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贷款攻略 理财技巧 4年涨68%,我已经入手了,投资潜力巨大
4年涨68%,我已经入手了,投资潜力巨大
摘要:本文系融360专栏作者“力哥说理财”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。泰国今天的发展阶段,差不多只有中国中部省份的水平,和东部沿海发达地区相比,还差了15年左右。曼谷的发展阶段,和中国一线城市相比,同样落后15年左右。因为地铁施工周期比较长,没法突击赶工,所以在地铁建设进度上能明显感受到城市发展差距。2003年,上海有4条地铁+1条机场磁悬浮。2018年,曼谷也有4条地铁+1条机场快线。作为全球知名的“首堵”,曼谷市区的堵车程度丝毫不亚于北京,就我在曼谷的直观感受,目...

本文系专栏作者“力哥说理财”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。

泰国今天的发展阶段,差不多只有中国中部省份的水平,和东部沿海发达地区相比,还差了15年左右。

曼谷的发展阶段,和中国一线城市相比,同样落后15年左右。

因为地铁施工周期比较长,没法突击赶工,所以在地铁建设进度上能明显感受到城市发展差距。

2003年,上海有4条地铁+1条机场磁悬浮。

2018年,曼谷也有4条地铁+1条机场快线。

作为全球知名的“首堵”,曼谷市区的堵车程度丝毫不亚于北京,就我在曼谷的直观感受,目测比北京还厉害。

所以曼谷未来一定会像其他超大型城市一样,大部分市民出行都依靠大运量的轨道交通。

买房就要买地铁房,这个真理放在曼谷也无比正确!

曼谷市政府也意识到了这一点,所以最近几年,曼谷轨道交通建设的速度比以前明显快了不少。

和北上今天的轨交网络相比,已不遑多让。

但问题在于,我们不能用国内造地铁的速度套用到泰国身上。

这是一个什么事情都“哉烟烟”(慢慢来)的民族……

没错,过去几年泰国轨交的建设速度是快了一点,但这是和他们自己过去比,和中国比,没法比的。

泰国中介告诉我一个经验,如果你看一条新地铁的站台都已经建成了,看起来万事俱备了,距离正式通车,大概还要1-2年。

如果你看到一条地铁正在建设中,如果是地下站台,站台出入口还没影子,如果是高架站台,高架线路还没全部排好,那距离正式通车,最快还要3年。

如果政府说这里以后要造一条新地铁,但你跑过去一看,这里墙也没围,地也没拆,啥都没有,一切还只是规划的话,那距离正式通车,别说5年,能10年内通车就不错了。

比如第八弹提到的Super Tower,2014年就宣布开建了,当时开发商宣称大楼将于2019年建成,如今都快4年过去了,我到现场一看,还在打地基呢……

上海中心从打桩到全部完工,前后耗时8年多,这还是中国速度。

Super Tower用了近4年,桩还没打完,目测最快也要到2024年才能建成。

这就叫“泰国速度”。

对于早就已经把地圈好开始动工的项目尚且如此,如果什么都还没开始做,光是纸上做了个规划,真的,别太当回事了。

上面那张看起来很牛逼的曼谷地铁规划图,按照官方公布的建设规划,2029年能全部建成,但是以泰国人的尿性,力哥估计全部建成肯定是2030年后的事了……

但中国人买房又喜欢买预期,因为国内已经习惯了“地铁通车,房价上涨”的买房逻辑,已建成的地铁,便利性溢价早就体现在房价中,没便宜可占,只有买还没建成的地铁期房,未来才会有更好的升值潜力,这叫价值洼地。

这种投资逻辑是有道理,但遇到泰国这种国家,就很尴尬。

如果你是想短炒一波,过一两年就脱手走人,人家地铁还要好多年才能通车,房价才能大涨,你等不及啊。

如果你是想长期投资,赚取稳定的租金回报,人家地铁还要好多年才能通车,这之前因为交通不便,你的房子也租不出好价钱,租金回报率堪忧,也郁闷啊。

所以我总结了一套曼谷买房诀窍:

