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贷款攻略 银行理财 楼市“先行指标“出现异动,这些城市房价已经回暖?
楼市“先行指标“出现异动,这些城市房价已经回暖?
摘要:深圳,这个城市很特殊,既是中国经济的观察指标,也是中国楼市的观察指标,如果你想观察中国楼市肯定绕不开深圳。比如2016年那一波房地产牛市,多个热点城市房价大涨,但在之前的2015年深圳楼市早就已经率先反弹。

深圳,这个城市很特殊,既是中国经济的观察指标,也是中国楼市的观察指标,如果你想观察中国楼市肯定绕不开深圳。比如2016年那一波房地产牛市,多个热点城市房价大涨,但在之前的2015年深圳楼市早就已经率先反弹。又比如,2018年下半年全国楼市明显入冬,但在那之前,深圳房价早就阴跌不休。

为什么?

2018年下半年,在主要城市的住房杠杆率当中厦门和深圳名列前茅,2018年6月厦门住户存款占住房贷款的比重是178%,深圳是167%,而2018年9月北京的只有58%。住户存款占住房贷款的比重超过100%,说明这个城市借的钱比存的钱还要高。同时由于住房贷款主要是房贷,也说明这是购房资金最活跃的城市。

所以,用深圳来观察一线城市房价,用厦门来观察二线城市房价最好不过。

众所周知,自从2016年房地产调控以来,楼市全面降温是在2018年下半年,之前的2017年三四楼市接替了一二线城市继续上涨。最近万科发布的2018年年报时也提到:

(2018年)上半年部分城市依然成交火爆、供不应求,各地为抑制市场过热持续加码调控,部分三四线城市也被纳入调控范围;下半年市场氛围快速转冷,多个城市的地产项目来访量、认购率大幅下降,成交速度明显放缓。

之前,我在分析2019年1-2月全国财政收支情况也发现,今年前两个月国有土地使用权出让收入同比下降5.3%,契税同比下降1.8%;城镇土地使用税同比下降8.5%。这说明楼市真的降温,但是大家要明白,由于税收数据有一定的滞后性,所以这反映的往往不是今年前两个月的楼市情况,而是2018年底的情况。很简单,你去买房,签了合同,付了款,但你可能要个把月才会缴税,这就导致数据的滞后。

房价全面降温一大特征就是房价下跌城市远大于上涨的城市,成交量走低,土地整体溢价率回落,流拍现象增加,与房地产相关的产业非常难熬,苦日子来临,那么这样的日子什么时候才到头。

我认为观察中国楼市,除了深圳、厦门之外,还有一个城市非常重要,那就是香港,香港这个城市非常有意思,它的房价走势往往与内地一二线房价“同涨同跌”。香港房价过去3次短期拐点分别是在1997年的东南亚经济危机,1998年的国际金融危机以及2018年的密集加息潮期间。同样,这些年份也是内地房价的低点。所以香港的房价走势对内地一二线楼市有一定的指示意义。

有意思的是,近期这三个城市不同程度地出现了异动:

1、香港:中原地产数据显示,香港二手楼市成交已明显回暖,2月共录得2290宗二手成交,总额达177.8亿港元,环比分别上升4.7%及11.9%。而就在3个月前,香港房价还非常冷淡,根据香港土地注册处数据,2018年11月份香港住宅销量是2635套,相比同期的5694套大幅下降54%。

2、深圳:一线城市本周成交量(北京、深圳)同比提升40%,环比提升6%;价格调涨比例为27%。

3、厦门:厦门本周成交量同比增长3.7倍,环比增长40%,年初以来成交量同比增长3倍,3月以来同比增长4倍。

可见,近一段时间,一些指标城市房价确实在升温并且有拉动全国其他城市回暖的迹象。说到这里,很多读者可能会问了,你之前说房价降温,现在又说回暖,不是自相矛盾吗?

我在留言栏里曾说过,降温是过去时和现在进行时,回暖是将来时。什么意思?意思就是说现在楼市是降温或入冬,但这个冬天可能将要过去。

这个判断除了香港、深圳、厦门等城市房价出现异动外,还来源于楼市外围环境发生变化,一是利率方面,全国的房贷利率已经见顶回落,楼市对于利率最为敏感,甚至比调控等行政手段影响还要大,比如香港16年和17年虽然调控政策很严厉,但房价走到18年下半年才下跌,主要是因为当时香港实际利率开始走低,现在内地市场利率自18年开始就已经回落了,而房贷利率最近两个月也开始拐头,所以这给楼市提供了相当良好的环境。

第二是税收方面,今年前两个月全国一般公共预算收入同比增长7%,而去年同期是15.8%,说明今年在减税大背景下,财政压力相当大。过往财政收入相当大一部分来源于房地产,今年虽然说增加了财政赤字、划转部分国有收益以及压缩政府支出可以缓解部分财政压力,但是如果土地出让金以及房地产相关产业链太低迷,对财政以及经济的影响也是相当大的,所以楼市肯定不能太冷,但也不能太热,因为居民负债率太高会抬高宏观杠杆率从而影响金融稳定。

总之,2019年的房地产格局很可能是上半年偏冷,下半年开始回暖。

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