在人生康波中选对的,看金融资讯选康波财经
我的额度
贷款攻略 购房贷款 房贷资讯 房产投资你真的懂得运用杠杆吗?
房产投资你真的懂得运用杠杆吗?

01、如何正确认识杠杆?

天下之事,无所不杠杆。自有人类以来,杠杆就一直伴随着我们。为什么?因为“杠杆”意味着“放大力量,提高效率”。

乡下的老农在耕作的时候,用的锄头本质上就是一种杠杆,他靠的就是长长的“物理杠杆”,用很小的力气就可以快速开垦。

一个东莞的企业家,他雇佣了100个工人来制造手机配件年营收5000万,他用了这100人的力气、技术来获利,不过是付出了一部分成本而已,这个过程是“管理杠杆”在起作用。

拼多多,风险投资投了大量的资金做市场推广、运营维护等等,加速发展,三年实现上市,这是一种资金杠杆。

黄铮虽然早年在谷歌混得不错,也是一个早富阶层的人,但是互联网是烧钱的领域,他自己没有足够资金,所以只有借用风投的钱,才能快速撬动更大的市场。

微观上,拼多多的人拉人,也是一种杠杆,只要一个人想买,为了砍价,他就必须再拉2个人,这个机制等于放大了拼多多获取客户的杠杆。因为一个客户会给平台拉来两个客户,从而爆发式增长。

甚至大到国家治理,也得有杠杆思维。改革开放初期,总设计师提出“让一部分人先富起来,先富带动后富”。这一部分人,就是杠杆,用他们的财富效应撬动更多人接受“停止斗争,一切先前看,以发展经济为中心”的路线。

上面几个例子都是通过杠杆原理在不同的事情上发挥巨大的作用。只是人们习以为常,没有察觉罢了。

02、如何管理杠杆?

先来看看宏观层面中国在国际范围内的杠杆管理水平。

目前,中国政府部门杠杆率是46%,而德国的70%;我国居民杠杆率48%,而美国是78%。

换言之,德国政府比我们中国政府借债加杠杆更厉害,而美国居民比我们中国人更愿意透支消费。

很多舆论大喊中国杠杆危险,实际放到整个世界,以中国这么高的GDP增速,对应的杠杆负债率其实是非常低的。

那为什么这几年要去杠杆呢?

中国的杠杆问题是地方政府举债冲动下,国企羸弱的盈利与高企的债务的矛盾,因此杠杆去化,国企先行。

民企借债是有钱还的,因为都是自家的钱,省着花,并且业务盈利强;问题是国企盈利差,效率低,还借了一堆债务。所以,中国的去杠杆最大的问题在于国企和地方政府。

去杠杆的做法就是负债端债务的收缩与重组,资产端产能的停建与出清。

换句话来讲,国家不会一下子收缩,造成债务悬崖式的集体违约,只是逐步收紧。

例如去年你可以借100万,今年只能借80万,明年只能借50万,让你一步步把债务杠杆降下来。

产能停建与出清同理,以中国大型的钢材国企为例,目前产能严重过剩,一方面中国在全球布局一带一路,搞高铁出口,搞产能倾销,同时去掉库存;另一方面国内产能逐步降下来,数十万的工人当然不能立即遣散,只能每年少生产一点,一步步腾退。

回到个人层面的房产投资也少不了杠杆。

曾经中国人是极度厌恶借钱的,因为从小被教育勤俭节约,坚持储蓄就是美德。

为什么会这样被教育呢?因为80年代初期,中国搞建设,银行没钱,引入的外资也有限,所以国家就宣扬这种储蓄至上的理念,以方便银行将老百姓大量的闲散资金汇聚起来,拿去放贷,支持经济发展。

你能想象1992年,一年定期利率是7.6%吗?一万元,存一年可以得到760元利息,10万可得7600元。

随着经济发展,现在一年定期利率已经回落至1.5%了。为什么会回落呢?

