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房租上涨势头正劲 长租公寓是主要推手吗?

内容摘要

这段时间,北京房租的飞速上涨引起人们的热烈议论,其原因众说纷纭,莫衷一是。大数据研究院通过综合分析多方面的数据并调研业内人士,发现北京的房租上涨除了中介与资本疯狂助推之外,还存在多方面影响因素,情况或许远比想象的复杂和严重。

从供给端来看,首先,北京出租房(尤其是低价出租房)的有效供给实质上是下降的;其次,房东存在较大的转移购房成本的压力,对房租价格更加敏感,提价意愿强烈。不论是从房屋供给量还是房东来讲,房租价格的上涨存在支撑。

从需求端来看,种种迹象表明北京市常住人口数量短时间内不太可能发生显著下降,甚至还有可能微增。以长租公寓为代表的中介与资本目前正处在风口浪尖,对短期内的房租过快上涨起到推波助澜的作用。但从中长期来看,问题的核心依然在于解决供需缺口。

如果供需缺口持续存在并扩大(目前看来,至少在2018年仍会如此),房租仍会有较大大的上涨空间。如不谨慎应对,房租的上涨之风可能愈演愈烈。北京目前还是个例,未来并不排除有其他城市步入后尘。

就北京的实际情况而言,想在短时间内显著减少常住人口数量是非常困难的,或者说寄希望于需求端的收缩是不现实的。分析师认为,要解决房租快速上涨问题,唯一的方法就是增加住房供给,尤其是低价租赁住房的供给,同时注意抑制中介的金融杠杆过快增长。

一. 违建加速拆除、新建竣工下降 双面夹击考验北京住宅供应量

1.1 大规模拆除违法建筑显著降低了低价出租房的供应

近几年,北京一直在大力开展拆除违章建筑的行动,拆违量急速上升。并在《北京城市总体规划2016-2035》提出通过腾退整治,实现既有违法建设清零。

图1 近年来北京拆除违法建筑面积情况

数据来源:北京市政府工作报告、媒体报道 大数据研究院统计整理

上图可以看出:2015年,北京市拆除违法建筑面积1500万平米左右;2016年翻倍超过了3000万平米;2017年再次翻倍,接近6000万平米;2018年则计划再拆除超过4000万平米。

拆除违建本身是为了强化城市治理、降低安全隐患、构建良好区域环境,出发点无可质疑。但是违法建筑构成了最便宜的出租房供给,短时间内大规模拆除违建,确实在客观上大大减少了低价出租房的数量,无疑会带动平均租金的上涨。

1.2 房屋竣工面积逐年下降,新增住宅越来越少

由下图可以看出,自2014年以来,北京市住宅新竣工的面积逐年下降。2018年前7个月的累计竣工面积为220.4万平米,比去年同期下降了13.4%。

图2 近年来北京住宅竣工面积累计值(平方米)

数据来源:Hibor 大数据研究院统计整理

对比上面的两个图,可发现近年的住宅竣工面积低于拆违面积,即使考虑到违法建筑并不全是出租房,但同样面积的违法出租房所能容纳的租客一般大大多于成套的住宅房。因此,近年出租房(尤其是低价出租房)的有效供给出现明显下降,应该是个无可争论的事实。

1.3 公租房虽好,但是远水不解近渴

2017年9月,北京市住建委披露:自2011年以来本市加快建立购租并举的住房保障体系,大力发展公租房,目前累计建设筹集公租房20万套,已分配公租房14.7万套。

也是在这一年,北京市计划在此后的5年供地1300公顷,建设50万套租赁住房。50万套住房,按照户均面积50平米(住建委口径)计算,总面积为2500万平米;即使把户均面积提高到70平米,也仅为3500万平米,不足北京一年的拆违面积。

同时,公租房自2017年开始加大建设,目前大多数项目还处于设计施工期,无法立即投入市场,远水难解近渴。

二. 房价滞涨、房贷上涨 房产成本和投资收益严重不平衡

2.1 房价滞涨,房产投资需要新的收益渠道

图3 近年来北京住宅销售价格指数

数据来源:Hibor 大数据研究院统计整理

从上图可以看出,从2017年4月份开始,无论是新房还是二手房,销售价格都大致保持平稳,甚至在部分月份相对前月有所下降。换句话说——北京的房价基本上不涨了。

房价不再快速上涨,对于自住型的刚需客来说,并没有特别的影响,因为他本来就是“房住不炒”;而对于投资型炒房客来说,影响就大了。在以买卖差价为主要投资收益的时代,房租只是锦上添花,价格高低不用太在意。现在价格不涨,只能长持,甚至以后也难以脱手,这时候投资客便会对房租斤斤计较。这从另外一个层面,导致了低价出租房供给的进一步减少。

