也就是为什么,香港这个繁华城市里最繁华的片区,房价和房租却产生了最大的跌幅。

长久以来,我们国家的政治环境是稳定和谐的,所以国内的很多人也就误以为其他地区和国家的政治环境也是稳定的。

我们看最近这两年,东南亚、南亚的海外房产投资挺热的。那些中介们鼓吹当地经济潜力和房产投资价值,很多不明情况的买家盲目相信这一套说辞,但实际上却根本不了解当地情况。

比如八年前的马来西亚,三年前的泰国,没消停过的菲律宾,乱子一茬接着一茬。生活在政局稳定和谐的国内,你很难了解另一个国家的真实情况。

与其冒着风险和不确定性去投资其他国家,不如用在知根知底的国内城市好,毕竟有什么情况,你至少还能第一时间了解清楚。

2、楼市的血肉——经济

有个成语叫“安居乐业”,引申出来就是,当我们有了稳定并且安全的生活环境,才能谈下一步——钱。

前段时间,很多房地产相关的媒体都借着人才和落户政策或者城市评级集中分析过了一些影响房价的因素。什么人口、产业、城市等等。我们再往深层次去想,其实这些因素归根结底都是经济发展的问题,或者说是钱的问题。

为什么这么说?

经济发达的地区有一些特征:产业聚集、商贸市场繁荣、人口集中。

产业、钱、人口,三者相互影响也互相形成发展的闭环。

拿“长期看人口”这条理论举例子。我们知道抢人大战搞的很激烈,买房补贴的很凶,人能留下来吗?短期看,可能会,但长期呢?

没工作机会,工资水平低到不够吃饭的城市,活都活不下去,还谈什么买房。

人得先保证自己活下来,才能再想其他的。这话马斯洛的需求层次理论里早就说过。

所以,要想人口聚集过来,拼的是什么?工作机会和钱啊!

工作机会和钱怎么来的?当然是区域内企业规模扩大、市场壮大、产业发展带来的。有产业,代表着有工作机会和钱;有工作机会和钱也就代表着有人。

同样,工作机会和钱也决定了收入的多少,进而决定房价能达到的天花板。

反推一下,房价跌不跌,是一个道理。没钱、没产业,一堆弊病,当地还不想着改变现状。这种地方房价不凉凉都说不过去。

所以看人口、看产业、看城市发展,其实看的都是经济发展的基本面。

我们放宏观一点,经济的基本面又会融入整个经济发展规律的洪流里。(这条在国外表现的比较明显,因为国情的不同,国内表现不太一样。)

我们看这轮的经济周期触底,即便是欧美发达国家的房价,也随着经济的不景气有不小的跌幅。在经济环境的大基调里,微观因素就显的没那么重要了。

3、楼市的波动——政策

中国很不一样。

因为国情特殊,楼市市场也跟其他国家有很大的不同。我们的房地产市场对政策的依赖,是比较大的。

纵观中国二十年的房价波动情况,基本上都和政策有很大关系。政策松和紧交替进行,也在一定程度上刺激了房价一定时期内的高速上涨和相对平稳。

这也就是为啥,国内房产投资逻辑里有重要的一条是“短期看政策”。

我们看过去的政策,大部分是三年一个松紧的轮回。但是,从2015年以后的这一轮来看,政策周期在拉长。

所以我们最近看到的关于房价下跌的消息,大多也都是受政策上长时间给市场泼冷水,引发的市场反应。就像我们文章开头提到的广州新盘降价的事件。

如果细心查阅一下数据,其实可以发现一些猫腻。比如,广州新盘已经连续跌了半年多,但是二手房价格涨幅可是不小的。

这么一看的话,广州的降价其实是郊区新盘的需求转移向了城内,更像是政策影响了市场,市场给了比较正常的反应而已。其实,这样的市场反应才是比较健康和合理的。

最后总结一下。

因为最近爆出的负面比较多,比如房企破产、房价下跌,经常有人会问“房地产要完了吗?”“房价要大跌了吗?”,这种想法其实是不太符合实际的。

房价大跌的两个条件,政治局势的大面积动荡或经济的大面积溃败。

最近的房企破产和房价下跌,只能算市场在政策引导下的自我调整和修复。过了这茬,恐怕还有上扬空间。

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