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贷款攻略 理财技巧 猎杀开始!三四线楼市再无未来!
猎杀开始!三四线楼市再无未来!

本文系专栏作者“道君说财”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

这两天,一则传闻惊坏了开发商,吓到了股市。

说是,“棚改”或被全面叫停,也有传闻称国开行将收回棚改项目地方审批权。

要知道,棚改以及棚改货币化安置,是这一轮房价暴涨的助推器,尤其是对于三四线城市而言,力量更为强大,传闻着实吓到了不少人。

对此,国开行昨晚(26日)急忙公开解释:

最近两周,国开行才将审批权限收回,主要是出于两方面的考量:一是,这两年国开行分行在审批时,违规现象严重,国开行总行担心后期的风险隐患就比较多;第二点是,中央对棚改有一定的看法,棚改的货币化推高了房价,中央对这个有一个严谨的考量。

该负责人还进一步表示,货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一,此后货币化安置的比例会受到一定的限制。

按照目前的回应,可以坐实的是:

1、棚改项目审批权上收总行;

2、未来货币化安置的比例会受到一定的限制。

资本市场对此早已洞若观火,地产股已经连续领跌多日,深耕三四线城市的碧桂园尤其受影响,两日连跌,跌幅超过13.51%,市值减少了465亿。

至此,悬在三四线楼市头顶上的核弹终于炸了!

猎杀开始!请各凭本事,各自逃亡!

棚改是如何成为暴涨主力的?

去年5月在三四线楼市暴涨的时候,本君就写过一篇《老家的房子,疯了!》其中对棚改刺激下的房价有过分析:

这个改变民生的棚改计划是需要很多钱的,这笔巨资要从哪儿来呢?

央行曾经在2014年推出过一个很创新的政策工具叫做PSL(抵押补充贷款),来解决棚改货币化安置的资金问题。

这个PSL是个啥?

其实也很简单,用本君人话来说就是:

央妈先把钱借给地方ZF补偿给拆迁户,ZF把拆迁的地卖给开发商,然后把钱再还给央妈,而拆迁户就拿着拆迁款去买这些房子,整个就形成了一个资金流的闭环。

也就是说,ZF借钱也得在乡间地头把楼房盖起来,再来些炒房客搞搞气氛,刚需恐慌的抢一抢,三四线的房价就起来了。

然而,借了钱总要还的,棚改总会完成的,房价涨幅越大,市场风险就越大。

一旦这一循环无法维持,三四线楼市就容易陷入多米诺式危机。

这场轰轰烈烈、针对三四线城市定向放水、把三四线房价推到天花板的全国性运动,在今天,终于碰触到了它的导火线。

三四线的狂欢快到头了

必须承认,棚改是民生工程。问题不在于棚改,而在于过多的货币化棚改,在于将普通房子搪塞其中的大拆大建。

2018年年初,“棚改大省”山东省的住房城乡建设会议上就提出了房产新政,提出棚改安置补偿鼓励实物安置,取消货币化安置奖励;而安徽省也开始要求控制货币化安置的比例。

拆迁补偿从“给钱”到“给房”,本身就是一个暴雷的信号。

随着眼下国开行对棚改项目审批收紧、监管趋严,决策层对地方政府隐性债务担忧上升。

对棚改安置方式从强调货币化重回以实物安置为主,都预示着棚改热潮已站在了十字路口,三四线楼市的狂欢快到头了。

狂欢将结束于2020年

按照棚改计划时间表,全国将在2020年完成这一大工程。

如今全国棚改项目已经完成大半,未来的存量已经没有多少剩余,棚改显然没有半途而废的道理。

眼下,棚改贷款大收缩,已经给三四线城市警示了风险。等到棚改完成之际,那么风险就会一一释放。

届时,基本面一塌糊涂的三四线城市,房价怎么涨的,很有可能怎么跌回去。

这个时间点,不会超过2020年。

购房者该何去何从?

在资产配置荒的情况下,从三四线城市逃出的资金肯定有部分流入中心城市,对一二线城市来说则是利好,刚需的看官也不要再等待了。

建议要买房的看官,可以上当地的统计局网站了解你所在地区的人口变化情况。

人口净流入的城市:会有更多的居住需求,流动性也会比较好,这一点可以参考最近成功抢了50万人口的西安,房价在2017年也直线涨了74%。

人口净流出的城市:无论画多大饼来诱惑人,终究都是一场空,尤其像一些人口流入疲乏的三四线城市,将面临价格横盘甚至下跌,有价无市的困局之中。

总的来说,现阶段买房,请做好长期接盘的准备,不要老想着升值了就卖。

要知道,买房最大的风险不是崩盘,是政策风险导致的流动性锁死!

崩盘大不了一起死,政策风险因城施策可是各个击破,房价虽然没崩,但你想卖也卖不出去。

买房跟着政策走、跟着权力走、跟着大城市走,这个道理最好记在心里。

最后说一句:

人生最重要的不是房子,是借助房子这个时代——吃好、喝好、玩好,终究过上自己想要的生活。

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