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交易冰冻后,房产的流动性怎么破?

前言:

自2016年9▪30全国楼市调控以来,限购、限贷、限售、限商、限融等政策一波接一波,房产投资越限越严。其中,影响最大的就是房子的流动性——也就是变现能力大大降低,这被大家形象的描述为冻房——冰冻交易、锁定流通,眼睁睁地看着手里的资产变不成钱。

可不少人却有变卖房产、换取现金、获得流动性的需求啊,那在如此严控的环境下,该如何破呢?

1 流动性

流动性是指把资产变成现金的容易程度:资产很容易变成现金就是流动性强,如存款、股票、债券、基金等,都很容易出售变成现金;若资产很难变成现金就是流动性差,像古玩、字画、红木家具等,不知道猴年马月才碰到一个买家——做这一行的都不叫“出售”,叫“结缘”,逮住一个买家,不能说寻到了接盘侠,而是遇到了有缘人。

是的,我们理解的流动性主要是指资产能否快速的出售。可如果把价值1000万、很难卖掉的房子用100万的价格卖掉,肯定立马卖掉——并且一堆人挤破脑袋抢着买呢!这样不就流动性强了么?

脑子正常的人是不会这样理解流动性的。准确的说,流动性只指资产以市场公允价格变现的容易程度——1000万的房子要变成约1000万的现金,可稍微低些,但不能太多啊,100万是断断不可的。

这就是楼市调控下冻房的处境:市场价500万的房子,想卖找不到接盘人,可又不心甘低价出售,而当下自己确实需要钱啊。如果是前些年买的房子,虽然增值不少,却没法变现,那个宝宝心里苦啊——买房赚钱是房东口里的蜜,可没法变现却是心里的苦。

怎么破呢?

既然流动性是资产变成现金的容易程度,那除了出售,还有那种方式能获得现金呢?对了,是贷款——这是很多人忽视的资产流动性。

资产的流动性体现在两方面:

1、好出售。

2、易融资。

下面就从出售和融资两方面,来破解冻房现状下的资产流动性难题。

2 破解技巧

通过出售获得流动性的技巧:

1、适当降价。房东的对立面是买房人?错!卖家的对手是卖家、房东的对手是房东。适当降价是为了迎合买房人?错!降价是为了打击在同一个价格阶梯的卖家,500万的房子你便宜5万,也就相比他人你具有了5万的价格优势。

2、钓鱼式售卖。什么叫钓鱼?耐心等待、愿者上钩啊。把你的房子早早的挂在中介里,在时间的长河里去寻遇“有缘人”,说不定就能以高价碰到一个买家呢。关键是得提早挂售、提前筹划——在自己还不是很缺钱的时候。

3、卖给亲友熟人。房子不能以市场价格卖出,那能不能卖给你的发小张大锤、表妹王二妮、小姨子/大舅子/丈母娘?说是卖房,其实房子还受你控制,只是放在了别人的名下。这也许不是真正的出售,但因为对方贷款买房你获得了资金啊,这个有个专业名词——对敲。

通过融资获得流动性的方法:

1、抵押贷款。你有一套全款房、或者一套升值很大的房子(比如价格翻倍),现有市场下不好出售,可以把全款房抵押贷款、或者把房子尾款付清后变成全款房再去抵押贷款,现金流就解决了。问题是,大多银行对消费贷都限额100万,怎么破?

2、经营贷款。政府鼓励信贷资金流入实体,如果你有一家中小微企业,那就以生意经营的名义申请经营贷了,这样就能突破个人消费贷100万的上限,对绝大多数一二线城市的房产来说,足够了。

3、月供贷/房值贷。不要嘲笑每月省吃俭用还月供的房奴,这样的人有资产、有还款意愿、有消费自控力,是银行眼里的优质客户。可以按照月供的一定倍数(月供的50倍左右)、房屋残值(房屋市场价减去欠银行的贷款余额)的一定比例(如7成)获得贷款。

