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贷款攻略 理财技巧 楼市冰火两重天,房价还会涨吗?
楼市冰火两重天,房价还会涨吗?
摘要:本文系融360专栏作者“财妹钱铺”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。这段时间,房地产突然又火爆起来,房荒!摇号!涨价!抢房!5月以来,杭州摇号买房行情热情高涨,排队买房的人潮犹如滔滔洪水,更可怕的是这些排队的人都需要冻结500-1700万存款作为诚意金!杭州,疯了!杭州人,癫了!今年以来楼市抢房的节奏是:南京抢!成都抢!杭州抢!西安抢!抢!抢!抢!一边是国家严控房价,另一边却是房价离奇上涨,矛盾的现象不禁让人发出疑问:为何楼市还那么火爆?房子真的值钱吗?房价还会上涨吗...

本文系专栏作者“财妹钱铺”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

这段时间,房地产突然又火爆起来,房荒!摇号!涨价!抢房!

5月以来,杭州摇号买房行情热情高涨,排队买房的人潮犹如滔滔洪水,更可怕的是这些排队的人都需要冻结500-1700万存款作为诚意金!杭州,疯了!杭州人,癫了!

今年以来楼市抢房的节奏是:南京抢!成都抢!杭州抢!西安抢!抢!抢!抢!

一边是国家严控房价,另一边却是房价离奇上涨,矛盾的现象不禁让人发出疑问:为何楼市还那么火爆?房子真的值钱吗?房价还会上涨吗?

抢人抢房抢抢抢

想要分析目前楼市的房价,先看看今年以来与楼市相关的种种迹象。

最明显的迹象就是:中国很多二三线城市正在演绎着“抢人”和“抢房”的故事。

最近,由天津、武汉、长沙、西安、成都、南京、杭州、重庆等掀起的抢人大战,异常火爆。这一轮挂着引进人才旗号的“抢人大战”中,许多城市规定只要有大学学历甚至更低学历,就可以无门槛落户。

可以说,抢的不是人才,而是大批年轻人。毕竟,人来了,房子总要买的。在这一波操作下,由于人口数量暴涨和开发商捂盘等原因,房价“咻”一声飞上天了。

前些日子,天津的人才政策一公布,武清区的一个楼盘就瞬间涨了45%。你说吓人不吓人?

但你别以为房价上涨是“抢人大战”的无心之举,其实这才是真正目的,有些人就想这么搞。

再来看看荒诞的抢房故事。

回顾今年以来,上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳等8个摇号城市都出现了抢房现象。

而这种抢房现象出现的本质原因是:楼市调控提出限价政策,直接扭曲了楼市的市场价格,造成一二手房价格倒挂现象。另一方面,却又亮出摇号机制,明里暗里告诉你,只要你买到房子,就获得几百万的套利。

所以,如果你以为摇号购房是来调控房价的,那你就大错特错了。抢房的原因是因为一二手房价格倒挂,那你动动脑子想想,价格倒挂又是谁造成的?

简言之,摇号的最终目的,不是要遏制楼市风潮的,是来制造恐慌,让老百姓接盘买房的。

让我们来看一下抢房大热城市——杭州的一组数据:2018年一季度末杭州住户存款9268亿,同比增幅4.5%;但是住户贷款达到了10519亿,同比增幅28.2%。

这可以看出,住户贷款的绝对值和增幅都将远远大于住房存款,而住户贷款的主要用途就是用来购房的,这意味着在摇号的政策下,杭州市民一直在加杠杆买房。

当房价疯狂上涨、舆论纷纷的时候,为平息舆论,政府也会装模作样调控一下楼市。于是,我们就看到,今年5月份,住建部约谈了12个今年楼市热度最高的城市,再次强调,房地产调控目标不动摇、力度不放松。

但是楼市火已旺、价已涨,不可能再回落回去,这一波红利是吃定了,而被作为棋子的老百姓,却仍然在蒙眼狂奔。

在我看来,楼价上涨最诡异的地方不是老百姓们的恐慌,而是抢房的人觉得恐慌是合情合理的,非如此不可。

目前的房价就是荒谬,打开手机,全是恐怖的消息,涨,涨,涨!

好了,这下子所有人都坐不住了。没有房子的,丈母娘一直在催买房的人恐慌;有了钱,却怕摇号摇不到你的人恐慌;有了房子,想换理想房子的人恐慌;没有钱的,怕从此买不起房的人更恐慌。

恐慌就像一场海啸,席卷着每一个人。你的恐慌、我的恐慌、他的恐慌,形成了一场全民恐慌。

把种种离奇现象推到中国楼市的聚光灯下,你会发现:老百姓在“严控楼市”、 “人才引进”、“摇号买房”等各种政策的影响下,纷纷陷入恐慌,制造了一个个楼市神话。

不得不感叹一句:舆论宣传的力量真强大!

但凡了解一点中国经济的人,都知道醉翁之意不在酒。这里给大家抛出一个问题:房价为什么非涨不可?

