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买房时机已到!房价上涨在即!
摘要:距离房价的下一轮上涨,不远了。三年楼市周期观察国内房地产市场的波动,有一个规律性的周期。简单概括起来叫“三年一循环”。我们看从07年到17年的房价和销量的波动规律。从销售面积和价格指数上看,市场销量房价波动趋势基本上相似。

距离房价的下一轮上涨,不远了。

1、三年楼市周期

观察国内房地产市场的波动,有一个规律性的周期。

简单概括起来叫“三年一循环”。

我们看从07年到17年的房价和销量的波动规律。

从销售面积和价格指数上看,市场销量房价波动趋势基本上相似,在时间上,市场成交波峰要先于房价上涨到来,并在房价经历过涨幅后开始下滑。

2007年到2017年十年间,2008-2011年、2011-2014年、2014-2017年,每三年经历一个房价和需求量上涨的周期。

我们看距离现在最近的一轮,房价涨幅在2018年进入波谷,按照规律,2019年第二季度开始房价涨幅和市场成交将逐渐开始进入上升通道。

2、土拍回暖预示楼市回暖

聊过了宏观的规律,我们再从市场因素看看。

圈内有个两个关于房价的观点称“地价涨,房价就会涨”,“房价涨,地价才会涨”,从生产成本和过往的土拍溢价规律去看,这两条理论是成立的。

但,判断房价的涨跌除了要看地价,同时也要看供应量和成交量(决定着库存)。

我们来看近十年重点城市的土地供应和成交情况。

▼2008-2018土地供应与成交情况

来源:诸葛找房

从2009、2010年,重点城市土地成交量快速增长;从2010年开始,土地供应和成交规模保持了高体量。

按照项目从拍地到楼盘建成,2-3年的建设周期来算,从2013年-2015年将是大量楼市供应进入市场时期,而事实也确实证明,各地库存量在2013年开始激增。

到2015年,国家提出去库存政策时,积压了两三年的供应量开始被消化。

并且带动了一批库存量高的城市房价和成交的上涨高峰,而这波去库存,也导致了房价高位上涨近一年。

▼2013-2018土地流拍情况

来源:诸葛找房

2018年严调控下,楼市冰封,于此同时土地流拍的情况也创了高峰。可见,2018年的市场是真的不好。

而最近有消息称,土拍成交量正在抬头。

3月下旬来部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复,仅下旬就合计成交55宗,其中,溢价率低于20%的只有17宗,有5宗地块溢价率超过100%,合计19宗溢价率超过40%。

土拍成交密集区域多集中在长三角、珠三角区域,另外西南区域重庆也成交频繁。

土地市场的回暖,表明供应量正在逐渐提升,那么离刺激消费,鼓励买方市场成交也就不远了。

3、今年房价怎么涨?

认为,2019年,房价仍将继续上涨,但是大规模短期内迅速上涨的可能性并不大。

最有可能出现的情况是以下几种:

热点二线城市追涨:

2017年,热点二线城市的市场特别抢眼。2018调控下偃旗息鼓的热度将渐渐回升。(不会像之前那么疯狂)

而不同的城市之间,房价差异其实是比较大的。重庆、长沙、郑州、西安等和东部二线热点城市比还有上涨的空间。

都市圈内的地域性追涨:

去年,城市群、都市圈的概念很火,而上一波热点城市多集中在都市圈的中心城市。

2019年,地理位置在都市圈内的,并且位于中心城市周边区域,或许会迎来一波上涨的热度。

例如,3月全国一百个重点城市二手房价中,位于京津冀、长三角、珠三角城市群中的廊坊、镇江、东莞涨幅均名列前茅。

非热点城市调整:

除了热点二线城市和都市圈内城市外,其余非热点三四线城市房价将会进行震荡调整(这个在之前的文章有讲到过)。房价有动荡,会有涨跌的波动出现,但最终的结果是通过震荡,房价回到调控前高点。

城市内郊区补涨:

对于一个城市内的微观房价而言,在下一轮大涨来临之前,将是郊区(尤其是承接主城区功能疏解作用的高新区、重点规划区域)与主城区房价逐渐缩小差距,追平的阶段。

2019年,楼市市场将进入上升通道,但又距离房价上涨高峰仍有一定距离,合适入场。

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