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棚改货币化收紧!三四线楼市,黄昏已至!

6月24日,央行第三次定向降准。

正当很多人都以为楼市的大利好随即降临时,意外来了——

6月25日,针对三四线城市的棚改定向放水紧急收紧,悬在三四线楼市头顶上的核弹终于炸了。

猎杀开始!请各凭本事,各自逃亡!

1

PSL收紧,从给钱到给房。

6月25日,很多大V都开始网传全国棚改被一刀切全面叫停,国开行的PSL审批被全面叫停,也就意味着“棚改放水”被全面叫停。

随后,国开行出面否认——

并未叫停,只是收紧;总行收回合同审批权限,地方分行无权审批;过去的货币化安置,转化为实物安置。

在我看来,拆迁补偿从“给钱”到“给房”,本身就是一个信号。

这意味着,三四线城市头顶的雷,终于炸了!

这场轰轰烈烈、针对三四线城市定向放水、把三四线房价推到天花板的全国性运动,在今天,终于碰触到了它的引信。

2

棚改就是中国式QE,无中生有的创造基础货币,支持大家去三四线抢房。

很多人都认为,全国楼市和房价最不安定、最危险的是一二线城市。然而,三四线城市的雷反而更多、更大。

因为一二线城市的房价上涨起码是有人口、经济和城市基本面所支撑的;而三四线城市的这轮房价上涨,纯粹是因为——

天量货币的定向放水,没有人口支撑、更没有经济打底!

2013年,国务院鼓励棚改加速;

2014年,PSL创设,国开行开始用货币工具支撑棚改;

2015-2017年,4万亿资金注入棚改。

在2013年之前,中国的棚改和旧改大都是拆房赔房。但是在2014年之后,6成以上的棚改是拆房赔钱。

所以,这4万亿资金的6成以上,都是真金白银的通过货币的方式发放到拆迁户的手里。

出于加快城镇化的考虑,8成以上的货币被集中的投放在了三四线城市。

过去三年投放在三四线城市的货币在2万亿以上!

普通的拆迁户拿到赔偿款之后的第一件事儿就是冲进售楼部里买房,去库存完成,房价抬升,投资客进场,房价再次抬升。

中部一个普通地级市,通过棚改渠道涌入的资金有400亿;而这个城市一年的房地产销售额只有130亿。

当百亿规模的小市场,遇上了400亿规模的天量货币,房价也就自然从4000,跳涨到了9000。

这三年的棚改,就是一场中国式的QE。它通过棚改无中生有的创造基础货币,鼓励大家去三四线城市抢房,用货币来化解三四线城市的高库存风险。

3

放水龙头掐断,三四线楼市被扼住喉咙。

在天量货币进入三四线城市之后,在棚改的初期,的确加速了去库存的效率,也大大提升了城镇化的进程,在一定程度上还为地方债解压。

伴随持续性的放水,三四线城市房价快速上涨,在全国房价上涨指数排名中,连续多月唱主角的都是一水的三四线城市、县级市。

当下诸多三四线城市的房价甚至已经逼平了省会城市和毗邻的一二线城市。

在“房住不炒”主旋律的重压下,只有它一枝独秀。

伴随房价的快速上涨,投资客也在加速涌入。

现在的三四线城市看似库存很小,金融性风险也不大。实际上,库存和风险并没有消失,只是发生了转移。

库存从房企的手中转移到了投资客的手中;高杠杆高债务的系统性风险压力,从地方政府转移到了居民手里。

在“去杠杆、防风险”主旋律的重压下,还是它一枝独秀。

这一次的PSL收紧,是一个信号。

其中有一句话尤为关键——

棚改持续进行,只是安置方式发生变化,从货币化安置将逐步转变成实物安置。

前面我们已经说过,这一轮三四线城市房价的暴涨,最根本的原因就是,棚改的货币化安置,天量的货币冲击到小市场里,把房价推到了高位。

那么,之前的市场属于,钱很多,房不够。

但是转变为实物安置之后,市场就会逐步变成,钱没有了,安置房变多了。

从根本上,掐死了投放到市场上的货币量。

它预示着,针对三四线城市的这一轮量化宽松即将结束。

这对于三四线的楼市来说,堪称釜底抽薪。

4

除此之外,宏观调控也在向三四线城市下沉。

6月4日,湖北宜昌、江苏徐州纷纷下发文件,要加强房地产市场调控。

其中,主要的政策内容有两个:

一个是限价,严格控制售价,价格过高,不予备案;另一个是限售,2个城市都启动了2年限售的政策。

如果我们单纯从政策内容上来看,会发现这种调控并不严格,也就只是限价和限售而已,对投资者打压最狠的限购还未到来。

但是仔细一想,这也是一个信号。

宜昌和徐州作为一个地级城市,一个三四线非核心城市,首次开始进入被调控的范围。

也就是说,在三四线城市房价飞奔一年之久后,国家的调控政策开始向他们倾斜和下沉。

5

三四线城市迎来闭门式收割。

一方面,货币安置转变为实物安置,量化宽松结束,曾经的地市房价助推剂消失,能够支撑地市高房价的唯一因素也彻底消失。

另一方面,新一轮的地市调控逐步启动,不限购,但限售,或许这就是为了防止大规模的逃顶抛售风险出现,最大程度的降低资产的流动性。

最终的结果很可能就是,前期天量放水的资金只能留在三四线城市空转,而无法变现,也无法冲击和蔓延到其他城市。

那么,又将有一大批的投机者和接盘客,因为早期的利益驱使,被彻底套牢在非环一线城市的三四五线城市,被套牢在既没有人口支撑,又没有经济基础的县城里。

这是一场闭门式的收割和绞杀。

6

中国三四线楼市,黄昏已至。

过去一年多的暴涨,让地市丧失了低价红利,纯粹就是靠棚改货币来续命,PSL的收紧,则让这个续命膏药彻底消失;

而安置方式的转变和调控政策的下沉,又会让大量的房产沉淀和空置在三四线城市,沦为纸面财富,无法变现。

收割机已经进场,猎杀已经开始!

请各自逃亡,各凭本事。


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