地产债爆发

分析房价为什么要涨之前,那我们来分析一下房地产商目前的境况。

5月21日,东方园林向社会公开发债10亿元,最终只募集到了5000万。此次发行的公司债,其中的5亿元募集资金主要是为了兑付到期的8亿元超短期融资券。本期新债的惨淡发行,意味着 “借新还旧”的算盘落空了,股价跌得一塌糊涂。

这狗血事情可不是个例,地产债当前的状况可是风雨飘摇。

近期龙湖和泛海的地产债同时出现机构交易者们集中抛售,短时间内价格快速下跌;另外,房地产公司债券也被券商资管疯狂抛售。

这些消息将地产公司债券信用风险推至风口浪尖。不得让人发问:地产债究竟怎么了?

前几年整个金融环境较为宽松,各种房企看到地产火热,为了捞一笔,疯狂加杠杆负债抢钱。2015年房企公司债迎来爆发,全年房企发行公司债规模达约4300 亿元。截止2018年5月18日,房地产行业存量债余额仍有约1.4万亿,在所有产业债行业中排在首位。

时间到了2018年,由于外部融资整体收紧,房企公司再融资渠道几近枯竭。随着地产债集中兑付期的到来,闻到风险的券商等机构自然赶紧跑掉。

另外,6月份又是一个特殊的月份,银行体系面临MPA大考。考虑到近期银行体系的监管强度较大,伴随考核时点的临近,资金面形成的冲击将会更明显。说白了,就是有更多的债务会爆发。

地产商要生存,欠银行的债终究是要还的,不能借到更多的钱怎么办?这个时候,房地产商、政府把目光锁定到老百姓身上,让老百姓买房,赚了钱好还债啊。

可能很多人就要问:房地产商还不了钱,关政府屁事。

因为世界上最怕房价暴跌的就是政府了,整个社会的融资结构,很大部分都是和地产相关的。政府、房企、银行其实都是一根绳子上的蚂蚱:地方政府把土地卖给房企,房企向银行借贷建房子,卖出去的钱再用来给银行还贷。

如果房地产商还不了债,房地产行业崩溃,与房地产相关的上下游企业也会一起玩完,那么随之而来的是失业、消费低迷、债务违约,银行坏账也将会纷至沓来。

银行坏账接下来会发生什么,想必也不用我多说了。

所以,这就是为什么楼市非涨不可的原因。我帮大家再捋一下:在房地产商债务高企的情况下,推高房价,让老百姓接盘,拿了钱好还给银行,而推高房价的幕后之手根本不是房地产商,而是政府。

实体经济凋敝

无论是房企转战到三四线城市去割韭菜,还是地方政府通过抢人大战来为楼市托底,吃相尽管难看,但都是为了储备过冬的粮食。

在资本大潮中,各类企业风生云起;当潮水慢慢退出的时候,中国楼市独善其身,而实体企业却在排队阵亡。

房价泡沫一直对实体经济存在巨大的挤出效应。世界上,从来没有一个国家可以依靠货币放水和土地垄断所促成的高房价,能够支撑经济发展的“脊梁骨”是实业经济。但目前,这根“脊梁骨”正在被高房价一点点抽走。

其中制造业更是哀鸿遍野,中国这个 “世界工厂”的称号已经名不副实。

一个谁也不能否认的事实是,越来越多全球知名制造企业,正忙着将工厂从中国大陆迁回本国,或者迁往人工成本更低,土地和税负更低廉的东南亚及非洲国家。

回到刚开始说的杭州抢房大战,我们来看杭州实体经济利润总额的数据。

据杭州市统计局公布,2018年一季度,杭州规模以上工业企业利润总额159亿,同比2017年同期的190亿,剧烈萎缩16.3%。

另外,杭州规模以上服务业利润总额250亿,同比去年同期的297亿,下降15.8%。其中支柱性的信息及软件服务业今年一季度的利润196亿,同比下降5.6%。

我对比了2017年的数据,发现这种下降不是常态,是一次断崖式的下降。很明显,实体经济的投资回报率在慢慢降低,实体经济正在慢慢凋敝。

再从投资的角度来看杭州的实体经济。

2017年杭州固定资产投资额5857亿,对比2016年的5842亿,增幅只有0.2%。其中2017年的工业投资861亿,对比2016年的884亿,缩减2.6%。到了2018年,杭州没有公布投资的原始数据了,为何不公布的原因,想必就是数据太难看,不好公布了。

从工业投资的数据中可以看出,资本不愿意进入实体经济。这与其说是实体经济的投资回报率过低,不如说是房地产市场的投资回报率实在太高。

是啊,如果你办厂辛苦工作,到头来一年的净利润还不如年初买套房子,又不用上班,在家里躺着等房价上涨就好。

最可怕的是,实体经济萎靡不振,房价却像个吸血鬼一般吸允着实业的骨髓。但对于任何一个国家和地区来说,靠炒房是不可能繁荣的,真正的关键是制造业,是实体经济!

最后说一下,2018年一季度,杭州居民的人均可支配收入的实际同比增幅为5.9%,创历史新低。毕竟,2017年实际增幅还有8.1%呢。

在实体经济利润全面缩减的时候,老百姓的收入自然会逐步萎缩,但在恐慌的情绪下,却依然加杠杆炒房。我只想说一句,为国接盘,你值得骄傲。

在这场掀起的风暴中,每个人都是受害者。房子已经被老百姓当成信仰,在舆论的鼓吹下,恐慌依然会越演越烈,房价自然会一直上涨。

但金融与实体经济是共生共荣,离开了实体经济这个根基,整个金融业就会吞下自我膨胀的恶果。而一地鸡毛的残局,都是普通老百姓来背锅。

-END-

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