一、准备过两年涨一波走人,优先考虑升值空间,不在乎短期租金回报率的,选择已建成但尚未开通、或即将建成的准地铁房。

二、准备长期持有物业,优先考虑租金回报率,不在乎短期房价走势的,选择地铁已经开通的,发展相对成熟的地铁房。

三、准备长期持有物业,但同时想获得较高的租金回报率和较大的房产升值空间的,选择既有现成地铁,未来周边还规划了其他线路的地铁房。

下面就来说说曼谷现已开通的地铁。

曼谷地铁是私营的,分成两家公司,三种票制,需分别买票,互相不能站内换乘(interchange),必须出站换乘(transfer),非常麻烦。

1999年开通的BTS(Bangkok Mass Transit System)是曼谷最早的轨道交通,因为全程都是高架线路,所以又被形象地称为“天铁”。

BTS的结构很有意思,以暹罗广场站(Siam),分成东西南北四个方向,向东的站点就依次叫E1、E2,向南的站点就依次叫S1、S2。

向北和向东的线路形成了一条浅绿色的BTS,俗称素坤逸线,向西和向南的线路形成了一条深绿色的BTS,俗称是隆线,两条线路呈现L形和倒L形,能在暹罗广场站内换乘。

另一家公司叫MRT(Mass Rapid Transit),2004年开通了第一条轨交,联接的是曼谷的两个火车站,市中心的华南蓬火车站(Hua Lamphong)和北郊的挽赐火车站(Bang Sue)(正在改建成东南亚最大的中泰高铁站)。

因为此后10多年,MRT再也没有开通过新线路,这唯一一条MRT又全程在地下,所以一般直接被称为“地铁”。

这条MRT地铁和两条BTS天铁共有三个交汇点。

MRT的加都加公园站(Chatuchak Park)和BTS的蒙奇站(Mo Chit)(N8),在靠近中泰高铁站的北部拓展区可换乘。

MRT的素坤逸站(Sukhumvit)和BTS的阿速站(Asok)(E4),在素坤逸区中心可换乘。

MRT的是隆站(Silom)和BTS的莎拉当站(Sala Daeng)(S2),在蓝毗尼公园可换乘。

另外还有一条机场线,从曼谷东郊的素万那普机场出发,在马卡萨站(Makkasan)可以和MRT的碧武里(Phetchaburi)站换成,在终点站帕亚泰站(Phaya Thai)可以和同名的BTS站点(N2)换成。

另外去年MRT还建成了第二条线路,称为MRT紫线(之前的线路就被称为MRT蓝线),上面地图里还没标出来。

但这条线路连接的是暖武里的曼谷郊区,类似于北京房山线、上海青浦线(17号线)、广州花都线,曼谷市区还没填满,没必要跑那么远去买房,Pass。

而未来规划的新线路中,目前可以预期的有以下5条。

最快建成的是MRT蓝线的延伸段,预计明年就能通车。

从地图上可以看到,未来MRT蓝线会建成一个环线,类似上海地铁4号线,成为曼谷轨交网络的中转枢纽,这个环现在还缺西边一半,预计2019年就能通车。

这是我在曼谷看的一个新盘,看出去就是还没开通的MRT延伸段站点,可以看到基本已经建成了

其次是BTS素坤逸线的南北延伸段,南延伸段预计明年通车,北延伸段预计2021年通车。

因为曼谷的城市主体在湄南河东岸,所以BTS是隆线先天就不如素坤逸线,过去19年,曼谷已形成了居民区沿BTS素坤逸线向东南方延伸出去的发展路径,最开始的终点站是E9,现在已经延伸到E15,根据规划,未来还会一路延伸到E27,当然不是一次性延伸,也是一点点来。