因为利率就是对风险的定价和收益的贴现,1992年法治不健全,借钱是有风险的,所以要很高的利率才能筹集到资金,同时筹集到的资金用于经济发展,回报率也很大,因此利率非常高。

这就像你现在去银行借钱,你如果单位优质,工作稳定,违约风险低,就可以借到低息的贷款,否则只能借高息信用贷。利率是对风险的定价,一样的道理。

同时,利率又是对收益的贴现,你如果借债投资赚的利润覆盖不了借债的成本,你是不会轻易借的。

早十年甚至二十年,那些从银行借钱的人都被认为是疯子,大部分人觉得问银行借钱要交利息,这是“给银行打工”,并且很多人都认为今天自己手里的一百块,老了之后,它还是一百块。

就像一些看跌楼市的人,振振有词地说:买一套房子贷款30年,就等于给银行打工30年,房子掏空了中产阶层。

这种人永远都不会想到其实是银行借钱给你拿去投资赚钱,你赚了分一小部分利息给银行罢了。银行不借钱给你,你有本钱么?

许家印不借债,恒大能发展这么快么?

并且过去三十年,买房子从来没有掏空中产阶层,反而这些买房的人更富有了。

房子,只是掏空了那些没买房的人,他们一直在指责,房价高骂开发商,房租高骂中介,两样都高,就是时代的错,国家的错。总之就是不努力,谁穷谁有理。

03、如何运用杠杆?

房产投资回报率=涨幅*杠杆率

2016年佛山短暂出现过2成首付的情况,身边的一个朋友,一口气并发三套2成首付的贷款。

2成首付,即5倍杠杆,房价涨20%,自有资金回报率100%。

假设一套房子100万,2成首付即20万买下,房价涨20%后是120万,涨幅20万。

20万涨幅对20万首付,投资回报率100%

在中国,普通人真的很难找到投资回报率100%的生意了。20万开个小饭店也要1年后才能回本,回本之后才叫纯赚。

后来,那位朋友的房子卖出时涨了130%,2年时间自有资金回报率是650%,秒杀巴菲特。三套首付一共才60来万,赚了差不多400万回来。

如果全款买,绝对实现不了这个收益,因为没杠杆。为什么?


对于买房这个事情来说,用杠杆还是不用杠杆,其实不用讨论了。国家都准许贷款了,你就放心大胆去用好了。

投资法则:市场大涨,黄金时刻加杠杆狠狠搞;市场回调,垃圾时间,趴着不动或卖一套回血。一味加杠杆,后果很严重,要紧跟国家信贷节奏进行操作。

每一次房价上涨都是财富的重新分配,一旦你在此窗口期间没有持有足够的房产,或者房产配置有误,那么你的身价可能就相对跌一次。

阶层上升的机会不定时打开,可是,你没有足够的房产布局,没有足够的耐心提升认知,那么阶层下滑的通道随时敞开。

只有在高速发展的中国,才有如此上升的红利供你分享,每一个人都应该珍惜这样的机会,无论为了家庭还是父母及下一代。

对于杠杆贷款,期限越长越好,贷款额度越高越好,利率越低越好。

前者因为货币币值不等,新增货币,稀释存量货币的购买力,债务稀释,房贷时间越久越占便宜。简单说,房贷稀释一部分,卖出时转移一倍分,投资者只付一点短期利息就好,你贷款三十年,其实很可能第三年房子大涨了你就卖掉了,后面27年的债务就转移了,与你无关。

后者是杠杆原理,用最小的资金量(首付款)购买最大化的资产(房产),只要资产价格上涨幅度大于利息支出,剩下的都是赚的。

04、加多少杠杆合理?

家庭负债率多少以内才安全呢?

有朋友就说了:运用杠杆既有风险也有利息成本啊,怎么办?

这时天空传来一句话:你想发达么?不想发达就什么都不用做。赚钱从来不容易

最后,杠杆是双刃剑,我们需要适度负债,让家庭在合理的条件下慢慢变富。

想了解更多有关贷款、信用卡理财的小知识,关注微信公众号:有钱实验室,回复“有钱”获取

PC文章详情
房贷资讯 更多
借现金-满易贷
扫码查额度得优惠
最新资讯
去杠杆显实效 债市杠杆率创两年多新低
资讯
问答
金融课堂
市盈率
百科
热门
×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
北京
其他城市
康波财经
值得信赖的贷款资讯平台