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贷款攻略 银行理财 房企没钱还债了,房价会不会降?
房企没钱还债了,房价会不会降?

最近楼市不消停,这次躁动是因为房企偿债高峰期来了。

央妈都点名说了,部分房企负债率较高,偿债压力较大。

其实,房地产具有很强的金融属性,首先就表现在负债率上。

房地产的负债率一直很高,仅次于银行和非银金融,位居第三位。

数据看着很揪心,去年有136家上市房企的平均负债率达到79.1%。

到了今年一季度末,比去年还高上一点点,上升到了79.42%,这是2004年以来最高。

这个负债率有这么恐怖吗?对比一下,你就明白了。

比如,今年一季度末,万科的负债达到了10289.27亿元。

而各省会第一季度的GDP总量冠军——广州,是4954.02亿元。

也就是说,万科的负债是广州一个季度GDP的两倍还要多。

相当于广州人民工作半年才能还上万科的债,这样负债的房企还有好多......

现在房企很尴尬,本来可以慢慢赚钱还。

可房企自身的高负债性,导致过去几年欠了很多钱,还钱的日子近了。

这要从2014年底说起,那个时候央妈放宽了货币政策。

2015年第三季度至2016年第三季度,各个房企公司开始发债,以“3+2”年期限和“2+1”年期限为主。

也就是说,从现在开始到2021年,债券陆续到期,房企要还钱了。

那到底要还多少呢?这个数字有点吓人。

举个例子,光2016年这一年,房企发行债券总量就有8316亿元。

今年,房企到期债券有1528.15亿元,2021年到期债券有6325.14亿元。

这还没完,2017年,受内地发债收紧的影响,房企又发了很多海外债券。

如今,2018年海外债券到期偿还规模为427.88亿元,2019年规模为1225.96亿元。

房企现在忙着找新的融资,拿新钱还旧账。

融资渠道一般分为两种:体内融资和体外融资。

说简单点,卖房子的钱给企业花了就算体内融资,

剩下的,像发债,银行贷款,国外资本等就是体外融资。

体外融资,已经很不乐观了。

从大环境上看,金融去杠杆,防范金融风险。

监管上依然严格,禁止商业银行委托贷款、信托通道向房产输送资金。

房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金,仅限归还存量债务。

现在,货币偏紧,6月末,M2同比增速为8.0%,创下历史新低了。

房企从银行获得贷款的难度已经越来越大。

部分银行,只借给排名前20的开发商,房企拿到的贷款比以前下降了不少。

今年上半年,利用外资比例也下降了73.1%。

银行这块基本被堵死,国内外都行不通了。

房企发债也很困难,看下面的表格,已经有好多的房企中止了发债。

一句话:房企融资空间已经很小了,拿不到钱还债。

很多房企都坚持不住了,上市房企中弘股份、恒盛地产在今年爆发了债务违约。

华夏幸福遭到上交所18连问,紧接着天房集团的债务违约风险被踢爆。

那房企会不会降价卖房子,刚需族的春天是不是到了?

小编看来,就算房企债务很多,房价依然不会下跌,甚至还会继续上涨。

因为房企需要快速回笼资金,保障有现金流,来弥补到期的债务。

房企能不能挺住,就看房企能不能平衡好资金回流速度和还债时间的关系。

对大型房企来说,本身处理资金运转能力就强,加上银行贷款对大型房企还宽容些,问题不大。

下半年的雷主要会集中在中小房企,自身规模小,融资能力差,还不上钱的概率会更大。

可能会迎来一波债务违约潮,很多房子也会陆陆续续的烂尾。

敲个黑板,尽量别碰房企债券,买房要小心那些尚未交付的会烂尾。

别被坑了,付款不要全款,尤其是期房,走银行按揭能降低风险。

不要贪图便宜,先别比较价格,对比开发商背景,品牌知名度越大的越好。


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