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贷款攻略 理财技巧 千万别学香港!香港的差饷是最差的房产税
千万别学香港!香港的差饷是最差的房产税

最近,房地产税立法提速的消息不绝于耳,昨天我们也解释了相关信息,最乐观的情况是,今年底房地产税就会提请审议,也就是说要跟普通大众见面了,经过一年的修改,2020-2021年大概就会彻底落地。对此很多人都表示不屑一顾,说我们的香港一直在征收房产税,你看房价降了吗?这个正是我们特别担心的,我们的土地制度大部分就是跟香港学的,结果就出了巨大的问题,房产税这块,千万不能在再香港学了,香港的房产税是世界上最差的房产税。

其实我们的香港都没有房产税的提法,他们叫做差饷,差饷是根据租金来估值的,也就是假设你把这套房子租出去,能获得多少租金,然后以这个租金为基础每年收税,税率大概是年租金的5%左右,比如一套500万的房子,现在一年租10万块钱,那么就按照这10万计征5%的房产税大概是5000块钱,只相当于房产总价值的千分之一。所以这么低的税,根本不会对香港房产炒作起到任何的影响。

而且最逗逼的是,虽然香港每年都会评估差饷,但是其条件十分宽松,那就给你一个评估价,这个评估价就是按照周边租金的大概价格得出的,这个房子你要自己住,那就是你自己交,如果是出租,那么你随便,业主交也可以租客交也可以,反正得有人交,当然如果出租还有一个物业税要交,也是租金收入计价的,大概是15%,但是如果物业拥有人为法人团体,租金可以视为是营收,那么可以免交物业税,而征收利得税。

所以,老齐昨天就跟大家强调了,千万不能学习香港的房产税,那样没什么用,反而会让炒房更凶。现在国内的租金回报率普遍低于了2%,如果你对租金征税,那么显然税率不可能很高。

按照美国的标准,房产税的税率基本在1%左右,那么也就意味着你至少要征收50%的租金,这显然不可能。所以按租金收去房产税根本就不可取,顶多作为一个备选方案,而这一块,我们其实已经有房产税的规定,有两个征收方法,一个你自己用的商业房屋,是房产原值减去30%,按照1.2%计征,另一个是你出租出去按照年租金的12%收,这个房产税的规定,其实一直在执行,只是住宅这块免收房产税而已。

大家不要再问我,什么商铺收不收房产税?商铺现在就该收房产税,根据规定,只有对个人非营运房屋才免于征收房产税。而现实中很多都把他伪装成了住宅,从来我们就没说对商铺减免。这点大家要清楚,所以在未来一旦房地产税开征,商铺和写字楼都会继续征税,而且肯定只会比住宅的税率更重。

还有一个问题,大家经常提到,老家的房子怎么收税,房地产税是一种财产税,你有财产所有权才交税,而没有所有权只有使用权肯定是不交税的,所以农村的集体建设用地,产权根本就不是你的,你是没有财产权利的,当然也就不用交税。那些小产权也不用交税,估计会给这块开个口子,一方面清理,一方面收编。现在几个一线大城市都开始了,把这种小产权统一规划起来,然后重新建设租赁项目,缓解租房压力,有人说现在不也在租呢吗,现在盖的是农民房,以后可能盖成高楼公寓,租赁的方式和效率肯定完全不一样。

综合来看,房地产税已经迫在眉睫,甚至可以说现在可能已经都成型了,我们要学肯定会去学成功的房地产税的模式,而不会去学失败的模式,之所以这个东西准备了十年,就是要总结失败的教训,比如之前上海重庆模式就是失败的,因为门槛太高,最后交税的很少,那么也就自然起不到任何调节的作用,香港模式肯定也是失败的,香港这几年的没落,以及全球房价最高,炒房盛行,都说明了这点。

还有日本80 年代末的土地税模式,他的问题在于评估值太低,根本就对炒房炒地没有任何束缚,结果酿成了巨大的泡沫。伤害了日本经济。目前最成功的模式应该就是美国的模式,每套房都要交房产税,税率1%,房产税占州政府的收入的70%,成为很多地方收入的主要来源,这个应该是很诱人的。或者说就是我们期望达到的效果,财政彻底从卖地模式,转变成收税模式。但考虑到居民收入和当前房价的差别太大,可能会给一些刚性需求保护,也就是免征额。但是只要给了免征额,税收就会大幅下降,那么就必须用惩罚税率来补。

所以,老齐经常说,大家应该有所觉悟,房地产税改革,主要目的绝不是平抑高房价,而是改变政府的收入方式。为经济发展找一张长期饭票。所以如果站在这个角度去想,你猜他会怎么收这个税?我猜他会缓起步,给每人40平米免征额,争取最广大民意同盟,然后免征面积之外的40平米开始征收房产税,第三套房起开始用高昂的惩罚税率。同时,为了避免抛房打压房价,先要把限售工作做到位。在确定评估价之前,房价是不能大跌的。另外,评估价的周期要尽量拉长,比如5年一评估或者10年一评估,这样有利于稳定政府收入,躲避掉房产税推出造成的楼市波动。

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