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贷款攻略 购房贷款 楼市调控要放松?房价又要涨?
楼市调控要放松?房价又要涨?
摘要:前几天,广州南沙、增城、花都等几个区放开限价限购的消息一出,让很多人都以为这是要放松调控的节奏。甚至有中介扬言,房价又要开启新一轮暴涨。
前几天,广州南沙、增城、花都等几个区放开限价限购的消息一出,让很多人都以为这是要放松调控的节奏。甚至有中介扬言,房价又要开启新一轮暴涨。

但很快广州住建委就在网上作出了说明:

“近期,市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

我委将继续保持调控政策连续性和稳定性,继续坚决执行现行各项调控措施不动摇,继续严格对新建商品住房开展价格指导,同时,按照中央、省、市决策部署,加大对房地产市场的监督检查力度,保持广州房地产市场健康平稳运行。”

从说明中看出,所谓的放开限价是假的,人家住建部门的动作主要就是冲着“双合同”拆分价格来的——“要对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化,严禁开发企业拆分价格报备。”

01  什么叫双合同?

其实是开发商为了躲避政府的限价,跟购房者签订两个合同的做法。比如政府限价2万,但是市场价3万,开发商不想亏损,怎么办呢?签订两个合同,一个合同是备案价格2万,另一个合同是以装修款的名义签,每平米1万。

住建部门为什么这么做?

10月19日上午国家统计局发布的2018年前9月全国房地产行业数据显示:商品房销售面积同比下滑3.6%,“金九”成交失色,成交均价由8月的8888元/平米降至8751元/平米,“控房价”成效初显。一线城市房价全面降温,新房和二手房只有广州上涨。但实际上广州9月份的楼市已经有所降温,出现上涨完全是因为受到了“双合同”泛滥的影响,所以要取消双合同,严谨开发企业拆分价格报备。

02  双合同的前世今生

原来,“四大一线”里广州是唯一同时需要向省级政府和中央政府同时缴税的城市,财政压力格外大,对土地财政的依赖程度自然远远超过其他三个。

楼市冷却,调控严厉影响了开发商在广州拿地的热情,让广州对放松楼市调控的需求远超其他三城。

这次传出限价松动的南沙、增城、花都城区,都是广州外围郊区。

广州原来的市区并不大。增城、南沙、从化等原本不是广州直属地区,属于县级市,城镇化水平不高,这些远郊区的房价和中心城区房价落差一直很大。2015年以前,广州远郊这几个地区并非房地产市场发展热点,土地供应量也有限。

以2015年为节点,新一波房地产热潮来临,广州市区大量楼盘迅速去库存,政府在市区征地的难度也越来越大,广州市随后大力发展周边郊区。郊区比市区土地多,拆迁量小,容易做新产业。

2017年3月后,面对快速上涨的房价,中央再次严厉调控楼市,广州选择循序渐进的跟进,起初对增城、从化、南沙等外围区不限购。这些调控安全带迅速吸引了珠三角投资客,一时炒房热度大涨,开发商们也纷纷去这些地区拿地,楼板价屡创新高,带动广州郊区房价明显上涨,也拉高了整个广州的商品房均价。

广州也因此出台进一步调控政策,外围地区也进入限价限购,不再享受免调控红利。这个政策延续至今。

开发商的对策就是前文提到的“双合同”,购房合同上房价即合同备案价不高,通过和业主签署装修合同把剩余房款转移到装修等名目上。将房价拆分为备案价以及装修款两个合同进行签约。业主付出的还是高房价,但是名义房价却在限价令的区间内。

03  双合同 双刃剑

市场好时,“双合同”符合各方利益:开发商规避了限价令,业主心照不宣但求买到房。既不违背中央调控大计,又不扫开发商的兴,还不影响政府卖地。

但即便是很多开发商用阴阳合同或者大幅提高装修价格等来变相涨价,也终归涨不到自由定价的价格,于是产生了一二手房严重倒挂的现象,万人排队抢新房,买房插队需要五十万茶水费的奇葩现象。

广州新房市场网签均价仅有2万多元,而随行就市的二手房均价已经超过3.5万元,两者之间存在40%左右的价差。

与此同时,因为装修部分不能贷款,也大幅提高了首次置业的购房门槛。

以首次置业者为例,购房需缴纳备案价合同的三成首付,同时在规定时间内缴纳所有装修款合同的房款。合计下来,购房首付升至5~7成,原本350万的房,首付只需105万左右;但在2万的限价下,购房者需付出60万(200万X30%)的首付外加上150万的装修费,首付一次性抬高到210万,购房负担严重增加。

一些买房人选择用小额贷款或消费贷,去覆盖这笔钱,但借贷成本明显高过银行贷款,一旦房价下行,业主不满就会爆发。由于降价维权并不占据任何法律优势和道德优势,业主对外宣示的理由大概率会是“装修问题”,而双合同正是很正当的理由:哪个楼盘能做到150万的装修质量?双合同正在沦为楼市维权潮的催化剂。

另一方面,监管层打击金融泡沫,禁止首付贷等资金进入房地产领域,弥补贷款不足的资金渠道被切断,延续“双合同”会让潜在购房者无力买房。而开发商回款难时就会降价促销,这又损害了已购房群体的利益,即出现“房闹”。房闹越多,投资环境越差,也不利于广州郊区继续卖地。

根据安居客的统计数据显示,广州10月新房均价 31237,环比上月下降2.22%,相比今年8月份,下降了3.01%。广州多数楼盘均有一定程度的价格优惠,优惠幅度普遍在10%左右。新房的打折让二手房的价格也出现松动。

根据中原地产广州研究发展部的统计数据显示,因为一手房项目的“打折促销”,抢走了不少二手房客户,促使看房客户有所减少,二手房的价格进一步下调,上周有69%的房源下调报价,其中有一半的房源下调幅度在1%-5%之间。

房价下行,限价令就失去了原来的意义,双合同成了维权的靶子。

此时广州释放限价松动的消息,其实是防止出现新的“双合同”,以免后续更大规模的群诉。其实是广州在给自己刮骨疗伤。

04  “限价松动”究竟会产生什么样的影响呢?

首先,对广州市区的新房确实是有利好:原来如果你在市中心买新房,因为双合同问题,首付+装修等算下来非常高,对于很多财力有限的人来讲,只能选郊区的新房,或者城区的二手房,现在双合同被禁,首付门槛大大降低,月供可负担的情况下就可选择买城区的新房,市区新房会更好卖。

与之对应的,对于郊区的新房和城区二手房是利空,因为需求减弱。

同一个城市片区分化是趋势,好地段性价比高的少数楼盘还能保持竞争力,偏远地段的房子将面临着调整,毕竟市场购买力有限,需求已经透支了那么多。

但是需要知道,放宽限价,降低首付门槛,双合同变成单合同,刚需购房负担得到一定程度减轻,让楼盘的网签速度加快对开发商资金回流也会形成相应支撑。

只是这些只能改变统计上的房价,让数据回归真实,并不足以改变实际成交价和供求关系,更不可能扭转整个市场的预期。

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