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贷款攻略 购房贷款 贷款快讯 公积金贷款的6个问题
公积金贷款的6个问题

01

你能不能申请公积金贷款

虽说凡是缴存了公积金的职工,都可以按照规定申请住房公积金贷款,不过这里面其实是有门槛的,而且还不少:

1、首先,大多数城市规定,必须连续交够住房公积金6个月以上才能申请。注意了,一定是“连续”足额缴存,断了就要重新计算时限。

2、要申请公积金贷款,前提是你之前没有提取过公积金,用来支付房子的首付。如果已经提取过了,就不可以再申请公积金贷款了,两者只能“二选一”。

3、如果你名下还有房子正在使用公积金贷款的,也是不能再申请的。

4、你手上有购房合同或协议,并且能办理抵押、保证担保手续。也就是在提交审核的阶段,担保公司审核通过后给到你的《担保承诺书》。

5、你的征信信用要良好。

这一点看似简单,但很容易被大家忽略。比方说在广州,如果征信记录显示住房贷款逾期6期以上的,贷款结清5年后才能申请住房公积金贷款。

公积金贷款的6个问题

《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》

02

你的房子能不能申请公积金贷款?

除了对人有门槛,对房子也有要求。根据规定,新的商品房要获得公积金贷款资格,房地产开发商就要到公积金中心登记备案。如果开发商嫌手续麻烦,或者本身达不到备案要求,没有到公积金中心办理登记备案,那这个楼盘的房子,是不能申请公积金贷款的。还有一些开发商,可能跟商业银行有合作,那么这个楼盘房子的公积金贷款,就只能在指定的银行申请。

所以,如果你是打算用公积金贷款的话,那么最好在购买之前,问清楚要房子究竟能不能申请公积金贷款。还有更体贴的城市如深圳,在公积金中心网站上还能查到符合条件的预售楼盘。

查询路径:“深圳市住房公积金管理中心”官网——“政务服务”栏中——“预售房源查询”

公积金贷款的6个问题

03

贷款额度

一般来说,公积金贷款的额度要比商业贷款低。具体的贷款额度,跟咱们的账户余额、每月的缴存额有关。比如说广州,按照目前的规定,公积金贷款额度的公式为:

账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数

假设小编现在的公积金账户余额2万元,每月缴存额500元,距离退休年龄为25年。那么,小编理论上可申请的额度=20000×8+500×25×12=310000元。

这点额度,小编在广州买个厕所还是可以的……不过,倒也不是没有办法增加额度。如果你已经成家,夫妻两人都有公积金,可以申请另一方作为共同贷款人。按照目前的规定,广州单个人的最高额度为60万元,而两人或两人以上申请公积金买同一套房,最高额度就可以达到100万元。

要是额度还不够,可以考虑组合贷。但前提同样是,你买的楼盘是支持组合贷的。还得提醒一点,就是在考虑贷款额度的时候,还要先大概算一算自己每月的还款额,最好不要超过你月收入的40%。如果还款压力太大,就得适当降低贷款额度,或者拉长贷款年限。

04

等额本息or等额本金?

无论是哪种贷款,该还的债都是要还的。等额本息和等额本金,这两种方式要选哪一种,大家也常常会问,我们就顺便在这里捋一捋。等额本息,是把贷款本金总额和利息总额相加,然后平均分摊到每个月中,也就是说,你每个月要还的本息和是固定的,其中一部分是利息,另一部分是本金。

不过,银行是先收剩余本金的利息的,也就是说,前面的还贷期主要是还利息,等利息还得差不多了才开始还本金。等额本金,是将贷款本金总额等分成每月的本金,也就是,你每个月还的本金部分是固定的,然后根据所剩本金再计算还款利息。

简单来说,就是:

等额本息,每个月还款额相同,主要是先还利息,再还本金;

等额本金,每个月还款额不同,还的本金固定不变,利息逐渐减少。

用一张图直观表示就是:

公积金贷款的6个问题

(贷款100万,20年还清)

所以我们可以看到,如果是等额本息,那么前期的还款压力会比较小,但是总利息会比等额本金法多。而且是随着贷款期限越长,利息相差越大。相反,等额本金则是前期压力大,后期随着利息的减少,要还的金额也逐渐减少。

那要选哪一个呢?

小编的建议是:如果说你现在的收入比较低,前期承受不了过高的贷款压力,可以选择等额本息。相比等额本金,它还有一个好处,就是你有更多的资金可以提前使用。

如果你现在收入还可以,自己有点储蓄,不愿承担过多的利息,想后期更轻松一点,那就选择等额本金。不过如果选择这种方式,后期你想提前还款,或者是商贷转公积金贷,就要付出更多的成本,因为前面你已经还了不少利息了。

05

利用公积金冲抵还贷

不管是商业贷款,还是公积金贷款,都可以用公积金冲抵还贷的方式进行还款。也就是自己不用另外掏钱,而是委托公积金管理中心,从你自己、或者共同还款人的住房公积金账户中,提取资金来还贷。公积金冲抵还贷也有两种方式:

一种是“月冲”,银行每月将公积金账户上的资金支取出来还贷;

还有一种是“年冲”,也称为一次性还款法,就是直接拿公积金账户的全部余额,来冲抵贷款本金。

当然啦,每个城市的规定有所差异,你想办理的话,最好先咨询一下当地的住房公积金管理中心。

06

公积金异地贷款

还有一个问题是大家很关注的,就是能不能公积金异地贷款。很多人在大城市辛辛苦苦奋斗了那么多年,但无奈房价高不可攀。他们在大城市赚够了钱,就可能会回家乡买房。国家也注意到了这个问题,不少城市推出了允许公积金异地贷款的政策。但是,对于公积金异地贷款,不同地区的公积金管理中心对于购房者的要求也有所不同。

还是以广州为例子,2015年,广州就开始实行住房公积金异地贷款政策了。如果是广州户籍在外地缴存公积金的,是可以回广州使用公积金贷款买房的。但如果反过来,非广州户籍在广州缴存公积金的,回到户籍地能不能买房,就得看你所在的公积金缴存城市,支不支持异地贷款了。

所以,如果是在大城市打拼,而选择回家买房的小伙伴要注意了,购房之前要了解清楚自家当地支不支持公积金异地贷款。那如果无法申请公积金异地贷款,将公积金账户里的资金提取出来也不错,可以减少一点负担。

不过小编算了算,公积金贷款倒不是最要紧的,小编差的是那套房子的首付啊……

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