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贷款攻略 房产押品的变现能力怎么评估?
房产押品的变现能力怎么评估?

因为房地产具有保值增值的特性,近年来许多放贷机构也愿意接受这类抵押物。而大量的处置抵押物偿债实例表明,金融机构因为房地产变现承受了巨大的损失。如何评估房产的变现能力也成为把控风险的一大要素。

一、低租金、高违约成本会让抵押资产贬值

租赁期长、租金比市场租金低但解约成本奇高与租赁期长、一次性付清租金的租赁合同都会降低抵押物的价值。长租期、低租金或者全款付清租金的抵押物,银行是无法处置或是只能够用奇低的价格变卖。

二、大宗抵押物处置困难

面积和价值比较大的抵押物,例如整栋楼房、整栋商场等,在进行前期抵押评估时,因为此类案例不多,评估人员只能进行分拆评估,然后再通过累加得到整体的价值,在处置这类建筑物时,因为购买需要的资金多、一次性买断者少、变现困难……也会导致无法进行处置或处置价格低于评估价格。

三、分割抵押使用受限影响处置

分割抵押的建筑物假如没有独立通道或无法享有和分摊整体房产的各项权益、服务配置,处置起来会非常被动。

四、抵押物依附性强

例如:学校门口的店铺就非常依赖上下学的人流,假如学校大门更换位置,那么之前在大门口的商铺就会贬值。

五、非标产品受众人群小,往往难以处置

大型非标准厂房,是根据工业生产的需要进行建造的,在抵押评估时,因为房地产成本较高也会使抵押价值增高,但处置时很容易出现有价无市的情况。

另外,像车库、集体土地都是容易出现变现价值缩水的房地产,在进行房地产评估时应尽量少考虑这几类房地产。

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