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楼市终极大杀器来了,每个有房的人都逃不掉!

本文系专栏作者“财妹钱铺”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

房地产税真的要来了!

在近日召开的2018年上半年国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人表示:

从房地产下一步发展情况来看,一方面,要进一步加强和完善宏观调控,同时供给侧要进一步发力,包括加快推进房地产税这种相关的政策举措的推进……

过去几年国家相关职能部门和专家学者多次提及房地产税我就不列举了,但今年开始,如果我没记错,房地产税提得更加频繁。

在今年两会期间,中国发展研究基金会副理事长刘世锦、人大会议发言人张业遂和今年两会的《政府工作报告》都提到了房地产税。

6月16日,央视报道了一则看似平淡的新闻:不动产登记平台已经实现全国联网。

以我这么多年的媒体经验来看,房地产税的脚步声已经越来越近。如果开征房地产税,又会如何征收,对老百姓的影响在哪里,楼市会被压垮吗?

房地产税不得不征收

大家要知道,在我们国家,政府要做一件事之前,总会借助各种媒介放风。

就像房地产税一样,嚷嚷了这么多年,其实是在不断地放风,让民间舆论得到充分释放,增强大家对房地产税的预期。

现如今,国家统计局新闻发言人罕见提及房地产税,证明狼真的来了。

可能大家都有一个疑惑:为什么在这个时间点提出要征收房地产税呢?

在我看来,这包含了3点考虑。

第一,土地财政模式难以为继。

自1994年分税制改革后,地方政府财政赤字一直在增加,在房地产行业快速发展的背景下,地方政府一直靠卖地来弥补财政缺口。

数据显示,2017年土地出让总金额为40632万亿元,同比增长38%。土地出让金收入占财政收入的比重约40%,其中江西、重庆、江苏和安徽的占比甚至超过60%。

虽然卖地收入仍在不断上涨,但在一二线城市,土地资源开发力度过大,卖地规模会逐步受到控制。从去年开始,深圳卖地收入一直在严重缩水,实际上也没多少地可以卖了。

另外,拆迁成本也让地方政府从土地出让中获得的收益比重趋于下降。

很明显,地方政府靠卖地来获得财政收入的空间越来越小,土地财政模式难以为继。

第二,地方政府财政压力剧增。

2017年,全国公共财政赤字达到30763亿元,占GDP的3.7%,超过国际警戒线3%。

另外,中国的地方债大概是40万亿,许多地方政府连利息都还不起。

在地方债务高企和监管力度趋严的背景下,增加地方财政收入是地方政府需要解决的现实问题。

在“十三五”规划(2016-2020)中,明确要求提高直接税比重。在我们国家,可以简单认为,直接税≈所得税+房地产税。

关于所得税,新的个税修正案正在征求意见,这必然会提高个人所得税的征收门槛,并增加大量的抵扣项。

“十三五”规划要求提升直接税总额,但是修正案又降低了其中之一的所得税,这也就意味着开征房地产税是必然的选择。

其实,从常规逻辑上我们也可以看得出房地产税必然要征收,毕竟目前地方财政压力那么大,政府需要扩充税源。

而房地产税以不动产为征收对象,中国存量房那么多,每年可以贡献得财政收入确实非常可观。

第三,楼市投机行为需要打击。

房价这两年来被一步步推高,除了政府在放纵之外,其实也跟市场投机行为有关,由于炒房团背后都是大财阀,房子经常被非常快地洗劫一空,然后他们开始囤货吊价。

虽然政府一直放纵房价上涨,但其实更希望这种上涨的节奏掌控在自己手上,而不是被炒房团影响。

毕竟,房价上涨节奏失控,也会打乱政府的部署,严重的话还会引发系统性金融风险,殃及银行和地方政府的信用。

所以,政府必须要做的一件事情,遏制房价过快增长形成更大的泡沫,以免刺破泡沫。

征收房地产税就是一件抑制投机的绝佳利器。

一言以蔽之,征收房地产税,对当下的中国来说,有极其强烈的现实要求。

万事俱备只欠东风

想要全面征收房地产税,必须扫除一切的障碍。现在看来,征收房地产税从2年前就开始布局了,在今年前半年更是快速推进。

首先,6月15日,全国省级国税地税合并挂牌完成; 7月5日,全国各市级国税局、地税局合并;这都表明税改在大步迈进。

国地税合并的最大意义,就是将税收权力集中于中央,为个税、房地产税的征收铺路,也就是说由国家出台统一的征收指导准则。

同时,今年国家已经明确赋予所有“设区的市”以地方立法权,这其实是方便到时各地方可以根据自己的具体情况来制定征收房地产税的细则。

不但如此,6月16日,自然资源部发布消息:全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

粗略估计,全国的商品住宅的竣工面积约为97.97亿平方米,按照每套100平方米计算,中国新增商品住宅为9797万套。

看清楚哦,这只是新增商品房哦,都已经是9797万套了。如果加上其他存量房,这得有多少套啊?

现在,国家已经可以清楚核算每个家庭拥有房子的套数和面积,以此来征收房地产税了。

另外,还有一件事情值得大家注意的是,今年两会明确了:房子70年产权可续期,无需申请,无前置条件!

毕竟,只有永久产权,才有权力让你交房地产税,否则,只是租赁性质的(例如70年),为什么还要交税呢?

