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房产周期来袭,2019年牛市能否到来?
摘要:看惯了太多买房人的纠结,看透了太多周而复始的房产周期。每一次牛市的起点,都是在顶层的默许、社会的质疑、砖家的辟谣和民众的纠结中崛起的,从来没有一次是万众期待,欢欣鼓舞的。所以,很多人看不到牛头,却总怀疑牛身,醒悟过后,却抓不住牛尾。

回首二十年,楼市只有两种状态,一种是大涨,另一种是暗流涌动,除此之外,别无其它。

日复一日,年复一年,看惯了太多买房人的纠结,看透了太多周而复始的房产周期。

每一次牛市的起点,都是在顶层的默许、社会的质疑、砖家的辟谣和民众的纠结中崛起的,从来没有一次是万众期待,欢欣鼓舞的。

所以,很多人看不到牛头,却总怀疑牛身,醒悟过后,却抓不住牛尾。

没错,我们今天再一次站到了风口,5年前似曾相识的一幕又在重新上演。牛市是否来临,现在判断为时尚早,但种种迹象已经表明,2019年像极了大涨之前的2014年!

1、指挥棒

全国两会上周顺利召开,2019年政府工作报告对楼市的表述极为淡化,既没有浓墨重彩,也没有声色俱厉,对当下处于艰难转折期的楼市来说,这个态度其实就是最大的呵护。

报告中对楼市的4点表述值得我们认真研究:

一、报告竟然没有提及房地产差别化调控、没有提及坚持房住不炒、没有提及抑制投机投资,只是要求“更好解决群众住房问题,促进房地产市场平稳健康发展”。

对楼市来说,没有坏消息,就是好消息,利空出尽,就是最大的利好。从报告中我们可以断定,当下的经济形势已经完全不允许我们给楼市雪上加霜,今年调控政策不仅不会收紧,反而会继续放松,全年放松。

二、报告中要求“改革完善住房市场体系和保障体系”,很明显就是要市场归市场,保障归保障,决不能把两者混为一谈,之前各地实行的限价、限售这种扭曲市场的短期行政做法将会陆续取消,尊重市场,完善市场,用市场行为解决市场问题。

三、报告提到“降低实际利率”,“适时运用存款准备金率、利率等数量和价格手段,引导金融机构扩大信贷投放、降低贷款成本”。这意味着,从去年多次降准之后,降息可能卷土重来。不仅房贷上浮利率会降低,而且存贷款基准利率也会下调,今年,我们极有可能迎来双降时代。

四、报告说到“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。连续两年提及房地产税,可见开征已是板上钉钉。未来3-5年房地产税落地之时,应该会先从试点开始再逐渐普及至一二线城市。

我曾多次强调,房地产税是转嫁税,是房价分化的利器,一旦实施,高者更高,低者更低。一二线城市核心地段需求旺盛的地方,房价会更高,远郊和有硬伤的板块,房价反而会下跌。

2019年政府工作报告,已经给各地房地产政策定下了基调,调控放松、降准降息,各地会根据这个主基调决定自己的放松尺度,并且会公布“一城一策”的具体实施方案。房地产冬天早已过去,全面回暖已经到来。

2、翻版2019

2018年,地方债、影子银行、股权质押,风险重重,毛衣战开打,内忧外患,我国GDP增速从年初一路下滑至年底,最终结果6.6%,而上周的两会刚刚宣布,今年的目标是6%-6.5%之间,可见形势比想像的还要严峻。

两会上的2019年政府工作报告,不再强调调控和抑制投机,而是要求:“落实城市主体责任”。

从去年底开始,全国陆续有近20个城市直接或间接的放松楼市调控。菏泽取消限售,广州放松商办项目,珠海限购社保放宽,青岛取消摇号,北京取消土拍限价,南京、西安、海口、大连则是一再降低落户门槛,为楼市接盘撑腰。

