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贷款攻略 理财技巧 中介选得好,买房能省10万元
中介选得好,买房能省10万元

本文系专栏作者“力哥说理财”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

不管是哪个行业,中介两个字,条件反射地就让人警觉起来。

不好意思,这不是对具体的个人从业者的攻击,而是这个职业自带矛盾属性。

你看,xx二手车平台没火,“没有中间商赚差价”的广告语火了一阵又一阵。

挂上“厂家直销”,就能让人从心理上产生货真价实的感觉。

可见人们对中介这类职业,有多深恶痛绝。

尤其是买房,动辄几百上千万的房款,由于基数大,找到一个“好”中介,稍微在总数上给你加点料,让你多给十几万佣金;再不靠谱整点幺蛾子,导致你多交点税、多损失点钱,太容易了!

中介这个职业有没有价值呢?

当然有,它的价值体现在两方面。

一方面是由于信息不对称,中介比我们掌握更多的房源、价格走势、政策形式等一手信息,按理说,能为我们提供更客观、准确的买卖参考,让我们少吃点亏。

另一个方面是服务,中介非常熟悉买房流程以及贷款、交易等手续,对一些图方便不想自己做功课的人,中介能够帮你一条龙搞定,省去这不清楚那不清楚,来回来去跑的功夫。

这两点,值不值得我们付费?

小贝觉得,这些劳动是应该被尊重的,值得付费。

但问题在于,如果我们把它看成咨询服务,应该按照次数标准来收费。但实际上房产中介的佣金按照房价总额来计算,一套500万的房子,佣金1%-3%,一单就能赚个5-15万,分到个人头上也能有好几万。再加上从业人员门槛低,龙蛇混杂,底薪不高甚至没有底薪,这就给了他们充足的动力,在卖房的人和买房的人之间两头“下注”,各种花招层出不穷,赚取利润。

一个真正的好中介,能给我们提供的价值,说白了就是,根据我们的实际需求,找到合适的房屋,用合理的价钱,协助买卖双方顺利完成房屋交易手续。除此之外一切所谓“增值服务”,都是噱头。对我们来说,“合理的价钱”,既包括了房价,也包括各种税费,当然,还包括中介费。

所以,某些中介别再拿“因为服务好,所以值得付高佣金”这样的逻辑,给别人也给自己洗脑,对客户来说,“服务好”就包括了性价比高。多花10万块还叫服务好?脸打得疼吗?

可惜的是,专业的好中介不多,让你多花钱的套路防不胜防。

所以,这里的买房反套路攻略一定有用。

1

准备买房前,如果不想面对后续各种各样的骚扰,先弄一个专用的手机号。

购房政策一定要了解一下,弄清楚自己有没有购房资格、贷款资格。这个看似有点废话,但还真有人,要签了才知道自己原来没有资格……

还要做好功课,知道买房流程,最重要的是弄清楚自己的心理预期。

能承受的总价是多少、想买哪个区域、能买多少面积、买什么样的房子……

真的,非常重要,你偷的懒,会变成最后损失的真金白银。

如果你自己都没想清楚要什么,分分钟就会被人牵着走了。能不被套路的根本,是心中够笃定,你的目标范围明确,就不容易被迷惑。

比如有的中介上来就告诉你,你想看的小户型没有了,向你推荐面积更大的房子,劝说你一步到位,对中介来说,干的是同样的活,当然希望总价高,佣金能多拿一点。

再比如,利用心理上的对比法带你看房,业内叫bac法则,a是真正想推荐给你买的房子,但是先带你看一套平平无奇的b,定个基调;再带你看一套符合你要求的a,好感度马上就来了。跟着再来一套比较糟糕的c,价格还故意报得高,憋说了,我选a。

你以为你已经看了好多套房,并没有,都是为了推给你a的配角!

就看你能不能坚守住,买房的初衷和挑选原则啦。拿出你的主见来,千万别把心思全写在脸上,让对方掌握你的喜好。

2

如果有买过房的朋友,让他们向你推荐靠谱的中介最好。

如果自己找,千万别找“野生”中介。

现在都是团队作战,有明确的分工协作,带你看房的、负责网签备案的、协助过户的,牵线银行贷款的,各有专攻,能让你买房更加顺利。这是单打独斗的中介不具备的优势。

很多不知名的小中介没有网签资质,而是挂靠有资质的中介开展业务,所以一定要弄清,你找的中介公司到底有没有资质。如果自己没有资质,把你转手又转手,你找的是A中介,和你签约的是B中介,一旦产生纠纷,双方互相推诿,就悲剧了。

在你意向的板块内,找离小区不远的,驻扎时间长一点的,有规模、有分工的中介公司,他们对这个楼盘会更熟悉,拿到的更可能会是一手的房源,对房东的信息更了解,比如是不是急着卖房,心理价位多少等等。

反正第一次上门,门店有没有网签资质、有没有合作银行能搞定贷款、中介费能不能分期,打折力度有多大,都可以大方问清楚,显示出你是个“老司机”。先小人后君子,不要等到字都签了,再来纠结有没有资质之类的问题,让自己陷入被动。

和业务员接触下来,如果你问他一些买房相关的问题,支支吾吾答不顺溜,专不专业心里就有数了。

3

你想买房,中介也希望你能敲定购买,本来大方向是一致的。但是遇到不顾你需求,只是一味的促成你购买的中介,就得多留个心眼了。

怎么促成你早点定下来呢?

