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贷款攻略 贷款买房买亏了?银行工作人员不会告诉你这些省钱攻略
贷款买房买亏了?银行工作人员不会告诉你这些省钱攻略

在中国只要结婚,都需要提到买房的问题,哪怕你要孤独终老一生,还是要有一个不用每个月被“包租婆”催债的房子,房子对中国人不管是刚需还是投资,都是避不开的一个民生话题。那么如何贷款买房才能经济实惠,这是购房者十分在意的问题。

在中国通常有4种购房方式,分别为全额买房、商业贷款、组合贷款、公积金贷款。全额买房那就是土豪了,要么是家底很厚或者全款投资炒房了,而绝大多数人都会选择贷款买房,那么后面这3种方式,会依据每个人的工作环境、经济收入、个人能力等来进行分别选择。那么问题来了,如何贷款才能更省钱呢?

全款购房

比如你要买一套50万元的房子,首付20%(目前支持两成首付的城市不多,以三成为主),你需要先准备10万元的首付,剩下的40万元向银行贷款,假定贷款30年,目前商贷利率4.95%,那么30年后你总共还给银行的是764246元(其中本金40万,利息364246元)。一看这个数字很多人直呼银行真狠,还款总额都是贷款的2倍了,利息都和买房的钱差不多了,然后就把能拿出的钱都付了。

其实你忽略了个问题:钱是在贬值的,同样房贷利息也在一直贬值,我们可以换个思维把它想成贬值费,贬值费的利率设定为4.95%。

只要除首付外那部分购房资金超过4.95%的年化收益,那么贷款就完全是划算的!现在市面上很多金融服务都是5-6%的收益率,完全可以拿来做投资,用来还贷款,而且还会有剩余。

如果将除首付外余下的40万拿去做理财,年化收益率为8%。40万元存30年,年化收益8%,每月可以取出2935元,累计本息可以取得1056620元,1056620-764246=292374,你还多赚了近30万。

公积金贷款购房

公积金贷款买房有较大的优惠,只要你上班的企业,给你连续缴纳6个月以上的公积金,你就可以用自己的公积金进行贷款买房了。目前公积金买房没有首套房、二套房、N套房之分,也就是说只要把目前贷款的公积金购房贷款还清,就可以申请公积金贷款买下一套房了,公积金优惠继续享有。

最关键的是如果夫妻双方都有公积金,那么可以同时申请公积金贷款,其中一方作为主贷款人,另一方为“参贷”,能在很大程度上利用好政策来减轻房贷压力,这种“大杀器”往往让更多的人选择公积金贷款买房。

商业贷款购房

商业贷款又称个人住房贷款,是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行,为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款,执行法定贷款利率。

组合贷款购房

就是公积金贷款和商业贷款同时使用,一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的,

如购买高档住宅,需要贷款50万元,而当地公积金管理中心规定公积金最多贷款40万元。这样的话,剩余的10万元将使用商业贷款,同时利息也不能享受公积金贷款的利息。

买房要注意的问题

1、提前还款方式

受银行限制选择缩短贷款年限,月还款额不变,这样一来比减少月还款额、贷款年限不变更能节省利息。不过有的银行规定是,默认第二种方式,也就是利息高的那种。要知道,银行是通过利息获利的,购房人利息交少了,会影响贷款银行收益,因此只能规定默认“减少月还款额、贷款年限不变”的方式限制购房人。当然并不是所有银行都是这个规定,房贷政策具体到每个银行的话会有差异,而且缩短贷款年限也有弊端。

2、缩短贷款年限

缩短贷款年限需要重新签订贷款合同选择缩短贷款年限,提前还贷剩余部分也需要重新签订贷款合同。举个例子,贷款100万,已经还了30万,还剩70万没还,想申请提前还贷20万,选择缩短贷款年限的话,在还款20万后,剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同,按照最新的房贷利率执行剩余贷款。

今年信贷政策收紧,不少热点城市利率优惠幅度骤减,以前利率是8.5折,现在变成9.5折甚至是基准利率。另外,银行还会重新评估借款人的个人资质,有的贷款人在还款期间出现过征信问题,这样会影响之后的还贷,没准还会提高贷款利率呢!

3、贷款收紧,理财收益升高,提前还款未必划算

去年以来,银行持续的宽松政策、加之投资渠道有限,大家不愿意把钱存在银行,于是房地产成为投资者的香饽饽。大量资金涌向楼市,不断有买房人找银行贷款,银行的钱只出不进,贷款的人多,存钱的人少。

为了防止资金过度集中在楼市,银行贷款开始关闸限流,又是提高首付,又是提高贷款利率,为了鼓励大家存钱还渐渐提高理财收益,一些银行理财收益已经超过了5%。如果当时贷款的时候享受了9折以下的利率优惠,现在与其提前还款,不如拿去做理财实在。

综编来自微信公众号“筑讯中国”“ 财经和实事谈论与分析”、希财网等。

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