当地中介告诉我,BTS没MRT有钱,所以现在新建线路全是MRT,而BTS现有两条“天铁”的延伸段,也是MRT公司在建造。

所以长期看,BTS大概率会被MRT合并,两者可以一票换成,这也是曼谷未来轨道交通网络化发展的必然趋势。

只不过,可能还要等上一段时间……

第三是机场线延伸段。

曼谷两大国际机场,现在只有素万那普机场有轨交,廊曼机场没有。曼谷是全世界最受欢迎的旅游城市之一,有一个机场没轨交是硬伤,所以廊曼机场连接线也在紧锣密鼓建设中,而且中间还能把预计2020年建成的中泰高铁站串起来,更方便空铁换乘客流。

就像国内现在很多二线城市造地铁,把机场/高铁站和市中心连接起来的线路往往会优先造。

你可能会说,泰国人做事那么慢,为啥中泰高铁站能那么快完工呢?

因为这个项目主要是中国人在帮忙建……

在泰国,只要是中国人建的项目,速度一般都会比较快,汗……

在高速上拍下的施工中的中泰高铁站主入口,样子已经出来了

最后是MRT的橙线和黄线,橙线比黄线施工进度快一点,但都还在起步阶段,估计最快也要到2023年后才能通车。

橙线主要联接曼谷市中心和东北拓展区,是未来曼谷非常重要的地铁主干线。

东北拓展区有泰国最大的拉加曼加拉国家体育场 (Rajamangala National Stadium),是98年曼谷亚运会主场馆,还有泰国著名学府蓝康恒大学(Ramkhamhaeng University)和易三仓大学

(Assumption University)等。

橙线还会与现有的蓝线,在Rama 9站北边的泰国文化中心站换成,也会助推Rama 9 CBD的发展。

而黄线类似北京地铁13号线。

13号线并没进入北京市中心,而是在“睡城”回龙观绕了一大圈,把东直门和西直门给连起来了,目的是把住在北五环外的蚁族们快速送到市中心高大上的CBD里。

曼谷的黄线也有点这意思,把曼谷东郊和城市南北两个重点发展的副中心区域连接起来。

参照北京经验,在曼谷轨交网络发展的中后期,这条线路会发挥巨大效用,帮助成千上万泰国农村青年涌入曼谷,圆心中的“曼漂”梦。

但以泰国人的速度,这条圆梦之路至少还要走10年,现在就去布局黄线站点附近的房产,可能稍微超前了点。

至于其他规划中的线路,真的还只在地图上,别想太多了。

这里有个关键问题:距离地铁站多远的房子能被称为地铁房?

一个正常成年人的行走速度一般在60-100米/分钟,吃饭完散步大概60米/分钟,如果急着上班赶路,能达到100米/分钟,坐地铁本来就是为了赶时间,保证通勤效率,不太可能按散步的速度走,就按上限100米算。

小区步行5分钟能到地铁站的房子,都是标准地铁房,也就是步行距离在500米左右。

注意,我说的是步行距离,而非直线距离,有些开发商宣传时只说小区到地铁站的直线距离,但中间可能有河流、天桥、绿化带、隔离栏、红绿灯、直角转弯……这些因素都不说,就有点不厚道了。

所以记住,我们要算的是真实步行距离,而非直线距离。最好的办法,是你实际去走一次,算算要多少时间。

步行距离500-1000米,大概要走6-10分钟,在国内,一般也算作标准地铁房。

步行距离在1000-2000米的,就要走十几二十分钟,对年轻人来说,时间成本有些高,对老人来说,体能成本有些高,不能算标准地铁房,但在国内也被看成是准地铁房。尤其是共享单车铺天盖地后,地铁出来最后1-2公里的路程,可以骑车解决。