2.2 房价没涨,买房成本却在增加,出租价格相应也会上升

图4 近一年北京首套房的房贷利率

数据来源:大数据研究院

据统计的房贷数据,近一年来北京首套房的房贷利率持续上涨,购房成本增加。在房屋价格滞涨的情况下,增加的成本必然会转嫁到租房人头上。假设房东于2018年年初购入一套售价500万产权70年的房子,按照65%的贷款比例贷20年,每个月应还房贷在22000元左右,而按照目前的市场价,房租大概在6000-8000元之间,大约为房贷的1/3。对于大多数购房者而言,房贷成本压力较大,寄希望通过租金能覆盖更多。如果其购房主要用于投资,70年产权的房屋平均每月持有成本也在8000元以上,甚至高于收益。

因此,从供给端来看,首先,北京出租房(尤其是低价出租房)的有效供给实质上是下降的;其次,房东存在较大的转移购房成本的压力,对房租价格更加敏感,提价意愿强烈。不论是从房屋供给量还是房东来讲,房租价格的上涨是必然。

三. 中介与资本是推手 供需缺口加大是主因

3.1 北京市常住人口近年保持平稳

近年来,北京常住人口的变化很小。2015、2016年略有增长,2017年轻微下降,下降幅度仅为1‰,绝对数量则仍高于大规模拆除违建及房价滞涨前的2015年。

图5 近年来北京常住人口数量

数据来源:北京市统计局 大数据研究院统计整理

而就2018年的情况来看,种种迹象表明北京市常住人口数量不太可能发生显著下降,甚至还有可能微增。

3.2 供需缺口加大才是房租上涨的主因

如上所述,对于出租房市场来说,供给端已经经历了2~3年收缩,而由常住人口决定的需求端并没有相应下降,供需缺口持续加大,不断积累,终于在最近几个月突破临界点,并通过中介与资本的推波助澜,猛烈地体现出来。

对于以长租公寓为代表的中介与资本来说,他们熟悉房地产市场和住房租赁市场的基本面,对价格变化趋势的判断较为超前,因此大肆以高价收入房源并相应提高了房租价格。尤其是近年来品牌长租公寓发展迅猛,有的不惜代价抢夺房源,获得了一定的定价权,具备提价能力并付诸实施,给租房客带来较大恐慌。

不过同时也应看到,目前一线城市长租公寓机构的渗透率仅为5%左右,尚不足以决定整体的房租走势。短期内房租的过快上升离不开中介与资本的推波助澜。但中长期来看,问题的核心依然在于持续扩大的供需缺口。

四. 房租上涨势头正劲 加大租赁房屋供给是解决之道

4.1 如不谨慎应对,房租上涨之风可能越演越烈

如果供需缺口持续存在并扩大(目前看来,至少在2018年仍会如此),房租仍会有极大的上涨空间。我们只需看一个简单的数据:目前已经经过快速上涨的北京市租金回报率仍不足1.6%,而发达国家的租金回报率常在5%以上,即使是房价昂贵的大城市,租金回报率也能达到3%~4%。

这就是说,即使租房市场维持大致的平衡,而如果房价一直停止上涨,房东不得不把房租收入作为买房的主要投资回报的话,投资回报率也应该至少维持在3~5%之间,这意味着北京房租至少还有1~2倍的上涨空间。而供需缺口的存在,将加速这一上涨过程的实现。

其间,如果只通过行政手段抑制房租上涨,其效果可能仅仅是把价格上涨的周期拉长,进而形成更加持久的上涨预期。如同前些年的房地产一样,低价房产的供应是如此至少,高价房产的价格自然是越调控越高。

当然,在解决这一问题的过程中,对中介和资本不能掉以轻心。前面说过,机构化的长租公寓目前在住房租赁市场所占比率并不高,尚难以造成中长期“恶劣”的结果;但是,如果中介和资本利用金融工具(如房租分期、租房贷、ABS等)进行期限错配和杠杆提升,撬动大量外部资金对市场发起“野蛮”攻击,其危害将急剧上升,可能会造成较大的市场震荡,并损坏房东、租客等多方利益,不可不防。近期,关于金融资本搅乱租房市场秩序的话题也已经引发监管部门关注,未来长租公寓ABS业务或迎强监管,产品发行或将面临更高的门槛。

4.2 加大租赁房屋供给是解决问题的唯一之道

就北京的实际情况而言,想在短时间内显著减少人口数量是非常困难的,或者说寄希望于需求端的收缩是不现实的。要解决房租快速上涨问题,唯一的方法就是增加住房供给,尤其是低价租赁住房的供给。

从前面的分析可知,北京规划2017~2021年建设50万套租赁住房,可能远远无法满足要求。在政府主导公租房建设、推进集体土地租赁住房建设管理的同时,还需要大力支持商业建筑改造为租赁住房,积极鼓励有条件的市场主体通过各种渠道加大租赁房的投入,让租赁房的供应快速上一个台阶,方有可能打消房租继续高涨的预期。

4.3 北京目前还是个例,不排除将来有别的城市步入后尘

北京这个示例说明了,如果一个城市:1)大力拆除违建却又没有提供相应规模的低价租赁房供应;2)人口保持稳定或还有净流入;3)房价停止上涨且未来上涨预期较弱,那么这个城市的房租价格必然会长时间上涨。

由此总结,我们相信北京的情况不会是孤例,它很可能代表了房地产严厉调控后的一种新现象、新状态,未来或将会有其他城市出现类似情况。

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