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贷款攻略 购房贷款 土地流拍频发,买房还要再观望下去么?
土地流拍频发,买房还要再观望下去么?
摘要:秋风萧瑟,意微凉。P2P暴雷、股市暴跌,对于广大理财投资的朋友来说,最近的投资很艰难,就连收益最稳妥的楼市,都不再让人放心。截止10月份,全国已发生土地流拍800多宗,累计流拍的建筑面积是去年同期数额的7倍。
秋风萧瑟,意微凉。

P2P暴雷、股市暴跌,对于广大理财投资的朋友来说,最近的投资很艰难,就连收益最稳妥的楼市,都不再让人放心。

一.

截止10月份,全国已发生土地流拍800多宗,土地拍卖现场无人报价的戏码不断上演,累计流拍的建筑面积是去年同期数额的7倍。

遥想两年前,全国各城市地王频出,不断刷新面粉价格的新高度。

然而,当年的地王还没上市,土地市场就已经如此冰凉,楼市即将全面下跌的说法也甚嚣尘上。

有如此担忧也不是空穴来风,纵观近10年的中国楼市,2011-2012年百城住宅用地出现的流拍高峰,2014年-2015年又有一阵土地流拍潮涌起。

每次土地流拍的高峰之后,往往就是二手房的成交大跌,接着是新房的变相降价,楼市预期的全面逆转,最终导致房地产市场进入谷底。

2018的土地市场也是一轮楼市下跌的信号么?

首先,我们看看到底是哪些土地会流拍:

1、囤地较多的城市流拍更多,且大部分为位于内陆地区的北方城市,太原、天津、乌鲁木齐等;

2、位于城市远郊的偏僻地块更易流拍,市中心范围的地块依旧抢手;

3、体量较大项目更易预冷,小体量项目快周转较受青睐;

4、土地流拍更趋向土地出让条件严苛的城市,且不乏一二线城市。

二.

这次土地市场萧条一定程度上是因为政策缩紧,掐死了金融管道导致房企供血不足无法拿地。

中国楼市在2016年总计调控达50多次,2017年近110城调控250次。

而在2018年仅8月,就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策,密集程度刷新历史记录,年内累计调控次数高达315次。

如此密集的政策出台,主要是因为此轮房价周期是中国房地产历史上时间最长幅度最大的。

除了政策的密度,最重要的还是调控政策形式的根本变化。

8月中旬,住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人,约谈强调,综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求,促进供求平衡,切实增加住房及用地有效供应,严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,大力整顿规范市场秩序。

地方监管部门也没有松懈,湖北省住建厅会同相关部门约谈了武汉、黄石、十堰等10个城市,要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任,制定房地产市场调控方案。

“问责约谈”才是调控政策的终极武器。

过去两个月,从七部委下文整治楼市乱象以来,至少有16个城市、9个省出了专项细则。

在调控的不断深化下,房企进行预期调整也就不足为奇了。

融资难、限价严,再加上政府为了城建等原因,在条件严苛的土地出让政策下,地价居高不下,这也在很大程度上,将房企的盈利空间压缩。

土地流拍确实反映了房企对未来房产市场走势的不乐观心态,对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期,也就在拿地的选择上更为挑剔。

三.

对于我们购房者来说,应该继续观望,等待楼市真正下跌再入手么?

拿南京为例,楼市遇冷确是不争的事实。

二手房方面,虽然整体价格还算坚挺,但成交量已经下滑,成交周期也在延长,越来越多的购房者开始观望,一些卖家已经开始接受更大的谈价空间。

反观新房市场则有所不同,几乎所有主城区范围的限价楼盘还是一房难求,每逢开盘,场面依旧非常火爆,尽管中签率非常低,但购房者还是趋之若鹜。

南京的情况,一定程度上反映了大部分同档城市的楼市现状:“老破小”鲜有问津,但主城区的限价新盘供不应求!

其实从10月份的拍地和地价变动情况来看,很多城市是涨多于跌,说明市场预期还是平中有升,现在就说楼市肯定大跌还为时过早,对于未来也不必过分悲观。

四.

具体如何出手,不同的购房人群有不同的方略。

1、刚需

积极摇号限价新房,这批楼盘已经越来越少,价格也在逐步放开,应及早下手。

如果目标区域已经没有新盘,也不要完全排斥二手房、准新房,毕竟对于刚需来说,还要考虑时间成本和租金等因素,尤其现在租房市场混乱,租金暴涨、甲醛房等问题众多。

2、投资购房

建议谨慎出手。

能摇到限价新房当然不要犹豫,热点城市甚至还有单利过百的神盘。

若买二手房,就要做好长持准备了。哪怕是学区房,短期内也不会有大的收益,毕竟2016前后的这一波暴涨,透支了太多未来空间。

以目前经济的整体情况来看,家庭理财的大笔资金投资,相比储蓄、创业、股票、基金、P2P等理财方式,房产仍然是第一选择。

3、置换

楼市冷滞期往往是置换的好时机,这次也不例外。

因为政府限价、政策保稳,卖房后不用过于担心房价暴涨带来的资金缩水,可以相对从容的选择新居。

当然,在没有具体目标和详细行动计划前,切忌盲目抛售。

因为置换所要考虑的情况比较复杂,最优情况就是卖了增值疲力的二手房,摇到潜力十足的限价新盘。

但摇不到限价房,B计划怎么执行,一定要提前想好,否则长期手握巨额资金,带着一家老小租房住,难免会陷入焦虑。

五.

我们即将迎来一轮楼市的冰封期,买房投资的逻辑都将发生变化,买到就是赚到的好时光已经结束。

而且这次冰封期不会只有一年半载,建议高杠杆买房者务必评估好现金流,多看少动,静待机会的到来。

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