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地产商债务风险频现 过去赚的钱都去哪里了?
摘要:据媒体报道,申万宏源固定收益研究主管孟祥娟统计得出,截至5月16日,大中小型房地产资金缺口分别为277亿、131亿及132亿元,但由于大型房企融资途径比较广泛、融资能力强,通过海外发债和ABS等实现了净融资773亿元,而中小型房地产企业仍有202亿元的融资缺口。此外从销售回款来看,大房企销售明显好于小房企,规模居前的19家房企销售增速4月累计同比为18%。这也意味着,即便是大型地产商,如果不是因为近年来加大了海外融资力度,也可能会出现资金链紧绷、风险频现的现象。于是,有人禁不住发问,那么赚钱的房地产,以前赚...

据媒体报道,申万宏源固定收益研究主管孟祥娟统计得出,截至5月16日,大中小型房地产资金缺口分别为277亿、131亿及132亿元,但由于大型房企融资途径比较广泛、融资能力强,通过海外发债和ABS等实现了净融资773亿元,而中小型房地产企业仍有202亿元的融资缺口。此外从销售回款来看,大房企销售明显好于小房企,规模居前的19家房企销售增速4月累计同比为18%。

这也意味着,即便是大型地产商,如果不是因为近年来加大了海外融资力度,也可能会出现资金链紧绷、风险频现的现象。于是,有人禁不住发问,那么赚钱的房地产,以前赚的钱都去哪儿了呢?

说实话,这是一个很难回答的问题。不仅难以回答,而且可能存在许多说不清、道不明的问题。在这里,我们不妨通过地产商的类型来进行一些分析,并透过类型看一看钱都去了哪里。

第一类,国有地产商。这类地产商,干的是公家的事,花的是公家的钱,赚的是公家的利润。管理层主要靠的是年薪。也就是说赚多赚少,跟管理层的关系并不是很大,至多影响薪酬。而薪酬与赚取的利润相比,更是九牛一毛。更何况,现在对薪酬也做出限制了,所以,关系就更小了。由于与自己个人的利益关系不大,所以,国有地产商容易出现不计代价,不讲成本,盲目扩张、特别是负债扩张的现象。不然,前几年各地出现的“地王”,大多被国有地产商所拨得。所以,很多国有地产商都是债务累累,负债率很高。自然,也就显得有资产而没钱了。

第二类,事业型地产商。这类地产商,在完成了资本原始积累以后,很多都将其当作事业来做。因此,无论是规模扩张还是债务控制,都做得比较好,债务率相对较低,资产质量较好,风险也相对较小。一旦市场发生了变化,企业出现资金紧张状况,还能通过出售优质资产等方式,化解资金矛盾,避免出现风险。应当说,事业型地产商对房地产市场的贡献还是比较大的,他们的风险,只建立在市场发生重大变化时,而一般不会因为企业的原因出现大的问题。

第三类只顾赚钱的地产商。这类地产商的眼里,只有一个字——钱。因此,他们可以为了钱,不择手段,不顾一切、不惜任何代价地利用负债来为自己赚钱,胆量很大,手段也很多,赚钱的路子也很广。赚到钱后,花起来也很奢侈。更严重的,这类地产商转移资金的能力很强,方法很多。他们把赚到的钱,通过各种渠道转移出去,把债务则留给银行,是属于最可恶,最危险的一类。

第四类是空手套白狼的地产商。他们从涉足地产行业的第一天起,就没有一分钱,就是先借亲戚朋友的钱,然后将这些钱缴了买地的首笔款。紧接着就通拿到手的地到银行贷款。如此一来,就挖到了进入房地产市场的“第一桶金”。此后,也就慢慢地越做越大。更有可恶的,压根就不开发,而是通过各种手段将地拿到后,倒卖给其他开发商,牟取差价。可以这样说,这类地产商,不管用什么手段赚钱,都是典型的投机分子。而一旦赚到钱,也会很快转移。继而负债很高,风险很大。一旦企业不行,第一个跑路的,也是这类地产商。

所以,为什么说地产商没钱呢,钱很多被转移了,或通过其他环节“流失”了。地产是造富平台,很重要的就是投机分子、不法分子比较多,是前些年在这方面的监管过松,利益链也过长,利益集团过多,以至于发展到目前地产商普遍债务累累,风险频现。

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