只要有房,总能找到融资的办法——这是当下信贷体系的Bug。

有人说,以上办法都不适合自己,可杠杆又太高,咋办呢?能咋办,大幅降价出售呗,要懂得什么叫断臂求生、丢车保帅、舍小取大。

3 系统工程

升职加薪的职场生涯是一个系统,晋阶逆袭的赚钱过程是一个系统,让人艳羡又愤恨的房产投资(有人称之为炒房)也是一个系统,冻房后破解资产的流动性同样是一个系统。

没有系统思维的人成不了事,只会“头痛医头、脚痛医脚”的线性思维注定要成为任人宰割的韭菜。看别人做事轻松自在、顺手拈来,以为自己就能照葫芦画瓢成为人生赢家?未必!别人能赢,是赢在一套系统。

钓鱼式售卖最好,但你得有时间去等,这需要提前筹划、事先布局。它只是你系统中的一个节点:成功了更好,失败了也无所谓,反正还有其他办法。张大锤/王二妮凭什么要帮你融资、代持房产?这可要占用他们的房票和贷票啊。即使他们愿意,如果月薪才3000,怎么做才能符合按揭月供所需的现金流要求呢?

按揭房截断变全款房再抵押,确实融得了资金,可成本也上涨了啊——按揭房贷一般是基准利率左右,可抵押贷款利率却一般上浮60%左右,成本你能承受吗?经营贷能破贷款额100万上限约束,可你没有公司怎么办?银行贷款需要现场核查,贷款并不是打到你公司账户、而是打入上下游公司账户的,如何把钱取出来?

很多人都知道信用卡融资接龙,可很少人知道贷款接龙——A房子的抵押贷款在10月1日到期,那我就得在10月1日前用B房子融出一笔钱来、去还A房子的贷款,下一轮再用A房子的抵押贷去还B房子的贷款,以达到贷款接续、以贷还贷的目的。

可没有一套以上房子的人,懂这有个卵用?理论谁都懂,可实操是有门槛的。

负债撬杠杆的关键是现金流维持、杠杆不断。

有人会疑问:炒房大V/大神的杠杆就没断啊?你为学习各种技巧而通过各种渠道的付费,不就构成了人家的现金流么!当然,仰慕大V/大神的铁粉们也只是别人系统工程中的一个节点。

如何搭建一套系统是一个复杂的工程,远非一篇文章、几千字就能说的清楚,反正你记住一点就好:做任何事、看任何问题,都得有系统思维。

4 房子!房子!

既然谈到了冻房、谈到了流动性、谈到了系统工程,这里就再延伸谈一下房子。

当下中国,一二线城市的房子已不再仅仅是一处住所,而是附加了很多功能的介质——权利的介质、福利的介质、信用的介质、融资的介质。

因为有房,子女就可以就近入学享受教育的权利;因为有房,就可以落户享受当地居民的福利;因为有房,别人就更信任你、更愿意跟你生意往来;因为有房,可以为你的信用背书、银行就更愿意给你贷款……

所以,楼市调控更是一个系统工程——不仅要建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的长效机制,更要剥离出房子的附加功能。可为什么有这些附加功能呢?因为稀缺。所以,还得解决教育短缺问题、地区发展不平衡带来的福利缺失问题、个人信用评价中大数据的匮乏问题。

因本文主要讲资产的流动性问题,所以就房子的信用背书功能再详细说一下。

不管是生意伙伴,还是亲友/同事/上级,愿意跟你合作是因为信任你,若有房就更能体现出你的稳定性(跑路找不到人的概率降低)、及底线较高(因有资产,就不会因一点收益做出背叛);银行等金融机构愿意给你贷款,也是因为信任你,若有房就可以房产抵押——跑了和尚跑不了庙,你欠款不还可以变卖房产啊。

但也要变化的眼光看,若关于你的数据足够多、对你的评价足够准确、欠债不还的违约成本足够大——大到影响子女教育、个人生活(不能坐高铁/住酒店/乘飞机)、个人工作(因有违约,没公司愿意雇佣)、甚至人际交往时(因恶意违约,没人再愿意与之打交道)……以致你寸步难行,房子的信用背书功能就会削弱、甚至丧失。

在目前的信贷体系和信用评估体系下,房子是最好的增信、背书介质,只要有房有资产,哪怕冻结交易后,其流动性仍能破解,只是需要一些技巧和方法。

机智如你,懂了吗?

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