2公里以上还敢号称地铁房,开发商/中介不是智商下线,就是良心下线。

但这些和地铁站有点路的房子,价格往往比标准地铁房便宜一截。所以国内有一种买房思路,就是盯着这些乍一看性价比更高的准地铁房。

这种思路,囊中羞涩时要买自住房的确可以考虑,但买投资房就算了,尤其在曼谷。

首先,曼谷今天的城市体量和北京上海还不在一个级别。城市体量越大,对距离的敏感度越低。

北京市里随便开开就是40公里的路,要放保定,都能开到雄安了。从湄南河西岸的吞武里一路向东,开到外素坤逸区(东郊),也不过20公里,所以不能拿北京上海人对两公里的感知,套用在曼谷人身上。

其次,曼谷压根没有非机动车道,马路上也没什么人骑自行车,更不可能有共享单车。唯一的公共自行车租赁区都位于大皇宫、考山路一带的老城区,那也是方便游客串联景点,所以国内那套“共享单车重构地铁房定义”的说法,在曼谷不成立。

最后,曼谷地处热带,外加天天堵成屎,城市热岛效应明显,普吉比曼谷更靠近赤道,理论上应该更热,但我在泰国明显感觉曼谷比普吉更热,因为普吉在海边,海水比热容更大。

或许北方人会比较喜欢这种热力四射的感觉,但力哥作为南方人,是真不喜欢天天那么热的气候,一到下午,人在室外就想睡觉。

这么热的天,人在室外走5分钟以上,就会明显冒汗,无论租房还是买房,很多人真心不愿意买距离地铁站还要走十几分钟路的房子。

在国内,地铁上大众出行工具,但在曼谷,地铁是中产阶级特别是白领的专利。

因为票价太贵。

曼谷现在的人均收入还差上海一大截,但曼谷地铁起步价和上海一样,也是3块钱,但上海能坐3、4站地铁,曼谷只能坐1站。

国内地铁采取“递远递减”的定价原则,也就是地铁坐得越远,每公里单价越便宜,以此来鼓励市民远距离通勤优选地铁。

这是一种对穷人非常友好的定价策略。

因为市中心房价贵,郊区便宜,但高薪工作大多还是集中在市中心,对于买不起市中心的人,只能以时间换空间,房子买在郊区,坐地铁进市区上班,交通费不比住市区的人贵多少。

可曼谷地铁非但没有“递远递减”定价机制,反而采取歧视性定价策略!

市中心繁华区域的单位运费比郊区贵!

因为地铁建造成本非常高,纯粹以商业角度看,投资地铁很难赚钱,所以大部分国家的地铁都由国家主导,政府补助,但曼谷和香港一样,地铁是私营的。

所以他们的定价思路是:住郊区默认是穷人,为了吸引乘客,票价就定得低一点,住市中心默认是富人,或者要去市中心上班,就默认为是能赚到高薪的人,票价高一点你也承受得起。

所以BTS和MAR现在的定价都是3-10元人民币,而且换乘需要重新买票。

MRT某站点的票价表

曼谷BTS,10元最远只能坐20公里,放上海,10元可以坐75公里,都从嘉定跑南汇了。

但曼谷出租车起步价才7元,只有上海一半,这才是这两座城市相对合理的服务价差。

由此可见,曼谷坐地铁的,大多是赶时间的中产,对地铁房刚性需求很大,对他们来说,买准地铁房的意义并不大,还不如自己开车上班。

既然我们是跟着地铁买房,就不要耍小聪明,最好买真正的地铁房,步行距离500米内最佳,最远别超1000米。

好,总结一下。

如果考虑1-2年内能通车的地铁房,MRT蓝线环形延伸段和BTS素坤逸线延伸段都可以考虑。

但这些区域都和传统意义上的曼谷市中心有点距离,土地并不稀缺。而且地铁还没建成,目前租金回报率相对比较低。

曼谷真正缺地的只有市中心的中心毗尼区、巴吞旺区、是隆/沙吞区和素坤逸区,素坤逸外区、Rama 3区、甚至Rama 9区,都是最近这些年新开发出来的,还没有那么缺地,更不要说其他城市拓展区了。

物以稀为贵,我们买房,关键不是看房子外观多漂亮,是不是带游泳池,喜不喜欢内部装修风格……这些都是次要的,有当然好,没有也无所谓,关键就看一点——

地段!地段!还是地段!

