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中央收权:地方调控楼市这事儿不靠谱?
摘要:四年之后,房地产市场“因城施策、分类调控”的政策格局很有可能将被打破。这样的趋势从近期中央的一系列表现可以得见。不久前,住建部又一次喊话楼市,这也是今年以来住建部第四次喊话楼市。对于这波热点楼市出现的反常热度,住建部对市场定下了“炒房”的基调,认为部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头,风险不容忽视。为此,从5月初的约谈到定下调控基调,再到给出具体调控方向和路线,业内人士认为,如果在接下来的一个月内,地方政府不能祭出行之有效的政策手段,未来住建部在楼市调控中的话语权将会更多且更具体。一值得注意的是...

四年之后,房地产市场“因城施策、分类调控”的政策格局很有可能将被打破。

这样的趋势从近期中央的一系列表现可以得见。

不久前,住建部又一次喊话楼市,这也是今年以来住建部第四次喊话楼市。对于这波热点楼市出现的反常热度,住建部对市场定下了“炒房”的基调,认为部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头,风险不容忽视。

为此,从5月初的约谈到定下调控基调,再到给出具体调控方向和路线,业内人士认为,如果在接下来的一个月内,地方政府不能祭出行之有效的政策手段,未来住建部在楼市调控中的话语权将会更多且更具体。

值得注意的是,“炒房”这个词已经被打入政策“冷宫”多年,可以算是主管部门最不愿意承认的事实,尤其是在最高层提出了“房住不炒、美好生活”的目标之后。

同时,针对房地产市场情况一次性约谈10几个城市的做法,在最近两三年内也是头一次出现。

这说明什么?说明中央对地方楼市目前的状态并不满意,甚至可以说是零容忍。

在成都,七万人抢千套房,买房队伍绵延几公里。杭州某楼盘开盘时,出现近3000人抢177套房现象,一位98岁的老奶奶竟然成功摇号拿下一套89㎡的户型。这样的例子如今遍布各地,重庆、西安、武汉、南京等地,处处是抢房人的热情和失落。

按照西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布的《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》,2018年一季度城镇新购房中,仅有30.8%为首套房,而第二套房及第三套房占比高达69.2%。可以理解为,纯刚需购房仅仅占了三成。报告指出,近10年投资购房比例上升致使房市风险增大。

多地抢房背后,是楼市库存紧张的现状,或者说是“房荒”。

根据上海易居房地产研究院报告显示,4月份以来,百城住宅库存已经出现了连续33个月同比下跌的现象。从去化周期来看,2018年4月份,100个城市新建商品住宅存销比(库存去化周期)为10.3个月。

如果说一二线楼市在十年间,见证了中国房价从底层到登顶的过程,如今却有更多的城市在更短的时间内见证了中国房地产市场需求爆发的猛烈程度。

一个不可回避的现实是,目前多个城市实行的购房摇号政策,在一定程度上模糊了购房群体关于“房荒”和"房慌"之间的界限,房价上涨预期就像是一场热风暴,迅速席卷开来。

所以,你说中央能对这样的“因城施策”能满意么?

要把房价这头不听话的野兽关进笼子里,还得时时盯着是否被放水——今年以来,全国各地累计发布房地产调控被指已经远超百次,然而,政策“打补丁”之路还得在继续。

按照住建部的最新提法,要坚持调控政策的连续性稳定性,主要的目标任务有六条,分别是“稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期”,并再次强调要支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房。

“稳房价”在近年来的高层表态中已经多次出现。稳定房价就已经大费周章,所以,对于未来房价能下跌,目前恐怕已经没有多少忠实信徒。

按照戴德梁行的数据显示,在多轮严厉的房地产调控措施之下,一季度全国住宅新房销售面积同比涨幅回落至2.5%;另一个更为扎眼的数据是,全国住宅新房销售均价达到8,275元/平方米,较去年同期上涨8.7%,全国住宅均价首破8字头。

相比“稳房价”而言,“控租金”则是新提法。在全国各地发力租赁住房的大背景下,要提前将“租金暴涨”的星星之火掐灭。实际上,在此次住建部发声之前,人民日报就已经喊话“二房东”们,强调租房市场同样不容炒。

各地楼市仍在小心翼翼试探。尽管政策层面强调要支持刚需,坚决遏制投机炒房,但在缺乏更为有效、稳妥理财渠道的当下,兼具了消费和投资双重属性的住房目前仍然是民间资金的主要去处之一。

多少年来,土地财政、地价飙升像是一匹匹不知疲倦的野马,拉动楼市价格上涨。为此,房价、地价被强制套上缰绳。按照住建部最新的说法,要建立房价地价联动机制,防止地价推涨房价。

在住建部最新提出的6大具体措施中,关于提高住房用地比例的条款引人注目。按照最新要求,热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%。

据中原地产研究中心统计数据显示,截至5月21日,50大热点城市卖地金额高达1.32万亿元,同比上涨49%,其中,其中46个城市土地出让金超过100亿元。

除此之外,从3月开始,多地政府为了维稳市场,在严控预售价格的情况下,开始适度加大市场供应,长沙、重庆、上海、武汉等多地房企项目批量入市。

从目前看来,地方政府正试图在土地财政和房价上涨之间画上一条清晰的界限,哪怕这两者之间息息相关。

既不能扔掉土地财政,又要保证房价稳定,在这场关于房价的拔河中,开发商的选择权似乎只剩下了何时开盘以及开盘多少。

为了稳定房价,地方政府对于新楼盘已经开始限价,但由于拿地成本高企,开发商如果按照限价出售无疑会重创利润。所以,导致开发商推新盘的积极性受挫。

公开数据显示,尽管今年前4个月,百强房企总体销售规模达到了2.65万亿元,同比增长28.5%。但在新房限价令下,开发商推盘积极性不足,TOP100房企4月份的销售情况环比下降5.8%。

可以看到的是,当前开发商入市积极性不高,即便是多地出现抢购热潮,但成交量在有限的供应下并不乐观,房价也处于横盘状态。

问题是,随着中国城镇化进程不断提速,在这场胳膊与大腿之争中,中国房价究竟会如何走?

听任志强一句劝,价格来自于需求。正如任志强所说,如果没有需求就没有价格,中国未来的房价会一直涨,且还会存在大涨小跌的规律,但是弱的城市一定不会涨。

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