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贷款攻略 贵金属 等额本息VS等额本金哪种方式更划算?
等额本息VS等额本金哪种方式更划算?

本文系专栏作者“清姝小栈”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

清姝前一阵子买了套天津的学区房,这套房子没有太多投资的想法,给孩子上学用刚需,其实投资价值一般,租售比比较低,等3年后入学籍就要出手卖了的,所以选择贷款的时候就要为了能提前还款。

具体是选择等额本息还是等额本金好呢?

一、两种还款方式

我们先说房贷两种还款方式,等额本息是每个月还款金额都一样,在刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度,但是最终所还利息会高于等额本金还款方式。

等额本金是每个月还款本金一样,由于本金已经还了,所以需要还得利息在逐渐减少,前期还款金额多后期少,总金额要比等额本息低。

我们用贷款100万,4.9%标准商业房贷,还款20年举例子:


我们发现两种还款方式,最终还款金额差距了7.8万。选择哪种方式还是看个人的理财能力还有资金压力了。

二、提前还款哪种方式好

我们发现两种还款方式,第一个月还款利息是一样多的,之后由于还款本金速度不一样,等额本金利息减少的快一些。相对来说等额本息前期还款的利息比重大一些本金比重小一些,如果我们提前还款哪种方式更省钱一点。

1直接计算累计金额

清姝以年为单位,将已偿还金额+剩余本金进行相加,就是我们如果提前还款需要支付的总金额做了一个列表。


清姝做了一个折线图可能看起来更直观一些,等额本息始终要比等额本金多还那么一点点。而且时间越长差别越大,也就是如果我们三五年内还款其实差别并不大。


2、差额投资

当然了,清姝知道你们会说,等额本息一开始比等额本金少得多,这部分可以进行投资,是不是好多了?

清姝用7%和8%分别进行计算。

值得注意一点,在第100个月也就是八年多的时候,等额本息比等额本金还要高,就没法进行投资了,所以清姝在100期后面的利率都是房贷利率4.9%进行计算,毕竟差额也是要进行还贷款的。


我们发现如果用差额进行投资,保持年化8%还好,等额本息始终要比等额本金总还款金额少,但是一旦收益率下滑到7%,并且老老实实到20年还完,实际上还款金额是一样多的。

那还不如直接等额本金呢,毕竟社会上安全稳定的无风险收益率只有5%,冒着很大风险最后效果一样,还不如直接设定等额本金省心。

另外提醒一句,差额投资也是靠着现在低贷款利息,如果以后利息高了,但是又找不到安全的投资方式,就要考虑提前还款或者更换还款方式了。


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