所以买这些相对偏远的未来地铁房,优点是单价低,投资门槛低,一套公寓可能50万人民币就搞定了,也可以搏一把地铁开通后价格涨一波,但是相对市中心的成熟地铁房,投资风险稍微高一点。

反过来说,如果只考虑目前已有地铁,相对成熟,而且土地相对稀缺的区域,巴吞旺区、中心毗尼区、是隆/沙吞区和素坤逸区都可以考虑。

我个人会优先考虑素坤逸区内的BTS素坤逸线和MRT蓝线站点附近的楼盘。

巴吞旺区和中心毗尼区的房价都已经太贵了,而且位于曼谷正中心,土地太少,新盘太少,未来也没有多大的想象空间。

而是隆/沙吞区和素坤逸区的房价现在差不多,为什么我还是选择后者呢?

还得从曼谷的城市发展大趋势来看。

从200多年前建城开始,曼谷的城市发展大方向是一路向东。

但并不是直线向东,而是先向东南,再向东北方向发展。

吞武里—>(向东)老城区/巴吞旺/中心毗尼区—>(东南)是隆/沙吞区—>(东北)素坤逸区—>(东北)Rama 9区。

就像耐克的那个√一样。

从早先建成的第一代CBD是隆/沙吞区,到目前已基本成型的第二代CBD素坤逸区(Asok),再到规划建设中的第三代CBD Rama 9区,是不是就按这个路径来的?

回到5年前,是隆区的均价还是明显高出素坤逸区一头,但后来素坤逸区上涨速度明显高于是隆区,这才让这两个区今天看起来房价差不多了。

这就是趋势的力量。

再看曼谷两大机场在什么方位?

素万那普在正东,廊曼在正北。

曼谷未来东南亚最大的中央车站在什么方位?

正北。

新建设的地铁线路中,优先级别最高的橙线和黄线在什么方位?

橙线在东北,黄线在正东,联接东北和东南。

最后,政府最看重的未来CBD和东南亚第一高楼在什么方位?

东北。

正东、正北、正北、东北、正东、东北。

曼谷这座城市所隐藏的秘密,你发现了吗?

那就是这座城市未来虽然会向四面八方发展,但发展的重中之重,应该在东北方位!

只不过罗马不是一天建成的,尤其在泰国,更需要时间。

所以相对最稳妥的置业选择,是尽可能靠近城市东北方位,但现在又已经相对成熟的区域。

素坤逸区显然比是隆/沙吞区更合适。

只不过对不少人来说,素坤逸区的房价也不便宜了,就算再小的户型,没有100多万搞不定。

如果囊中羞涩,次选方案就是外素坤逸区,还是能买到总价50万的房子。

因为沿BTS素坤逸线买房这条思路,曼谷人自己是认的,已形成思维惯性,今后要脱手,也更容易找到接盘的。而眼下因为已经有地铁,所以租金回报率也不会很低。

只不过站点越远,房价虽然越低,但土地越不稀缺,投资风险就越大。

最后,如果既考虑现在有地铁,有考虑未来还有更多地铁,想要租金房价两头赚,也有两个不错的选择。

一是湄南河的河滨区域,尤其是靠近BTS是隆线的河滨区域。

对于人口密度极高,高楼鳞次栉比的超级大都会来说,如果窗户看出去就是一条宽阔的河流,能让人有一种视野开阔,心情舒畅的感觉。

当这个城市的有钱人越来越多,钱变得越来越不值钱时,市中心区域的滨河楼盘却并不会同步增加,结果可不就是河景房相比钱本身,更值钱了吗?