年后开始,深圳13家银行将首套房贷利率由去年的上浮15%下调至上浮4-8%之间,二套房贷由之前的上浮20%下调至10-13%之间。

2月28日,北京对企业之间的存量商办项目转让取消强制网签。

3月1日,工行无锡分行将首套房首付比例由之前的40%下调至30%。

3月4日,江西省赣县住建局紧急叫停各楼盘的特价房打折销售,要求房价不能低于2月份,降价未遂事件再次上演。

3月7日,北上广深四大一线城市房产交易的增值税附加税率、印花税率集体减半征收。上海的增值税由之前的5.55%降至5.3%,北广深从5.6%降至5.3%。以上海为例,卖掉一套1000万元不满两年的住房,需缴纳的增值税由55.5万元减少到53万元。虽然这次属于国家减税降费的综合措施之一,并非只针对房地产,但是没有把房地产排除在外,很明显是有意拉动楼市回暖。

2018年我们已经实施了4次降准,2019年1月份又进行了2次降准,每次降准都强调是针对小微企业融资困难。

3、原版2014

让我们穿越回2014年,仔细对比下,你就会一目了然。

2014年,各地政府债务问题严峻,房地产高库存危机突出。2013年我国GDP增速为7.7%,而2014年一季度已经降至7.4%,经济下行压力日益增大。

第一阶段:

2014年3月5日的全国两会上,政府工作报告对房地产提出:“针对不同城市情况分类调控”,赋予地方政府更多自主权和决策权。

在“因城施策”的指令下,各地“微调”不断涌现。从4月份开始,佛山、芜湖提高公积金贷款额度,铜陵降低房产交易税费,无锡买房即可全家落户,南宁允许周边5市在南宁购房,成都购房90平即可落户,天津取消滨海新区限购,海口购房120平可落户5人。

第二阶段:

2014年4月、6月,央行针对小微企业、三农实施了2次定向降准。

2014年5月12日,央行在住房金融服务专题会上要求:优先满足居民首次购买自住房的贷款需求,合理确定首套房贷利率,及时发放个人房贷。

第三阶段:

2014年6月,呼和浩特第一个正式放开限购,随后的7-9月,宁波、杭州、合肥、南京、苏州、西安等26个二三线城市全部取消限购,截至9月底仅有北上广深和三亚五个城市限购没有取消。

第四阶段:

2014年9月30日,央行、银监会发布930新政,重启首套利率7折、二套参照首套执行,放开三套以上贷款,认房不认贷,鼓励加杠杆。

2015年3月30日,央行、住建部、银监会联合发布330新政,降低商贷和公积金的首套、二套首付款比例。

2014年11月22日开始降息,至2015年,央行5次降准、6次降息。

4、房产周期

各位亲们,把上面的2019年和2014年对比之后,你会惊讶的发现,2019年完全就是2014年的翻版,而且你根本没有意识到,我们现在即将悄悄的走完2014年的第二阶段。

接下来迎接我们的就是各地急不可待的频繁松绑,以及针对首套二套的官方文件。可以断定,2019年楼市的放松力度会逐渐增大,下半年比上半年会更加的宽松。

当然,2019年的尺度能否像2014年那么惊人,还是未知数,是小牛犊,还是大野牛,现在还难以判断。2019是刚需大年,但是否是投资大年,我们走着看。

因此,你必须要时刻保持敏锐的观察力和一颗警惕的心,因为你的失败就在于,每次牛市的来临,你都是道听途说、最晚觉察。只有站在上风口的人,才有足够的时间操作和掌握主动权。

房地产的3年周期,已经彻底成为历史,2014到2019正说明,接下来迎接我们的很可能是5年周期。

周期由3变5,从楼市里赚快钱越来越难,资金周转时间越来越长,资产仍然是资产,只不过炒房变的不再简单,也许这才是“房住不炒”的真正含义所在!

5、轮回

20年,无数次的轮回,我们已经被驯化成精明的买房机器,被赋予了AI的投资工具。

20年,无数次的轮回,我们发现房子仍旧是那套老房子,只是再次被捆绑了3代人的拼搏和30年的房贷。

20年,无数次的轮回,我们自以为智慧的投资和巧取豪夺,其实在别人眼里都是逃不掉的韭菜。

即便如此,那又如何!我们除了买房还能做什么?

房产周期再次袭来,这次你准备好了吗?

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