路数一:营造抢购的气氛

带你看房时,现场雇一些托由其他中介带着看房,造成这个房子特别紧俏的感觉,而且托还特别豪气,表示看中了,过两天付定金。意思也就是,这两天你再不尽早决定,就被别人买走了。

路数二:散布谣言制造恐慌

不管房价近期走势如何,最近出了啥新政策,到中介手里都能变成营销素材,个个都是文案高手。

房价涨了,说快买,不买还要涨;房价跌了,说快买,抄底十年一遇黄金坑,房价不涨不跌成交低迷,说市场观望情绪浓烈,别人恐惧我贪婪,现在入场选择多,议价空间大,别犹豫,快买。

政策收紧,说快买,再不买以后限制更多更买不了;政策放松,说快买,再不买房价就要涨了;好久没出新政了,说现在是政策消化期,再不买政策效应一旦消耗殆尽,房价还要涨,快买。

……

总之一句话,再不买房就晚了。

听中介这么一说,你立刻慌得一批,匆忙下定了……

另外,中介为了防止“跳单”(跟你看房,但找了别家更便宜的中介买房),会要求你看完房签一份看房确认书,表明这个房子是他带你看的,如果你要买,就得找他们家居间代理,如果事后中介发现你找了别家,就会拿这张确认书去法院告你,要求你支付中介费。这种事发生过很多次。

还有少数无良中介,会以各种理由,让你签一纸空白的看房协议书,这种千万不能签!必须把内容写清楚,否则这张白纸上会被加上什么没人知道,可能不管你今后买了哪套房子,他们都会拿着这张空白协议问你追讨中介费。

应对办法很简单,你也不用执意拒签,和中介把关系闹僵,只要签个假名就可以了。实践中,客户都是爷,在刚开始看房的阶段,中介业务员一般不敢要求你掏出身份证,核对身份信息的。

4

不管想买房还是卖房,都可以把信息告诉N家中介,听听不同的声音,没有比较就没有伤害,有了比较,心里更有底,更不容易被骗。

但如果是买房,也别满大街找中介,一般找3家够了。只找1家,万一找到了不靠谱的中介,可能就会错过好房子,找太多家,天天被无数中介骚扰也烦心。

更重要的是,如果看中了一套房子,接下去的议价流程是,只找这3家中介中,你觉得最靠谱的去谈,其他两家,都说不感兴趣,这样才能避免给房东传递“怎么有那么多客户都看中我这套房子”的错觉。否则,别说杀价了,房东没准还会提价。

签合同前,务必要有一次买卖双方和中介都到场,当面商谈敲定的流程,以防遇到不良中介两头骗,吃差价,或者在税费分摊、售后回租、户口迁出、水电物业结算等一些细节问题上没事先说清楚,导致后期扯皮,就很被动了。

5

已经花了这么多功夫,终于到了激动万分的签约时刻。且慢,还有一件事,必须要做。

那就是拉产调。

靠谱的中介,签约前会主动去当地房地产交易部门调取过户房屋的产权信息,俗称“拉产调”。房东一共几人、房屋是否有被抵押、是否有产权纠纷(如夫妻、父母子女、兄弟姐妹等产权人意见不一),是否被法院查封,这些信息都能清晰查到。

如果中介没有拉过产调,自己去拉一下,千万别图省事,以防留下后患。

6

有的中介会说,家电、家具房东不打算带走,都可以赠送,让房子显得更有吸引力,促使你成交。

但口说无凭,房东是否真答应过,就算签约前口头答应了,签约后会不会反悔,都说不准,所以这些细节条款必须全部写进合同的补充条款,几个空调、几把椅子,全部写清楚。

合同里除了要明确房子的交易价格,首付、贷款、尾款的具体支付时间,还要明确约定中介费的金额、支付方式、分几次支付,具体的支付时间等。当然,还要有相应的惩处条款,中介应该提供哪些服务,如果出现纰漏,佣金怎么退还等等。

现在的房屋买卖合同都是范式文本,一般本身就考虑到了各种潜在风险,但你还是要仔细阅读每项条款,如果有不明白的,就让中介详细解释,还不放心的,就找购房经验老道的朋友指点一下。千万不要没看清合同就仓促签字,以防忽略了一些对自己不利的条款。

签合同时,和贷款有关的条款要特别注意。因为国家政策多变,房贷首付比例和利率调整的新政都是半夜鸡叫,隔天实施,根本没有缓冲期,甚至签约时说的好好的能放贷,签完合同过户时,却发现政策收紧,放不了款……

买房全流程,少则2个月,多则N个月,鬼知道中途政策会出什么幺蛾子,最怕首付付了,贷款办不下来,一般根据合同,就算违约,损失就大了。所以最好能和卖家商量,设置一个相对长一点的贷款放款周期,尽量减少自身风险。

人世间最长的路,莫过于房产中介的套路。

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