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贷款攻略 理财技巧 纸糊的碧桂园,背后的债务危机!
纸糊的碧桂园,背后的债务危机!

本文系专栏作者“财女情报站”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

今年的碧桂园像被人下了降头一样,动不动就弄出一些丑闻来。

7月26日,六安碧桂园·城市之光建筑工地发生坍塌,6死3重伤。

但这并不是碧桂园今年发生的第一次事故,7月12日,碧桂园在杭州的一处工地就发生过坍塌,导致路面塌陷,周围的一栋三层小楼因此成为危楼。

6月24日,碧桂园的一个在建售楼处塌了,1死9伤。

之前碧桂园某个项目团队在誓师大会上喝鸡血,我们就不评价了,反正再变态,也是他们自己喝,碍不着我们的事。

可他们家的豆腐渣工程动不动就发生坍塌,威胁的不止是工人的安全,买了他们家房子的业主,也是人心惶惶。

要知道碧桂园是中国的房地产巨头,2017年碧桂园的房子卖了5508亿元,妥妥的NO.1。他们家的房子质量不过关,就相当于把安全隐患带给了千家万户。

碧桂园的宣传口号是给你一个五星级的家,但就他们房屋的质量来看,这五星级的家怕是纸糊的。

房企债务危机

究其原因,无非是为了应对繁重的负债,一味追求高周转率,而舍弃了质量。

房企债务危机,站长在之前的文章里,都或多或少提到过。

2014年,央妈“降息+降准”,整个市场的资金面都非常宽松。在借钱容易,成本也低的情况下,房地产企业纷纷举债,拿着借来的钱,跑马圈地,扩大规模。

2015年第三季度至2016年第三季度是房企公司债的发行高峰期,公司债期限结构以“3+2”年期限和“2+1”年期限为主。

算一下时间,从现在到2021年,正是还债的高峰期。

原本负债率高也不是太为难的事,如果可以借新债还旧债,借债生产带来的收益超过利息,资金链就不会断。

但从2017年之后,我们国家金融系统就进入了痛苦的去杠杆进程。

这么一整,房地产的融资渠道全面受阻,银监会明示银行要防范房地产领域的风险,基金业协会严格规范私募资管业务投资房地产……

虽然今年屡次放水,但每次放水都不是冲着房企去的。

融资困难的房企只能另辟蹊径,转向境外融资和房地产信托,2018上半年房企境外融资规模达到2000亿元,占融资总量的34.3%,房地产信托的收益也在一路走高。

但今年5月下旬,发改委提出“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金,仅限归还存量债务”。

海外融资这条路也被堵死了。而信托这条路也不能幸免,遭遇了严监管。

对于房企来说,想要缓解债务压力,最好的办法就是提高周转率,尽快回笼资金。

现在为求生存一路狂奔的不止是碧桂园,只是碧桂园跑得太快,连鞋都跑丢了。

“冠军”碧桂园

大家都在拼尽全力,为什么就碧桂园出的事情最多呢?

大家看看碧桂园的周转率就会明白了,碧桂园董事局主席杨国强曾在公开场合透露说,项目拿地的同时,设计基本完成,三个月内必须开工,第四、第五个月可回收资金。

时间卡得这么紧,这一层的混凝土还没干,就已经要盖上一层楼了。

当然,命令终究只是命令,其他的房企未必就没有要求过高周转,但只有碧桂园的速度最快,这与碧桂园的合伙人制度,有着莫大的关系。

2012年,碧桂园推出了“成就共享”机制,业绩好的员工,可以拿到高额的回报,推行的第一年,员工将信将疑,但年底大家发现这个机制并不是空头支票,于是工作热情大幅提升。

这个制度推行的第二年,碧桂园的销售额暴涨,涨幅达到123%,从此跨入千亿的行列。

2014年,杨国强又把奖励机制升级成了“同心共享”,所有员工都可以跟投项目,高管必须跟投。

项目的业绩直接影响了员工的收入,员工利益和公司利益高度相关的碧桂园,自然是上下一条心。

全体员工都想着提速,但一个工地上通常有三方:甲方、监理和施工方。监理就是保障房屋质量的,相当于比赛的裁判。

但是碧桂园的监理是自己人,现在碧桂园的监理公司,是自己旗下的子公司。没有了第三方来碍事,碧桂园的高运转,又能提速了,房屋的质量也更加惨不忍睹。

合理看待买房

其实碧桂园的丑闻并非现在才爆出来,早在去年,碧桂园就在河南、江西、江苏、海南等多地发生过事故。

碧桂园的业主维权事件也不绝于耳,但这些丑闻并没有影响碧桂园的销量,它今年上半年还是卖出超过4000亿元的好成绩。

碧桂园如此德不配位,也离不开买房者的纵容。

房子,说到底只是个栖身之所。但在抢房的风气之下,房子俨然成了一种投资品、硬通货。本着房子买到就是赚到的想法,很多人根本不会去多想,房屋的质量怎么样?

看到其他业主的维权新闻,虽然内心会咒骂无良商家。但等到房子开盘的时候,多半还是会抛诸脑后。

也许等到风波过去,只要一手房和二手房严重倒挂,碧桂园的售楼处依旧大排长龙。

但我还是希望大家能明白除了买房只为转手的人之外,买房子来住的话,最重要的还是房子本身。

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