所以,对房屋土地所有权做出调整,明确房子产权可以续期,可以说是扫除了开征房地产税的一大障碍。

最后,在房地产税征收之前,国家还一直在做一件事:冻结楼市。

毕竟,只有将房子稳定下来,才能好好收税。

不然大家一听到要收房地产税,有好几套房子的人纷纷抛售房子。当房子处于抛售状态,目前高企的楼价会随着下跌。

这显然不是领导们想看到的局面。

所以,从2016年以来,国家出台的房地产调控政策大部分都是围绕“限卖”、“限买”两个词语出台的。

今年上半年,各地出台的房地产调控政策发布次数已累计超过180次。

这一切只是为了把楼市“冻住”。

当然,目前有些地方财政入不敷出,涨价去库存的任务尚未完成,所以三四线城市目前的楼市还在上涨。

我判断,到了明年三四线城市的去库存问题也会处理得差不多。到那个时候,国家自然会出台楼市调控政策,把三四线城市也“冻住”。

可以说,万事俱备只欠东风。

房地产税怎么收?

征收房地产税已经是板上钉钉的事情了,但问题在于什么时候征收和如何征收?

对于什么时候征收这个问题,如果我们站在政府的角度去看,必须要先最大程度去库存,同时要完成房地产税开征之前的系列准备工作,也要看地方财政的债务演变路径……一句话这本就是一件无法精确计算的事情。

但我们现在从政府的一些举措来看,显然这个脚步声已经临近。

毕竟从最近地方性的农商行出问题等细节事件来看,地方政府流动性危机已经出现。这种流动性危机其实说明了地方财政已是捉襟见肘,甚至是借新还旧的地步了。

同时中美贸易战已经开打,人民币在贬值,这些都会让央行进一步收紧货币供给,整个资金市场的“水位”会继续下降。

但中央政府是不可能等到地方政府破产再来出台房地产税的,所以按照这样的局势演变,快的话,房地产税的征收明年会有一个更明确的答案,而开始征收的时间,应该就是这三年内。

至于怎么收,我们不妨来看一下国内征收试点和国外的房地产税征收方法。

1、参照上海、重庆房地产税的制度

2011年,重庆、上海正式试点开征房产税。

以上海为例,计税依据为住房市场交易价格的70%,适用税率暂定为0.6%,从第二套住房开征,并对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积。

举个例子,一个3口之家原来已拥有的住房面积共计180平方米,刚好人均60平方米,现又新购一套100平方米的住房总价100万,那么其一年应缴房地产税=100×10000×70%×0.6%=4200元左右。

据统计,2016年上海房地产税收入为171亿元,仅占上海税收收入总额5626.9亿元的3%。

很明显,若按照现有上海、重庆试点方案中来征收房地产,明显是满足不了国家的胃口的。

2、参照国外房地产税的

在美国,房地产税的税率是按照 “以需定收”的方式来确定的,房价涨了就降低税率,确保税负不超过收入3%-4%。

实际税基在除扣除项以外,还要在房屋评估值的基础上再打4-6折,还会限制税率和用途。

另外,首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大减免。

美国统计局的数据显示房地产税占地方政府税收收入的70%-75%,似乎是天文数字。

但我们要知道,美国只征收直接税,不征收间接税,而我们的间接税却占用我们可支配收入的30%。

另外,最重要的是,美国人交的房地产税,政府主要拿来在这个区修建公路和配置公共设施的。真正做到取之于民,用之于民。

从上面两种征收方法,我们知道征收房地产税主要涉及4个方面:征收范围、税率标准、计税基准、减免征范围。

今年两会,官方对房地产税的解释是:房地产税主要是调节收入分配,特别是个人财富集聚,起到促进社会公平的作用,同时筹集财政收入,满足政府提供公共服务的需求。

也就是说,房产税首先是调节税,然后才是收入税。

关于税率标准和减免征范围,预计将会按照“充分授权、分步推进”的原则,授权各地方政府根据各自的实际情况制定,穷的地方征得少一点,富的地方征得多一点。

在计税基准方面,因为近几年来房价涨得太离谱,所以在我看来,国家为了多征收一点,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(也就是买房时候的价格)。

在征收范围方面,是按照面积还是按照套数征收等问题,是下一步立法中需要解决的关键点。

毕竟,如果按照面积来征收,那些在市区买不起,退而求其次去偏远地区或者郊区买大面积的人不得跳脚骂娘?

如果按照套数来征收,那么之后,很多人就会用两套房子去换一套,三套房子换一套房子的操作。

所以,在我看来,也许到时会将面积和套数相结合来征收房地产税。

对于国家而言,无论怎么征收,房地产税的收入都是非常可观的。

说到这里,没有房的人可能开始幸灾乐祸了。但我告诉你,就算你没房,你也会影响,房租可能因此而上升。

无论你愿不愿意,税收这个东西,终究会慢慢渗透到你生活中的方方面面,使你的生活成本慢慢提高。

虽然目前征收房地产税的时间和相关政策还没确定,但狼要来了已是铁板钉钉的了。

事已至此,你会发现,无论你有房子没房子,其实都是一样的。不一样的是,你被割肉的方式不一样,因此所承受的痛感不一样。

房子,其实就是一个套,套住我们一辈子,如果你续了70年,你可能还要套上你的子孙一辈子。还有什么,是比房子更好的割韭菜利器吗?

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