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贷款攻略 理财技巧 楼市大变局!五折买房时代来了?
楼市大变局!五折买房时代来了?

本文系专栏作者“财经之家”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

之前有种说法:“一二线容不下肉身,三四线容不下灵魂”,现在深圳告诉你:“我既能容得下灵魂,也能安置你的肉身!”

未来深圳商品房保障房四六开,新增170万套住房,房价走势扑朔迷离,那么租金呢?

01

二十年一轮回,深圳启动二次房改

深圳房改就像一位远处走过来的朋友,走近之处,面目依稀相识。

1998年,是楼市划时代的年份,福利分房改为住宅商品化,历史称“98房改”。

而二十年后的今天,深圳迈出了第一步,将“住宅商品化”转型为“租售并举”。

历史就是个球,一不留神,圆滚滚又来了。

昨晚,深圳公布了住房新政,核心信息是:

未来18年(2018年至2035年)将向全市新增各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于100万套。

商品住房占比40%,政策性住房(人才房+安居类商品房)占比40%,公租房占比20%。

人才住房,可租可售,90平米以下为主,租售价为市场价的6折;

如何满足“人才”这一条件?深圳方面已经给出了解释:全日制本科以上学历,或国家职业资格二级以上,都可申请人才住房。

安居型商品房对收入有要求,深户,可租可售、以售为主,70平米以下为主,租售价为市场价的5折。

公共租赁住房,对象是中低收入人群,30-60平米为主,租金为市场价的3折,特困人员租金甚至打1折。

不得不说,深圳这回推出的政策性住房倒和北京的共有产权房有不少相似之处,只是弱化了“共有产权”的概念,突出了“按市场价打折”。

同样,持有商品房的家庭不能购买这类政策性住房,而一旦你买了这种房子,以后要想卖,只能封闭流转,也就是说只能卖给符合条件的人,或者政府回购。

但差别于北京的共有产权房,深圳的“政策性住房”规定:在缴纳社保15年,或者满了60岁之后买房满10年且符合条件下,可以申请向政府缴纳一定比例的增值收益后取得完整产权,跟商品房一样上市流通。

02

房价到底是涨还是会跌?

昨天消息一出来,地产圈就轰炸了,舆论场冰火两重天,多头和空头两大阵营展开精彩撕逼:

多头:ZF推出这一房改计划无非就是想告诉你们,以18年为长期基点,未来就这么点商品房啦,不够卖,想拥有私产的朋友,不要等了,尽快!

空头:商品房比例少了是没错,但租房也能上学,年轻人会转变观念,选择保障房,而且170万套是一个巨大的供应量,恐像当年香港的八万五计划那样给楼市带来毁灭性的打击。

那么究竟深圳的房价会走向何方?火箭妞的看法如下:

未来,深圳的楼市模式将是“商品房+保障房+公租房”三分天下,简直就是不折不扣的新加坡住房制度中文版。

关于新加坡模式:新加坡模式以政府建设廉租组屋为主体,私人住宅为辅。

核心的组屋制度模式是:新加坡政府通过强制低价征地,然后建造组屋,再以远低于市场商品房价格出售给符合条件的居民。

早在1960年,新加坡当局就成立了建屋发展局(HDB),为居民提供廉租组屋。组屋居民能够拥有组屋产权。至今,HDB组屋覆盖人口比例由9%增至82%,绝对的住房主力。

深圳自己预估,到2035年还会增加550万人口,这18年期间规划供应住宅房源170万套,分配到商品住房上每年只有4万来套。

首先,“物以稀为贵”是铁律,未来深圳的商品房供应越来越稀缺,地处人口刚需源源流入的一线城市,商品房价格也会越来越坚挺,暴跌不可能。

新加坡模式是什么?就是让你断了买房的念头,转变思维,接受长期租房。

商品房供应比例会压缩,但同时,保障房住房会越来越完备。

ZF此举,就是为了让买不起商品房的白领、小中产去选择保障房,让首付不够的中低收入人群去租房,如果租房也能上学,何必拿6个钱包来挤商品房?

我开我的桑塔纳,管你的法拉利涨到天价!

背后的逻辑是:这一住房制度将会加速住房分层的形成,各种人群会自然对号入座、自然分化。而社会的情绪骚动,也会慢慢归于平静。

03

来了就是深圳人,那么租金呢?

但火箭妞并不认为商品房和保障房租赁房是互相独立的两个运营系统。

在经济学里,是有地租概念的。

土地是一种生产资料,是值钱的,租金和房价,都体现了土地价值的价格化。

在一个交易繁荣的城市,土地的利用效率会越来越高,地价和租金也会跟随浮动。而附着于这块土地上的物业,价格也会和地价形成正比。

虽然因政策性住房是闭环交易的性质,没有投机炒作功能,但并不意味着商品房“去金融化”。

而无论是人才住房,还是安居型商品房,都是以“市场价”打折的,即以同地段商品房定价。

这意味着,如果某一地段的商品房被炒作得厉害,那么该地段的政策性住房的房价也会水涨船高。

当然,只要楼市调控不放松,商品房市场交易还是能抑制和打压,所以火箭妞并不认为房价短期内会大涨特涨。

房价固然可以调控,租金却是完全市场化的。可以预见的是,随着时间的推移和固有思维的转变,房屋租赁市场将会迎来长时间的繁荣与活跃。

看看深圳对标的新加坡住房制度,据了解,新加坡平均租售比(月租与房屋总价比值)在3.5%左右,而深圳目前租售比2%都达不到,大部分只有1%。

这意味着,以新加坡3.5%,深圳1%的租售比来算,一套200万的房子在两地出租,在新加坡每个月的出租回报能达到约5833元,而深圳只有1666元。

据数据显示,5月深圳以76.93元/月/㎡的租金高居全国第二,环比上月涨幅6.55%,同比上年涨幅28.17%。

而正向新加坡住房制度接轨的深圳,是否意味着未来当地的白领将要拿出一半工资来补贴房租呢?

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