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贷款攻略 理财技巧 越来越多城市房价回暖,2019年中国楼市会怎么样?
越来越多城市房价回暖,2019年中国楼市会怎么样?
摘要:近日,社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示:2019年2月,全国房价总体止跌回涨,上涨城市个数较快增加。142个样本城市房价平均环比上涨0.355%,环比涨幅比上月扩大0.494个百分点。

社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示:

2019年2月,全国房价总体止跌回涨,上涨城市个数较快增加。142个样本城市房价平均环比上涨0.355%,环比涨幅比上月扩大0.494个百分点。142个样本城市中,房价环比上涨城市94个,占样本数的66.2%,比上月增加39个。

也就是说今年2月份全国房价总体表现为上涨,同时房价上涨的城市越来越多。这引发人们的思考,房价是不是回暖了,2019年的房价会大涨吗?

之前,我常说10年一轮回,每每逢十总有相似的事情出现,2008年国际金融危机爆发,中国经济受到严重冲击,房价也结束了自1998年以来的突飞猛进,开始走入低谷,但08年是经济的转折点同样也是政策的转折点,当年中国出台的“4万亿”,财政和货币两大政策走向宽松,房价自2009年开始反弹。

回到2018年中国经济同样面临外部挑战,中国在这一年经历了4次降准,同时开始“定向降息”,财政政策由原来的积极转变了现在的更加积极。如今,2019年初的房价似乎有回暖的迹象,是不是重演2008年-2009年那次行情?

我认为,2019年下半年一二线楼市回暖是大概率,但是如果说是牛市不太可能。因为目前的市场情况和2008-2009年有很大的不同。

第一,2019年和2009年最大的不同是当时的购房潜力远比现在要大,2009 年底,住户部门债务余额是8.2万亿元,2017年末,我国住户部门债务余额40.5万亿元,增长了近5倍。我曾说过,在1998年-2008年这10年,虽然房价也大跌,但那时候的居民买房主要是利用自有资金,杠杆率非常低。而在2008年以后,居民买房主要是借钱买房(房贷),也就是说2009年那会借钱买房的空间远比2019年要大。

数据显示,2008年末,我国住户部门杠杆率(居民负债和GDP的比值)为17.9%,至2017年末已经达到49.0%,10年间上升 31.1个百分点,国际平均水平是62.1%(国际基金组织认为超过65%会影响到金融稳定),也就是说目前居民买房仍有一定的潜力,但这个空间远比2009年要少,但是这微小的空间怎样用,如何用才是关键。

我认为很大的可能性是缓慢上涨,一方面不至于快速超过65%的警戒线,另一方面可以使经济稳定增长。

第二,从资金面上看,2019年的货币政策空间远比2009年要小,今年2月末,中国的广义货币M2是186万亿,2009年初M2仅有49万亿,相差近4倍。由于总量过大,宏观杠杆率过高,未来货币增速将进入全面放慢的阶段,今年2月份,广义货币M2增速仅有8%,远低于2009年2月份的20.48%。

都说房价上涨是一种货币现象,过去20年房价的来源于货币超发,如今M2增速全面放慢意味过去房价单边式上涨一去不复返。

但是,目前的房地产市场和2009年还有几分相似,那就是经济和房地产关联度仍然不小,所以这种情况下楼市肯定不能太冷,首先是要有一定的成交量,然后是价格不能太冷,有一定活跃度。

所以,综上所述,2019年的楼市很可能是下半年开始回暖,同时居民负债率也会缓慢上升,直到住户部门杠杆率达到65%之前,中国楼市就还有潜力!

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