换句话说,会有越来越多不差钱的人,会为了在曼谷拥有这种能让自己心情舒畅的景观,付出更多的钱。

二是我在第八弹中详细拆解的Rama 9区。

Rama 9区过去也被视为外素坤逸区一部分,但蓝线素坤逸站(Asok CBD)和Rama 9站之间,只隔了一站路,而且这一站还能和机场线换成。

但你看Asok CBD和Silom CBD却隔了4、5站地铁。

我从Asok一路步行到Rama 9,看到两边已是高楼林立,非常繁华。

所以我认为,新兴的Rama 9 CBD,会逐渐和已日臻成熟的Asok CBD融为一体,会成为曼谷新的城市中心。

不光我这么想,很多人都这么想,导致Rama 9核心区域的房价这两年涨得非常快。

我这次在Rama 9看到一个现房,2014年开建时第一次预售,价格人民币22000元,2015年第二次预售,涨到26000元,2017年11月建成时第三次销售,涨到33000元,开发商留了个心眼,把最高的两层楼压着没卖,等未来涨上去了卖更高的价格,现在放出来,开价37000元。

我算了下,4年涨了68%,年化回报13%。

当然,因为房价上涨速度超过了租金上涨速度,这房子现在如果买下来,租金回报率有点低,大概只能到4.5%。

2015年,第一代泰国华人中介鼓吹曼谷买房的一个重要理由,是号称租金回报率能达到8%-9%,说明当时曼谷房价其实是严重低估的价值洼地。

不好意思,这么高的租金回报率,当时有,现在没了。

曼谷今天租金回报率在4%-7%之间,大部分在5%-5.5%之间,如果你能买到租金回报率达到6%的房子,已经性价比很高了。

从租售比来看,5%-6%的水平不算高估,也不算低估,所以现在曼谷房价,已经算不上洼地,只能说是没有明显泡沫的正常水平。

既然不算便宜,那力哥为什么还是要优先考察曼谷房子呢?

因为世界上没有十全十美的房子,也没有十全十美的国家和城市,我们只能矮子里拔高个,尽量选择比较优势最大的那个。

日本,租金回报率是高,但人口不断减少,低欲望社会,没人热衷炒房致富,房价长期走势堪忧。

欧美澳,社会成熟,租金回报率不算低,但投资门槛比较高,税也相对高,尤其是很多地方在持有环节还要每年征收房产税,会明显摊薄实际租金收益,另外一些房价涨得比较凶的城市还出台了各种限制政策。

相比而言,曼谷投资门槛还算低,50万就能买到一套小公寓,没有持有环节的房产税,在交易环节,买家也只需支付1%的过户费和一些可以忽略不计的杂费,算是非常良心了,而且曼谷也没有对外国人投资房产有太多限制。

毕竟对大部分中国人来说,海外买房的目的,是双重的。

一方面,国内房产的租金回报率太低,所有人买房投资都是巴望着房价还能快速上涨,大赚一票,但显然风险已经越来越大,我经常半夜想想这事,也会吓出一身冷汗,觉得这个国家真的疯了,所以希望海外买房,能获得比国内买房明显高出一截的租金回报率,收获可持续的稳稳的收益。

另一方面,如果光是每年6%的租金回报率,实在很难满足很多人对收益率的期望,毕竟国内要找到收益10%的靠谱P2P也不是啥难事。所以骨子里,被房价持续16年不断上涨深度洗脑的中国人,还是希望能赚到房价上涨带来的收益。

那就得找发展中国家。

放眼世界,除了中国,东南亚无疑是最有活力的一个发展中地区。

而东南亚地区,我在第三弹里详细分析了,曼谷是最有希望的。

所以我在曼谷买了套房。

不过你可别问:力哥,你上面说了一大堆,我头都晕了,干脆点,告诉我你买哪了,我直接和你做邻居不就完事了。

不好意思,这事臣妾真做不到。

因为买房是一件很个性化的事,得因人而异,综合考虑你的购房需求、预算和投资期限等各方面因素,无脑跟风这种事,万万使不得。力哥从来都是教大家投资要“独立思考”的,对吧?

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