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贷款攻略 理财技巧 中央重手治楼市,这19城反而可能涨
中央重手治楼市,这19城反而可能涨

这几天,楼市又传出爆炸性消息。

上周末,中央七部委联合开展治理楼市乱象的专项行动,将持续整个下半年,全国30座一二三线城市被明确点名。

昨晚,上海市迅即出台了一项新限购政策,打响了支持行动的一枪。

有些关心楼市的财迷,还没从上周中央“降准”放水可能对楼市的利好中缓过劲,就被这扑面而来的严打搞懵逼了。

下半年房价到底往哪走?本来似乎有些明朗的局势又模糊了。

其实,如果用心看过上周菜鸡谈楼市的那篇文章,应该记住一句关键的话:“中央的意图都很一贯和明确,就是‘稳字当头’。”

专项治理行动的动机依然如此——不该大涨的别乱涨,别让致力调控的政府面子难看。

所以具体到你关心的楼市是涨是跌,不只是看治理行动的影响,更要看因城而异的基本面。下面菜鸡分别来分析。

先来看下这次治理乱象的专项行动是什么,为什么出台?

此次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

首先要重点打击的投机炒房行为。上海今天生效的调控措施,提高企业购房门槛,要求企业购房须满5年才能上市交易,就是封堵通过企业名义投机买房、绕开限购政策的投机行为。这种现象今年来在全国一手房限购城市日益增多。

那么持续半年之久的治理行动,在稳定房价方面会有多大效力呢?

有肯定会有,但菜鸡个人觉得,恐怕要打个折扣。

涨价和抢房的“乱象”,上半年我们看到很多。但把“乱象”的板子都打在房产商、黑中介和炒房者身上,恐怕难以对症下药。

乱象主要根源恐怕还是在政府限价,人为造成一二手房巨大的房价倒挂。在这巨大的利益诱惑面前,貌似“疯狂”的抢房行为,其实恰是一种符合人性的理性。

治理这种行为,很大程度上是人为压抑天然逐利的人性,也就意味着大概率会失败。

所以,菜鸡觉得要根治这类乱象,根本上还是要尽快出台市场化的长效机制,而不是重走政府主导价格的计划经济老路。

上世纪80年代,中国大量商品存在市场价和政府指导价并存的双轨制,导致投机倒卖商品赚取价差的现象普遍。政府为了遏制,甚至出台专门的“投机倒把罪”打击,但效果有限。若干年后价格普遍市场化了,投机倒把现象自然消失,这项罪名也就成了摆设而取消。

如今时代总算进步了一点,抢房等“乱象”应该不会成为一种罪名,政府也只是“治理”而已。

所以我们看房价走势,不仅要看该城市有没有出台加入治理行动行列,更要看楼市的基本面。

菜鸡坚持认为,一个城市房价怎么走,短期主要看库存,长期则依赖城市的人口净增长和经济前景。

此次专项行动是全国性的,最终影响可能不限于被点名的30城。但是这次被点名的30城,大多是一二线和部分三线热点城市,影响面大,下面我们就具体来看看。

30大城市包括北上广深4个一线城市;4个三线城市(徐州、宜昌、佛山、宁波);以及更大范围的22个省会城市

这些城市下半年的短期走势,受影响最大的还是库存情况。

每座城市的情况不一样,这里菜鸡结合一份上海易居房地产研究院分享的最新统计数据,按商品房库存量是否够卖一年以上做个分别,分成两类。

首先是库存还够卖12个月以上的城市,有11个。简单来说,这些地区的新房楼盘还比较充裕,下半年大涨的可能性不大。

另外,下半年的整治有可能会对这些城市有一定的“挤泡沫”作用,建议有意向的朋友多观望一下。

而库存比较紧张,不够卖12个月的城市,是下面这19个城市,房价可能还会继续涨:

虽然30城齐刷刷被点名,但可以预见的是,未来这些城市的走势一定会分化。

影响因素很多,比如限价政策。如果一个城市持续长期执行扭曲市场的现价政策,必然会吸引更多的非刚需需求进来,进一步推动所谓的“乱象”。

另外,除了上面库存这个短期因素,一座城市的中长期前景,也影响大家的购买意向,进而影响房价。

比如北京虽然目前库存量较大,但因为城市的特殊性,还是有很大的上涨动力的。所以看库存只是一方面,如果中长期考虑,还要看人口和经济等。

下半年楼市的调控治理,肯定不限于这次点名的30城,那么更多的城市该怎么操作?

循着上面的逻辑,总的原则菜鸡上次也说得挺明确了,现在没有变:一线的赶快买,强二线有刚需的就买;弱二线和三四线,带有投资成分的,别买!

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