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公积金怎么贷款划算?

现在很多人贷款买房首要都会选择公积金贷款,然而公积金怎么贷款划算,贷款多少年划算呢?下面小编就跟大家普及一下相关知识。

一、公积金怎么贷款划算

1、提前提取公积金不一定不划算

为了改变公积金的尴尬局面,许多地方政府也做了各种探索,如今公积金除了能用来贷款买房外,还能租房、装修甚至看病等其他用途。可许多人有一种观念,认为公积金要留着今后买房,所以提出来付房租“不划算”,其实从理财角度看,提取公积金租房反而更划算。

综合这几条规定,我们可以发现,对于未来一两年内没有买房意愿,还会继续租房生活的人来说,完全可以先把公积金提取出来用于支付房租,而自己原本应该用于支付房租的资金则可以用于投资。

而当你准备在未来一两年内享受公积金优惠利率贷款买房的话,也只要算好时间,提前申请停止公积金冲房租就行了。

同样的思路,用在房屋改造、装修、支付物业费、医药费等其他政策允许的生活支出上也同样适用,都可以把原来躺在公积金账户里睡大觉的低息存款激活,从而增加自己身边的可支配收入,等到要买房前再停止支付,从而让公积金发挥的理财效用。

2、“年冲”真的不一定比“月冲”更划算

用公积金账户余 额冲还贷款有两种方式,一种是“年冲”,在每年4 月或9 月使用账户余额直接冲抵贷款本金;另一种是“月冲”,按月使用账户上的余额冲还当月的还款额 (本息一起冲)。一般人都觉得年冲更合算,因为可以直接冲本金,从而节省更多的贷款利息。可事实上年冲未必真划算。

由于 公积金账户上的资金利息很低,因此公积金冲还贷的首要原则是尽可能用公积金低息存款来冲减高息的商业贷款。而在组合贷款中,无论选年冲还是月冲,公积金账 户余额都会自动优先冲还公积金贷款部分,后冲还商业住房贷款部分。对月冲来说,由于月供是固定的,因此不管先冲公积金贷款还是商业贷款部分,自己实际还需 现金偿还的贷款金额都是固定的;而对于年冲来说,一次性冲还大量公积金贷款的本金部分后,今后反而无法享受到低息贷款额度了,几次年冲后,可能就会出现低息的公积金贷款已全部还清,而高息的商业贷款却还留有许多。

3、有时候拉长贷款时间反而更合适

由于公积金贷款额度有限,大部分人在申请住房贷款时,不得不采取“商业贷款+公积金贷款”的组合形式,所以很多人都是简单地采用相同年限的贷款方式。但由于5 年期以上公积金贷款利率比同期限的商业贷款利率低 2%,甚至比7 折优惠利率还要低,所以聪明的贷款人会选择合理拉长公积金贷款期限,适当压缩商业贷款期限。如此一来,在贷款金额和还贷期限相同的情况 下,就能用较大比例资金先偿还利率较高的商业贷款,从而在一定程度上减少利息支出。

另外,目前公积金贷款政策中,公积金贷款的年限依据房龄和主贷人的年龄来决定。所以要拉长公积金贷款的年限,和谁来做主贷人也有一定关系。通常情况下, 如果夫妻的年龄差异不大,那么丈夫来做主贷人,申请到的贷款年限时间更长;而在“老夫少妻”或“老妻少夫”的家庭里,年龄较小的那一方做主贷人,可以申请到期限更长的公积金贷款。

二、公积金贷款几年最划算

假设贷款100万买房,10年后还款总额是118万,30年后还款总额是157万。看到这,有人就要问了,不是贷款10年更划算吗?明显要少39万。

我们先来看看还款10年的情况。如果贷款10年,必须在10年之内还清本息118万;但如果贷款30年,10年之内则只需还清本息53万。这也就是说,10年间暂时少付了65万。按照某宝的利息来算,每万元1元利息,20年后,65万最多可获利息46万,已经可以抵消多还的利息了。

再来考虑一下通货膨胀的问题,假设通货膨胀率是每年3%――8%,30年后的39万,价值还不及现在的16万,而你的赚钱能力必然提升,这样算下来,还是30年最划算。

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